摘要：與逐漸崩塌的市場(chǎng)信心相比，當(dāng)前的“救市”手段顯得頗為無(wú)力,。某大型上市房企負(fù)責(zé)人表示,，從供應(yīng)端來(lái)看，外資逐漸撤出樓市,，大型房企收縮戰(zhàn)線,，中小企業(yè)謀求轉(zhuǎn)型；從需求端來(lái)看,，觀望情緒已經(jīng)形成,。這種情緒已成為市場(chǎng)主流，短期內(nèi)很難改變,。
資料圖
對(duì)一些地方政府來(lái)說(shuō),，房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題似乎已經(jīng)從“救不救”演變成了“如何救”。在一些地方政府明確發(fā)文“救市”的同時(shí)，還有地方政府并未發(fā)文,，但以窗口指導(dǎo)的形式對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整,。“救市”既有明修棧道,，又有暗度陳倉(cāng),。
分析人士認(rèn)為，現(xiàn)有的救市政策無(wú)力托起在地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中獨(dú)大的房地產(chǎn)市場(chǎng),。未來(lái)數(shù)月,，市場(chǎng)低迷的態(tài)勢(shì)難有根本改變。即便如此,，未來(lái)仍可能有更多城市加入“救市”大軍,。分類調(diào)控、新型城鎮(zhèn)化或是地方政府考量的重要政策因素,。在樓市調(diào)控方面,，地方政府無(wú)疑被賦予了更多權(quán)限和更大空間，但這種調(diào)整騰挪仍需在“紅線”之內(nèi),。在堅(jiān)守底線的前提下,，未來(lái)地方政府的自我調(diào)整可能成為常態(tài)。
暗中“救市”恐非個(gè)案
自廣西南寧公開(kāi)推出一系列措施,、打響“救市”第一槍以來(lái),，不斷有城市加入“救市”行列。據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道稱,，5月7日江蘇常州天寧區(qū)召集開(kāi)發(fā)商會(huì)議，搜集開(kāi)發(fā)商意見(jiàn),，醞釀具體救市政策,。上述會(huì)議中，有關(guān)部門工作人員提到,，針對(duì)目前常州高庫(kù)存的現(xiàn)狀,，計(jì)劃停建安置房，轉(zhuǎn)而向拆遷戶補(bǔ)貼購(gòu)房款,，鼓勵(lì)居民購(gòu)買商品房,。希望各房企項(xiàng)目樓盤可以提供部分定向房源用于拆遷戶申請(qǐng)購(gòu)買，并給予一定優(yōu)惠,。
盡管并未公布具體的優(yōu)惠細(xì)節(jié),，但對(duì)于市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩、被稱為“鬼城”的常州來(lái)說(shuō),，“救市”似乎已成為政府部門明確發(fā)出的信號(hào),。
至此，全國(guó)已有6個(gè)城市傳出有調(diào)整樓市政策的意向,，甚至正式發(fā)布了相關(guān)文件,。除常州外,，江蘇無(wú)錫、天津?yàn)I海新區(qū),、廣西南寧,、安徽銅陵和浙江寧波均在此前傳出“救市”的消息。
值得注意的是,，被稱作首個(gè)“裸奔救市”的安徽銅陵,，已悄然將相關(guān)文件《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》從網(wǎng)站上撤下。銅陵市政府部門的相關(guān)人士向中國(guó)證券報(bào)記者表示,，尚不清楚撤除的原因,，但文件已經(jīng)下發(fā)，有關(guān)職能部門已在執(zhí)行,。
記者還了解到,，此前曾廣為流傳、并引起市場(chǎng)關(guān)注的福建版救市政策“閩十條”,，雖未以紅頭文件的形式發(fā)布,，但當(dāng)?shù)卣块T已將其視為窗口指導(dǎo)文件，其措施也正在執(zhí)行中,。
“除了明確發(fā)文或表態(tài)之外,，還有不少城市的在‘暗中’悄悄救市�,！备＝ㄊ》康禺a(chǎn)界一位資深人士表示,，早在今年3月，福建部分城市的政府部門就已知會(huì)開(kāi)發(fā)商,，強(qiáng)調(diào)政策松綁的可能,。
接受記者采訪的專家也表示，公開(kāi)救市的城市只是“冰山一角”,，某些條款尺度可能較大,，不便公開(kāi)發(fā)文。以北京周邊的燕郊為例,，該地區(qū)實(shí)施限購(gòu)政策已久,，但購(gòu)房者仍然能夠以萬(wàn)元左右的代價(jià)獲取購(gòu)房資格，這在當(dāng)?shù)匾咽恰肮_(kāi)的秘密”,。
市場(chǎng)預(yù)期無(wú)力扭轉(zhuǎn)
盡管“救市”行為頗受社會(huì)關(guān)注,，但從近幾日的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，相關(guān)地區(qū)的樓市并無(wú)出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)跡象,�,！耙�?yàn)槎�城市的戶籍政策相對(duì)比較松，限購(gòu)政策對(duì)市場(chǎng)的影響有限。所以,，即使以松綁限購(gòu)的方式來(lái)救市,，其作用也十分有限�,！北本┲性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示,。
與逐漸崩塌的市場(chǎng)信心相比，當(dāng)前的“救市”手段顯得頗為無(wú)力,。某大型上市房企負(fù)責(zé)人表示,，從供應(yīng)端來(lái)看，外資逐漸撤出樓市,，大型房企收縮戰(zhàn)線,，中小企業(yè)謀求轉(zhuǎn)型；從需求端來(lái)看,，觀望情緒已經(jīng)形成,。這種情緒已成為市場(chǎng)主流，短期內(nèi)很難改變,。
形成上述判斷的依據(jù),，在于整體市場(chǎng)供需形勢(shì)的變化。分析人士認(rèn)為,，經(jīng)過(guò)多年的房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng),，當(dāng)前整體市場(chǎng)的供求關(guān)系已趨于平衡，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象,。
在這種背景下,，高成交量很難維持，因?yàn)樽宰『透纳菩枨笙鄬?duì)有限,，而投資投機(jī)需求既被政策擠壓,，又對(duì)市場(chǎng)缺乏信心。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測(cè),，今年4月，30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1266萬(wàn)平方米,，環(huán)比減少4.7%,，同比減少21.0%�,！拔逡弧逼陂g,，樓市更是遭遇冰點(diǎn)。
“越是出手救市的城市,，越證明其房地產(chǎn)市場(chǎng)有問(wèn)題,，我們不會(huì)關(guān)注這部分城市。”上述負(fù)責(zé)人表示,，局部的救市手段并不會(huì)挽救投資者的信心,。
記者采訪的多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的不確定性持有謹(jǐn)慎態(tài)度。今年房企的區(qū)域戰(zhàn)略布局普遍較為保守,，且更愿意堅(jiān)守作為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)避風(fēng)港的一線城市,，而非出手救市的三四線城市。
張大偉表示,，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)趨勢(shì)性調(diào)整,，除非再次出臺(tái)類似2009年的“四萬(wàn)億”投資政策，否則地方政府的行為最多只能帶來(lái)短期利好,，而不能改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整趨勢(shì),。
樓市調(diào)控仍存“紅線”
“救市”是房地產(chǎn)市場(chǎng)的老話題。但與2011年下半年不同,，如今多數(shù)城市的救市動(dòng)作似乎已順利“闖關(guān)”,。
對(duì)于此輪地方政府“救市”背后的個(gè)中原因，有分析人士指出,，當(dāng)前的政策環(huán)境與2011年時(shí)有明顯不同。地方政府之所以能夠大膽出手“救市”,，不僅僅是出于緩解地方財(cái)政壓力的考量,，還在于當(dāng)前的政策環(huán)境，賦予了地方政府更大操作的空間,。該人士表示,，這種“救市舉措”或許有兩個(gè)重要的政策因素值得關(guān)注：
第一，“分類調(diào)控”的原則,。分類調(diào)控意指針對(duì)不同地區(qū)的市場(chǎng)差異,，允許各地進(jìn)行有針對(duì)性的調(diào)整，不搞“一刀切”,。住建部副部長(zhǎng)仇保興曾在今年的“兩會(huì)”期間表示,，地方政府能夠自行調(diào)控的，就不要由中央政府來(lái)調(diào)控,。
第二,，新型城鎮(zhèn)化的大局。在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的過(guò)程中,，廣大中小城市的房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)廣闊的發(fā)展空間,。按照十八屆三中全會(huì)報(bào)告的提法，要全面放開(kāi)建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制,，有序放開(kāi)中等城市落戶限制,，合理確定大城市落戶條件,，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。小城市在城鎮(zhèn)化過(guò)程中發(fā)揮的作用有待挖掘,，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)也可為中小城市聚集人口提供條件,。
事實(shí)上，多數(shù)業(yè)內(nèi)專家更傾向于管住地方政府的救市之手,，而讓房地產(chǎn)市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整,。有觀點(diǎn)認(rèn)為，啟動(dòng)大手筆的救市行動(dòng),，會(huì)繼續(xù)助長(zhǎng)土地財(cái)政和房地產(chǎn)獨(dú)大的局面,，不利于地方經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。因此,，分析人士普遍預(yù)期,，盡管給予了地方政府一定的自主調(diào)整空間，但中央政府仍會(huì)設(shè)置“紅線”,，從全局高度掌控樓市調(diào)控政策的大方向,，對(duì)尺度過(guò)大的救市行為進(jìn)行約束。
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為,，在這種約束下,，何時(shí)救？怎樣救,？正在考驗(yàn)地方政府的執(zhí)政智慧,。對(duì)于破題之道，他表示,，一是矯正既有政策缺失,，改變過(guò)去一些簡(jiǎn)單粗放的做法，但也要防止矯枉過(guò)正,；二是把握政策調(diào)整的尺度和力度,，不觸碰政策紅線與底線，即主要在短期政策上做加減文章,，不觸及長(zhǎng)效與常態(tài)化政策,；三是先行一步提前兌現(xiàn)戶籍制度改革等政策。
另有專家指出,，已有的“救市”舉動(dòng)可能會(huì)受到跟風(fēng)模仿,，但并不會(huì)轉(zhuǎn)移至市場(chǎng)供需形勢(shì)仍相對(duì)嚴(yán)峻的一線城市。借助行政手段對(duì)一線城市樓市進(jìn)行約束,，仍然是未來(lái)的政策方向,，也是一道不可逾越的“防火墻”,。
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