多地試點(diǎn)農(nóng)地入市：國土部研究集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)新規(guī)
集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)作為土地改革的一個突破口,，將在2014年重點(diǎn)推進(jìn),。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者自湖南國土廳獲悉，湖南資興市,、長沙縣被列入湖南農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓試點(diǎn)范圍,，將開啟“農(nóng)地入市”的實(shí)驗(yàn),。
與此同時，山西,、陜西等多地都已經(jīng)啟動“農(nóng)地入市”試點(diǎn)的前期準(zhǔn)備工作,。
中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長,、辦公室主任陳錫文表示，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市范圍有限,，必須先試點(diǎn)后修法,。
一位接近國土部系統(tǒng)的人士亦向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者介紹，國土部將在總結(jié)地方已有試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,，會同有關(guān)部門研究起草集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓,、租賃、入股等指導(dǎo)意見,，進(jìn)而規(guī)范有序地推動集體經(jīng)營性建設(shè)用地進(jìn)入市場,。
實(shí)際上，國土部此前已經(jīng)研究起草了一份《關(guān)于開展農(nóng)民集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓,、租賃,、入股市場交易試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見》。
上述接近國土部系統(tǒng)的人士看過上述文件,，“文件強(qiáng)調(diào),，試點(diǎn)期間，農(nóng)村集體建設(shè)用地不得用于商品住宅,，也要確保符合用途,、規(guī)劃管制，如此來看,，未來集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)對房地產(chǎn)影響不大,，”上述人士亦強(qiáng)調(diào)，“文件只是初稿意見,，并非是最后出臺的確認(rèn)版本,，最后會吸收各試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行完善�,！�
農(nóng)地入市難點(diǎn)重重
湖南長沙縣被列入湖南農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓試點(diǎn)范圍,，將在2014年開啟“農(nóng)地入市”試驗(yàn)。
“目前,，湖南對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓試點(diǎn)的調(diào)研已完成,，該縣的條件基本具備，申請也已報批,，”湖南省國土資源廳相關(guān)人士表示,，長沙縣是位于城郊結(jié)合部，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),，城鄉(xiāng)用地需求大,，土地市場活躍，此外,，全縣的農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作也已經(jīng)初步完成,。
雖然試點(diǎn)確定,，但后續(xù)具體的執(zhí)行方案仍不明顯，上述湖南省國土資源廳相關(guān)人士介紹,，具體如何操作,，需要縣各部門聯(lián)動商討制定可行性方案。
實(shí)際上,，除湖南外,，山西、陜西等均明確要在2014年開展集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn),。
比如山西明確將在2014年選擇27個縣份先行試點(diǎn),，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地通過出讓、租賃,、入股和抵押等方式入市流轉(zhuǎn),。
和湖南集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)一樣，多省雖明確啟動試點(diǎn),，但具體的執(zhí)行方案仍須細(xì)化,。
湖南省國土廳相關(guān)人士介紹，后續(xù)試點(diǎn)時,，還存在多個難題,，比如集體建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓主體的變更，可能由國土部門為主體轉(zhuǎn)為村委會為主體,，國土部轉(zhuǎn)為監(jiān)督部門,。
與此同時，集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市準(zhǔn)入條件,、出讓程序,、價格形成機(jī)制等都需要明確等。
另外,，按照三中全會的要求,，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地“同價同權(quán)”進(jìn)入土地市場，如何定價,，監(jiān)管也是制度設(shè)計的重要內(nèi)容,。
國土部研究集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)新規(guī)
國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任韓俊也表示，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是一項重大改革內(nèi)容,，必須加快推進(jìn),，從保護(hù)農(nóng)民權(quán)益的角度，必須以規(guī)范流轉(zhuǎn)為重點(diǎn),，對集體建設(shè)用地出讓主體,、流轉(zhuǎn)方式、用途,、程序,、交易規(guī)則、基準(zhǔn)地價,、抵押融資,、收益分配等事項，進(jìn)行明確規(guī)定,。
另外,，要改革完善土地稅制，合理調(diào)節(jié)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益,，做到一部分土地增值收益“歸公”,。
除了推進(jìn)試點(diǎn)，韓俊亦表示,，也需要抓緊出臺農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)條例,，從而對地方集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市形成統(tǒng)一的規(guī)范和指導(dǎo)。
實(shí)際上,，上述接近國土系統(tǒng)的人士透露，國土部很早之前就草擬了一份農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理辦法,，但被國務(wù)院法制辦公室駁回,，“核心就是因?yàn)樯衔环ā锻恋毓芾矸ā窙]有出臺�,！�
三中全會再次明確“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”,，國土部再次嘗試為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市立法，其中研究集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)等部門規(guī)章亦被列入國土部2014年重點(diǎn)工作之一,。
“和此前自上而下的修法邏輯不一樣的是,，”上述接近國土部系統(tǒng)的人士介紹，此次條例的完善將在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,，對集體建設(shè)用地出讓主體,、流轉(zhuǎn)方式等核心問題進(jìn)行了解，探索集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和增值收益分配制度,，積累充分的經(jīng)驗(yàn),，為修法做好基礎(chǔ)。
北京大岳咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理金永祥表示,，按照三中全會的文件,，需要嚴(yán)格執(zhí)行“用途管制”，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地是工業(yè)工地,，試點(diǎn)之后繼續(xù)將土地用于工業(yè),，對房地產(chǎn)不會有影響。
上述接近國土系統(tǒng)的人士也稱，國土部此前草擬的一份農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理辦法,，亦明確農(nóng)村集體建設(shè)用地不得用于商品住宅,。
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