多地二手房持續(xù)降溫 房價進一步下調(diào)先兆
一季度樓市的低迷從二手房可一窺端倪,。
截至3月底,，全國70個大中城市中有超過14個城市二手房價格出現(xiàn)下跌,，包括北京在內(nèi)的一線城市二手房市場普遍降溫,。
從歷史上來看，二手房市場的成交低迷和價格下跌會傳導至新房市場,，并疊加其他因素改變樓市的供求關(guān)系,，影響市場預期。鏈家地產(chǎn)張旭等分析人士認為,，二手房的降溫,，已成為房價進一步下行的先兆。
多個城市二手房價格下調(diào)
2014年3月,，全國70大中城市二手住宅價格平均環(huán)比指數(shù)為100.12，比上月下降0.03點,，連續(xù)5個月出現(xiàn)下調(diào),。二手住宅價格環(huán)比下調(diào)和止?jié)q的城市數(shù)量達到28個。
進入4月后,，申城樓市仍未見起色,。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月前半個月,，上海二手房成交量比上月同期下跌了25%,。業(yè)內(nèi)預計，在缺乏外部利好刺激的情況下,，上海4月二手房成交量恐將跌破2萬套大關(guān),。
一度被認為房價不會下跌的北京，據(jù)21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，截至4月15日,，北京二手房成交3956套，環(huán)比下降13.4%,。主城區(qū)二手房掛牌價格繼續(xù)松動,，業(yè)主不再強勢,，議價空間增大。21世紀不動產(chǎn)集團市場總監(jiān)桑豫峰認為,，4月下旬樓市仍將繼續(xù)下探,。
北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉說，因為各地降價案例的出現(xiàn),，導致北京樓市觀望情緒濃郁,。新增客戶量相比一季度平均繼續(xù)下調(diào)了10%。他預計,，4月北京二手房成交量將繼續(xù)在萬套以下,，二手房價格可能在2季度加速下調(diào)。
張旭稱,，今年一季度,，一線城市一手房價有見頂跡象，北京二手住宅價格自年初以來基本停漲,。部分二線城市和三四線城市價格調(diào)整持續(xù),，范圍逐漸擴大。而需求龐大的一線城市,，也開始出現(xiàn)價格調(diào)整的跡象,。在供需矛盾緩和、購房者觀望情緒加深的情況下,，市場定價的話語權(quán)重心發(fā)生轉(zhuǎn)移,，這是房價出現(xiàn)進一步下調(diào)的先兆。
張大偉認為,，在自住型商品房,、信貸等多方因素的沖擊下，市場預判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向,，購房者觀望情緒增多,，而房企“讓利跑量”心理漸占上風，供需格局已悄然生變,。
數(shù)據(jù)顯示,，2013年北京2萬左右單價的剛需項目供需比基本是1：4，但目前已經(jīng)逐漸降低到1：2,，隨著部分項目的搶跑消化,，供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)的可能性依然存在。
二季度樓市難回暖
二手房和新房交互下跌,，其疊加效應正在顯現(xiàn),。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉指出，形成目前房價走勢的因素有二：多地樓市促銷，改變市場預期,，看跌情緒日益濃厚,，購房者入市節(jié)奏變慢；二是銀行房貸收緊,，阻礙部分人群入市,，首套房8.5折利率優(yōu)惠在全國范圍徹底消失。
與此同時,，北京多批自住型商品房入市,，一些城市庫存偏大，也加劇了區(qū)域市場的降溫,。
張旭認為,，整體的需求觀望情緒仍將持續(xù)。往年屬于成交旺季的二季度,，會出現(xiàn)一定程度的增長壓力,。價格調(diào)整持續(xù)，區(qū)域間分化更加明顯,。一線城市較短時間內(nèi)可保持基本穩(wěn)定,，而進入庫存盤整周期的城市，價格仍會有進一步下調(diào)的可能,。
“目前房企和地方政府都期待限購放松,。”張大偉說,，部分城市局部微調(diào)以及執(zhí)行尺度上的暗松存在空間,。
張旭認為，2014年初“兩會”上提出的
“雙向調(diào)控”,，客觀上會給樓市低迷,、房價上漲動力較弱的城市以放松空間。加之今年經(jīng)濟增幅降低,，宏觀經(jīng)濟形勢壓力增加，預計下半年地方性調(diào)控放松現(xiàn)象或有增多,。
CRIC研究中心認為,，政府允許各地有關(guān)部門有針對性地推行房地產(chǎn)調(diào)控措施，并不意味著限購令將得到完全松綁,。此舉有益于三四線城市,，而對于擁有大量需求和房價居高不下的一二線城市，限購令恐怕難以松綁,，以防樓市過熱,。
目前，全國有46個城市執(zhí)行限購政策,，除了直轄市,、省會城市與計劃單列市等重點城市外,，還包括徐州、溫州,、金華,、紹興、舟山,、臺州,、衢州、寧波等三四線城市,。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測,，從去年下半年開始，溫州,、徐州,、舟山已開始局部放松限購政策，從市場表現(xiàn)來看,，傳出限購放松后,，成交數(shù)據(jù)有短暫飆升，但之后又再度回落,，整體市場并無實質(zhì)性好轉(zhuǎn),。
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