房屋銷售的冰冷態(tài)勢,，迅速蔓延到土地市場。今年以來,，全國多個城市出現(xiàn)土地流拍,、流標(biāo)和底價成交現(xiàn)象，二三線城市這類最為普遍,。據(jù)不完全統(tǒng)計,，3月以來，流拍流標(biāo)現(xiàn)象占比已接近土地市場的兩成,，底價成交比例同樣明顯增加,。按照慣例，當(dāng)房屋交易市場出現(xiàn)異動之后的4-6個月,，才會傳導(dǎo)至土地市場。但今年的土地市場走勢,，幾乎和房屋交易市場同步,。為何土地“淡市”來得如此快？
分析人士表示,，當(dāng)前樓市供需關(guān)系正趨于平衡，導(dǎo)致市場預(yù)期生變,。多數(shù)房企對后市的看法偏向謹(jǐn)慎,，加之資金鏈趨緊,，因此放緩了拿地節(jié)奏。這種跡象預(yù)示,，隨著供需雙雙回落,，今年房地產(chǎn)市場將迎來“小年”,。值得注意的是,，由于庫存量較大,，“冰封”狀態(tài)恐難以在短期內(nèi)解凍,。
流拍再現(xiàn)
土地市場趨冷的跡象從3月就開始顯現(xiàn),，到4月變得更加明顯,。3月20日，天津土地交易中心拍賣大廳編號為津西青（拍）2013-03號地塊最終流拍,，成為今年以來天津土地市場第3宗流拍地塊,。
4月15日，蘇州一舉推出18宗地塊,，吸引了包括招商,、旭輝、朗詩和仁恒等27家房企參與競爭,，其中3宗流拍,，5宗底價成交。當(dāng)?shù)亻_發(fā)商稱,，近幾年來這種情況“相當(dāng)罕見”,。
4月16日,，分布于濟南6個區(qū)的9宗土地掛牌截止，其中長清區(qū)大小柿子園村的兩宗土地因無人報價而流拍,，剩余的7宗土地全部以底價成交,。
4月18日，南京國土資源局公開出讓四宗地塊,，其中為一宗商住地塊,，其余三宗為商業(yè)地塊。從現(xiàn)場競爭情況來看,，此次參與土地拍賣會的開發(fā)商只有5家,，四宗地塊均底價成交。
4月21日,，杭州（樓盤）余杭組團33號地塊成交,，作為本月推出的唯一一宗宅地，起始價4.03億元,，容積率為1.4至1.5,。最終，該地塊僅有兩家房企報名競拍,，江蘇新城在底價基礎(chǔ)上加價2萬元直接競得,。
4月23日下午，天津市出讓武清下朱莊一宗宅地,，掛牌截止時仍無報價而“流產(chǎn)”,。接下來出讓的臨西青大學(xué)城一宗宅地則以底價售出。
分析人士指出,，4月以來全國土地市場可以用哀鴻一片來形容,。除一線城市之外，多數(shù)二三線城市的土地交易市場趨于冷淡,。流拍,、流標(biāo)、底價成交頻現(xiàn),，競爭者減少,，競價次數(shù)也大幅降低。
今年一季度,，這種冷淡就已現(xiàn)端倪。根據(jù)國土資源部的數(shù)據(jù),，今年一季度,，全國主要熱點城市上報異常交易地塊90宗，較上季度減少94宗,，降幅超過50%,。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，在僅剩一周的情況下，4月20家大型房企用于拿地的資金只有55.95億元,，不足去年同期的兩成,。
分析人士指出，上次出現(xiàn)土地市場全面冷淡的情況,，還是在“新國八條”出臺,、市場處于冷淡局面的2011年。再往前數(shù),，就要追溯到受金融危機影響的2008年,。即便在這兩個年份，市場的預(yù)期也從未這么悲觀,。
房企謹(jǐn)慎
“總公司去年就預(yù)警,，除非價格和地段都特別合適，否則不要盲目出手,，更不要拿高價地,。”蘇州某房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人向中國證券報記者表示,，去年年末做年度策略時,，公司就定下了“審慎”的基調(diào)。按照這個要求,，今年以來該公司始終未在蘇州市場拿地,。
類似該公司的情況并不少見。根據(jù)上市房企的年報,，在今年對土地市場和區(qū)域布局的策略中,，多數(shù)房企強調(diào)了審慎原則。尤其是區(qū)域布局中,，對于二三線城市的開拓策略顯得更為保守,。
北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場正出現(xiàn)明顯分化,。其中,，一線城市因資源聚集，對需求有著持續(xù)吸引力,；廣大二三線城市則由于市場供應(yīng)過大,，市場趨于飽和，出現(xiàn)土地交易冷淡的現(xiàn)象,。
張大偉還表示,，房企拿地放緩的主要原因有三點：第一，房價上漲幅度放緩,。春節(jié)過后,，房企與客群之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙變化,。部分區(qū)域的供需格局悄然生變，且降價現(xiàn)象迅速蔓延,。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對市場的預(yù)期趨于悲觀,。第二，標(biāo)桿房企在2013年土地儲備充分,，前10家大型房企在2013年購入接近4000億元土地,，土地儲備提前完成。第三,，2013年全國一線城市土地成交額創(chuàng)歷史新高,，達到5127億元。在這種情況下,，企業(yè)負(fù)債明顯提高,。加之今年5-6月信托兌付集中到期，因此企業(yè)在拿地策略上愈加謹(jǐn)慎,。
相比之下,，盡管一線城市的土地市場仍然“不愁賣”，但競買者數(shù)量減少,、競價次數(shù)降低已是普遍現(xiàn)象,。在北京等市場，一些地塊也出現(xiàn)低價成交現(xiàn)象,，去年以來的土地泡沫已有降溫態(tài)勢,。
分析人士表示，土地市場走勢比房屋市場有滯后性,。按照慣例,，當(dāng)房屋交易出現(xiàn)明顯降溫之后的4-6個月，頹勢才會傳導(dǎo)到土地市場,。但在此輪市場調(diào)整中,，房屋與土地交易趨勢的變化幾乎同步。
“如果年初的判斷是‘謹(jǐn)慎樂觀’的話,，那么現(xiàn)在只剩下‘謹(jǐn)慎’了,。”某一線房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向中國證券報表示,，房地產(chǎn)市場走勢的突變,，讓企業(yè)始料未及。如今企業(yè)對市場的信心空前降低,，并轉(zhuǎn)向“觀望”,。
今年3月下旬開始，杭州,、南京,、常州等地出現(xiàn)部分區(qū)域房地產(chǎn)項目降價現(xiàn)象，并迅速蔓延到北京,、廣州等一線城市,，包括萬科在內(nèi)的大型房企也進入“低價走量”的節(jié)奏。同期,，李嘉誠轉(zhuǎn)讓其在內(nèi)地的最后一個項目,，似乎在警示內(nèi)地樓市風(fēng)險。業(yè)內(nèi)人士指出,，這種情況令不少開發(fā)商擔(dān)憂,，市場策略也調(diào)整至更保守的狀態(tài)。
“冰封”延續(xù)
一位接近國土資源部的專家表示,，部分區(qū)域市場飽和,，甚至泡沫面臨破裂，已是整個業(yè)界的基本判斷,。因此,，即便政府出臺救市政策，對市場的刺激作用也很有限,。
他認(rèn)為,，從整體市場來看，“供不應(yīng)求”的時代已經(jīng)過去,，利潤下滑,、拿地成本提高、銷售速度放緩將是未來很長一段時間的大趨勢,。多數(shù)企業(yè)都意識到這一點,，所以收縮戰(zhàn)線、降價走量是共同的選擇,，也是“聰明的選擇”,。
事實上，從我國真正實施住房市場化改革算起,，至今不足20年,，房地產(chǎn)的黃金時代緣何如此快就要終結(jié)？該專家表示,，在“土地財政”的驅(qū)動下,，很多地方政府此前大量供地，造成區(qū)域內(nèi)的土地和房屋供應(yīng)很快達到飽和,。同時,，由于產(chǎn)業(yè)、交通等配套不足,，導(dǎo)致城市化進程緩慢,，存量房屋難以消化,。
與買方的冷淡相比，賣方仍在積極推地,。4月以來,，廣東、福建,、安徽等地的地方政府紛紛召開推介會,，以較優(yōu)惠的政策尋找買家。其中,，安徽安慶還在北京舉辦土地推介會,，共推出28宗、4250畝土地,。但其前景并不被業(yè)界看好,。分析人士還指出，隨著土地改革的推進,，農(nóng)地入市步伐也將加快,，其對土地市場也會帶來不小供應(yīng)壓力。
土地市場與房屋市場雙雙降溫,，正揭示出一個事實：當(dāng)前房地產(chǎn)市場的信心已經(jīng)降至冰點,，供需雙方都在觀望。多數(shù)機構(gòu)均表示,，未來一段時間,，房地產(chǎn)市場將不可避免地維持低位，并可能進入較長時間的“冰凍期”,。
分析人士指出,，就土地市場而言，如果土地交易低迷的時間持續(xù)過長,，未來一到兩年間,，部分區(qū)域市場有可能再次面臨供應(yīng)短缺情況，屆時房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)波動,。
事實上,，供應(yīng)端頹勢已經(jīng)出現(xiàn)。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,，一季度全國房屋新開工面積29090萬平方米,，下降25.2%；其中,，住宅新開工面積21238萬平方米,，下降27.2%。同期，房屋竣工面積也有一定下滑,。
值得注意的是,，隨著庫存量的積壓，土地市場的“冰封”恐將持續(xù),。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),，3月末商品房待售面積52163萬平方米，比2月末增加766萬平方米,。按照現(xiàn)有的銷售速度，去化周期將超過8個月,。分析人士指出,，考慮到區(qū)域之間的差異性，部分區(qū)域的去化周期將超過12個月,，庫存仍處于“嚴(yán)重積壓”狀態(tài),。
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