房屋銷售的冰冷態(tài)勢(shì),，迅速蔓延到土地市場(chǎng)。今年以來(lái),，全國(guó)多個(gè)城市出現(xiàn)土地流拍,、流標(biāo)和底價(jià)成交現(xiàn)象，二三線城市這類最為普遍,。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，3月以來(lái)，流拍流標(biāo)現(xiàn)象占比已接近土地市場(chǎng)的兩成,，底價(jià)成交比例同樣明顯增加,。按照慣例，當(dāng)房屋交易市場(chǎng)出現(xiàn)異動(dòng)之后的4-6個(gè)月,，才會(huì)傳導(dǎo)至土地市場(chǎng),。但今年的土地市場(chǎng)走勢(shì)，幾乎和房屋交易市場(chǎng)同步,。為何土地“淡市”來(lái)得如此快,？
分析人士表示，當(dāng)前樓市供需關(guān)系正趨于平衡,，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期生變,。多數(shù)房企對(duì)后市的看法偏向謹(jǐn)慎，加之資金鏈趨緊,，因此放緩了拿地節(jié)奏,。這種跡象預(yù)示，隨著供需雙雙回落,，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)“小年”,。值得注意的是，由于庫(kù)存量較大,，“冰封”狀態(tài)恐難以在短期內(nèi)解凍,。
流拍再現(xiàn)
土地市場(chǎng)趨冷的跡象從3月就開(kāi)始顯現(xiàn),，到4月變得更加明顯。3月20日,，天津土地交易中心拍賣大廳編號(hào)為津西青（拍）2013-03號(hào)地塊最終流拍,，成為今年以來(lái)天津土地市場(chǎng)第3宗流拍地塊。
4月15日,，蘇州一舉推出18宗地塊,，吸引了包括招商、旭輝,、朗詩(shī)和仁恒等27家房企參與競(jìng)爭(zhēng),，其中3宗流拍，5宗底價(jià)成交,。當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商稱,，近幾年來(lái)這種情況“相當(dāng)罕見(jiàn)”。
4月16日,，分布于濟(jì)南6個(gè)區(qū)的9宗土地掛牌截止,，其中長(zhǎng)清區(qū)大小柿子園村的兩宗土地因無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍，剩余的7宗土地全部以底價(jià)成交,。
4月18日,，南京國(guó)土資源局公開(kāi)出讓四宗地塊，其中為一宗商住地塊,，其余三宗為商業(yè)地塊,。從現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況來(lái)看，此次參與土地拍賣會(huì)的開(kāi)發(fā)商只有5家,，四宗地塊均底價(jià)成交,。
4月21日，杭州（樓盤）余杭組團(tuán)33號(hào)地塊成交,，作為本月推出的唯一一宗宅地,，起始價(jià)4.03億元，容積率為1.4至1.5,。最終,，該地塊僅有兩家房企報(bào)名競(jìng)拍，江蘇新城在底價(jià)基礎(chǔ)上加價(jià)2萬(wàn)元直接競(jìng)得,。
4月23日下午，天津市出讓武清下朱莊一宗宅地,，掛牌截止時(shí)仍無(wú)報(bào)價(jià)而“流產(chǎn)”,。接下來(lái)出讓的臨西青大學(xué)城一宗宅地則以底價(jià)售出。
分析人士指出,，4月以來(lái)全國(guó)土地市場(chǎng)可以用哀鴻一片來(lái)形容,。除一線城市之外,，多數(shù)二三線城市的土地交易市場(chǎng)趨于冷淡。流拍,、流標(biāo),、底價(jià)成交頻現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)者減少,，競(jìng)價(jià)次數(shù)也大幅降低,。
今年一季度，這種冷淡就已現(xiàn)端倪,。根據(jù)國(guó)土資源部的數(shù)據(jù),，今年一季度，全國(guó)主要熱點(diǎn)城市上報(bào)異常交易地塊90宗,，較上季度減少94宗,，降幅超過(guò)50%。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示,，在僅剩一周的情況下,，4月20家大型房企用于拿地的資金只有55.95億元，不足去年同期的兩成,。
分析人士指出,，上次出現(xiàn)土地市場(chǎng)全面冷淡的情況，還是在“新國(guó)八條”出臺(tái),、市場(chǎng)處于冷淡局面的2011年,。再往前數(shù)，就要追溯到受金融危機(jī)影響的2008年,。即便在這兩個(gè)年份,，市場(chǎng)的預(yù)期也從未這么悲觀。
房企謹(jǐn)慎
“總公司去年就預(yù)警,，除非價(jià)格和地段都特別合適,，否則不要盲目出手，更不要拿高價(jià)地,�,！碧K州某房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人向中國(guó)證券報(bào)記者表示，去年年末做年度策略時(shí),，公司就定下了“審慎”的基調(diào),。按照這個(gè)要求，今年以來(lái)該公司始終未在蘇州市場(chǎng)拿地,。
類似該公司的情況并不少見(jiàn),。根據(jù)上市房企的年報(bào)，在今年對(duì)土地市場(chǎng)和區(qū)域布局的策略中，多數(shù)房企強(qiáng)調(diào)了審慎原則,。尤其是區(qū)域布局中,，對(duì)于二三線城市的開(kāi)拓策略顯得更為保守。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示,，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正出現(xiàn)明顯分化,。其中，一線城市因資源聚集,，對(duì)需求有著持續(xù)吸引力,；廣大二三線城市則由于市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)大，市場(chǎng)趨于飽和,，出現(xiàn)土地交易冷淡的現(xiàn)象,。
張大偉還表示，房企拿地放緩的主要原因有三點(diǎn)：第一,，房?jī)r(jià)上漲幅度放緩,。春節(jié)過(guò)后，房企與客群之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙變化,。部分區(qū)域的供需格局悄然生變,，且降價(jià)現(xiàn)象迅速蔓延。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期趨于悲觀,。第二,，標(biāo)桿房企在2013年土地儲(chǔ)備充分，前10家大型房企在2013年購(gòu)入接近4000億元土地,，土地儲(chǔ)備提前完成,。第三，2013年全國(guó)一線城市土地成交額創(chuàng)歷史新高,，達(dá)到5127億元,。在這種情況下，企業(yè)負(fù)債明顯提高,。加之今年5-6月信托兌付集中到期,，因此企業(yè)在拿地策略上愈加謹(jǐn)慎。
相比之下,，盡管一線城市的土地市場(chǎng)仍然“不愁賣”,，但競(jìng)買者數(shù)量減少、競(jìng)價(jià)次數(shù)降低已是普遍現(xiàn)象,。在北京等市場(chǎng),，一些地塊也出現(xiàn)低價(jià)成交現(xiàn)象，去年以來(lái)的土地泡沫已有降溫態(tài)勢(shì),。
分析人士表示,，土地市場(chǎng)走勢(shì)比房屋市場(chǎng)有滯后性,。按照慣例,，當(dāng)房屋交易出現(xiàn)明顯降溫之后的4-6個(gè)月,，頹勢(shì)才會(huì)傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)。但在此輪市場(chǎng)調(diào)整中,，房屋與土地交易趨勢(shì)的變化幾乎同步,。
“如果年初的判斷是‘謹(jǐn)慎樂(lè)觀’的話，那么現(xiàn)在只剩下‘謹(jǐn)慎’了,�,！蹦骋痪�房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向中國(guó)證券報(bào)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的突變,，讓企業(yè)始料未及,。如今企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的信心空前降低，并轉(zhuǎn)向“觀望”,。
今年3月下旬開(kāi)始,，杭州、南京,、常州等地出現(xiàn)部分區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)現(xiàn)象,，并迅速蔓延到北京、廣州等一線城市,，包括萬(wàn)科在內(nèi)的大型房企也進(jìn)入“低價(jià)走量”的節(jié)奏,。同期，李嘉誠(chéng)轉(zhuǎn)讓其在內(nèi)地的最后一個(gè)項(xiàng)目,，似乎在警示內(nèi)地樓市風(fēng)險(xiǎn),。業(yè)內(nèi)人士指出，這種情況令不少開(kāi)發(fā)商擔(dān)憂,，市場(chǎng)策略也調(diào)整至更保守的狀態(tài),。
“冰封”延續(xù)
一位接近國(guó)土資源部的專家表示，部分區(qū)域市場(chǎng)飽和,，甚至泡沫面臨破裂,，已是整個(gè)業(yè)界的基本判斷。因此,，即便政府出臺(tái)救市政策,，對(duì)市場(chǎng)的刺激作用也很有限。
他認(rèn)為,，從整體市場(chǎng)來(lái)看,，“供不應(yīng)求”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，利潤(rùn)下滑,、拿地成本提高,、銷售速度放緩將是未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間的大趨勢(shì)。多數(shù)企業(yè)都意識(shí)到這一點(diǎn)，所以收縮戰(zhàn)線,、降價(jià)走量是共同的選擇,，也是“聰明的選擇”。
事實(shí)上,，從我國(guó)真正實(shí)施住房市場(chǎng)化改革算起,，至今不足20年，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代緣何如此快就要終結(jié),？該專家表示,，在“土地財(cái)政”的驅(qū)動(dòng)下，很多地方政府此前大量供地,，造成區(qū)域內(nèi)的土地和房屋供應(yīng)很快達(dá)到飽和,。同時(shí)，由于產(chǎn)業(yè),、交通等配套不足,，導(dǎo)致城市化進(jìn)程緩慢，存量房屋難以消化,。
與買方的冷淡相比,，賣方仍在積極推地。4月以來(lái),，廣東,、福建、安徽等地的地方政府紛紛召開(kāi)推介會(huì),，以較優(yōu)惠的政策尋找買家,。其中，安徽安慶還在北京舉辦土地推介會(huì),，共推出28宗,、4250畝土地。但其前景并不被業(yè)界看好,。分析人士還指出,，隨著土地改革的推進(jìn)，農(nóng)地入市步伐也將加快,，其對(duì)土地市場(chǎng)也會(huì)帶來(lái)不小供應(yīng)壓力,。
土地市場(chǎng)與房屋市場(chǎng)雙雙降溫，正揭示出一個(gè)事實(shí)：當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心已經(jīng)降至冰點(diǎn),，供需雙方都在觀望,。多數(shù)機(jī)構(gòu)均表示，未來(lái)一段時(shí)間,，房地產(chǎn)市場(chǎng)將不可避免地維持低位,，并可能進(jìn)入較長(zhǎng)時(shí)間的“冰凍期”,。
分析人士指出，就土地市場(chǎng)而言,，如果土地交易低迷的時(shí)間持續(xù)過(guò)長(zhǎng),，未來(lái)一到兩年間，部分區(qū)域市場(chǎng)有可能再次面臨供應(yīng)短缺情況,，屆時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)波動(dòng),。
事實(shí)上,，供應(yīng)端頹勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn),。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)房屋新開(kāi)工面積29090萬(wàn)平方米,，下降25.2%,；其中，住宅新開(kāi)工面積21238萬(wàn)平方米,，下降27.2%,。同期，房屋竣工面積也有一定下滑,。
值得注意的是,，隨著庫(kù)存量的積壓，土地市場(chǎng)的“冰封”恐將持續(xù),。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),，3月末商品房待售面積52163萬(wàn)平方米，比2月末增加766萬(wàn)平方米,。按照現(xiàn)有的銷售速度,，去化周期將超過(guò)8個(gè)月。分析人士指出,，考慮到區(qū)域之間的差異性,，部分區(qū)域的去化周期將超過(guò)12個(gè)月，庫(kù)存仍處于“嚴(yán)重積壓”狀態(tài),。
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