近日,，北京云房數(shù)據(jù)技術(shù)有限公司（簡(jiǎn)稱云房）與北京仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（簡(jiǎn)稱仁達(dá)）聯(lián)合發(fā)布了《2014上半年中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》,。調(diào)查顯示,，住宅市場(chǎng)回報(bào)率僅2%左右，大部分城市跌破CPI漲幅,。考慮租金的動(dòng)態(tài)增長(zhǎng),，各物業(yè)長(zhǎng)期租賃回報(bào)率均有所提高,，除高檔住宅外，各物業(yè)動(dòng)態(tài)租金回報(bào)率平均值均高于4%,，回報(bào)率水平高于長(zhǎng)期國(guó)債到期收益率,。
該調(diào)查截止時(shí)點(diǎn)為2014年4月，目前,，調(diào)查城市覆蓋北京,、上海、廣州,、深圳,、天津、南京,、武漢,、成都、杭州,、西安,、長(zhǎng)沙、大連,、沈陽(yáng),、寧波、蘇州,、無(wú)錫,、重慶，共17個(gè)城市,，近兩年將擴(kuò)展至全國(guó)70個(gè)大中城市,。根據(jù)房地產(chǎn)投資實(shí)踐，共測(cè)算了三類指標(biāo)：靜態(tài)租賃回報(bào)率,、長(zhǎng)期租賃回報(bào)率及5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率,。
住宅市場(chǎng)回報(bào)率僅2% 大部分城市跌破CPI漲幅
住宅市場(chǎng)回報(bào)率僅2%左右，整體投資回報(bào)率不高,；寫字樓、商鋪靜態(tài)租金回報(bào)率約4%,，略高于住宅市場(chǎng),，回報(bào)相對(duì)合理，但仍低于五年期存款利率水平。靜態(tài)租金回報(bào)率低,，反映了相對(duì)目前的租金水平,，房產(chǎn)價(jià)格偏高，偏離了房產(chǎn)的真實(shí)需求價(jià)值,。
圖1 各城市各物業(yè)靜態(tài)租賃回報(bào)率
除高檔住宅外 各物業(yè)長(zhǎng)期租金回報(bào)高于國(guó)債
考慮租金的動(dòng)態(tài)增長(zhǎng),，各物業(yè)長(zhǎng)期租賃回報(bào)率均有所提高，除高檔住宅外,，各物業(yè)動(dòng)態(tài)租金回報(bào)率平均值均高于4%,，回報(bào)率水平高于長(zhǎng)期國(guó)債到期收益率。租金動(dòng)態(tài)增長(zhǎng)更接近于市場(chǎng)的真實(shí)情況,，因此長(zhǎng)期租賃回報(bào)率更能反映真實(shí)的租金回報(bào)水平,，在長(zhǎng)期出租的情況下，除高檔住宅外,，各物業(yè)租金水平均不錯(cuò),。
圖2 各城市各物業(yè)長(zhǎng)期租賃回報(bào)率
“囤房轉(zhuǎn)售”好過“拿地開發(fā)”
5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率，主要體現(xiàn)了房產(chǎn)增值帶來(lái)的回報(bào),，大部分城市回報(bào)率高于房地產(chǎn)信托平均年收益水平,，甚至超過房地產(chǎn)上市公司平均凈資產(chǎn)收益，“囤房轉(zhuǎn)售”好過“拿地開發(fā)”,。5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率過高,，反映了近年來(lái)各城市房產(chǎn)增值較快，買賣市場(chǎng)的投機(jī)氛圍濃厚,，未來(lái)市場(chǎng)投資,，應(yīng)當(dāng)警惕市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
圖3 各城市各物業(yè)5年（2009-2014年）租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率
截至2014年4月1日,，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲幅收窄,、城市分化加劇，在市場(chǎng)形勢(shì)尚不明朗的情況下,，房地產(chǎn)投資回報(bào)率數(shù)據(jù)客觀,、全面的反映了當(dāng)前17個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，為投資人員較好地控制和防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)提供依據(jù),。
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