“京津冀一體化”下的環(huán)京帶樓市調(diào)查：“京南第一城”固安樓市“漲”聲響起
高庫(kù)存難撐虛火？
固安縣隸屬河北省廊坊市,，地處華北平原北部,，北京、天津,、保定三市中心,。東與永清縣相連，西與涿州市,、高碑店市相鄰,，南與霸州市、雄縣接壤,，北隔永定河,，與北京市大興區(qū)相望。距北京天安門50公里,，東南距天津市120公里,，西南距保定市120公里。固安是距北京市區(qū)最近的縣城,，古有“天子腳下,、京南第一城”之稱，是首都經(jīng)濟(jì)圈南部區(qū)域的核心縣市,，同時(shí)也是首都新機(jī)場(chǎng)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域,，在“大北京”戰(zhàn)略中承擔(dān)重要的角色。正因?yàn)槿绱�,，在近�?lái)“京津冀一體化”概念的帶動(dòng)下,，當(dāng)?shù)氐臉鞘幸渤尸F(xiàn)出一派欣欣向榮的景象，就此《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者于本月初前往調(diào)查,。
記者在固安走訪時(shí)發(fā)現(xiàn),，這個(gè)小城的房地產(chǎn)市場(chǎng)已被刺激得躁動(dòng)不安,。在建、竣工樓盤以及橫亙?cè)诳罩械乃蹩芍^比比皆是,，106國(guó)道兩側(cè)各樓盤的售樓處和房屋中介的門店更是密集,，到處都是手持小廣告的樓盤帶看人員。固安樓市似乎已成為“京津冀一體化”下的“急先鋒”,。
“喊漲”更像一廂情愿/
4月2日，當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)入固安地界的十里鋪南口區(qū)域時(shí),，路邊等候的眾多樓盤帶看人員,，便揮舞著小廣告飛奔著沖了上來(lái)。
據(jù)記者了解,，這樣“火熱”的一幕,，只是目前固安當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影。固安縣城東西,、南北向共有新昌街,、新源街、106國(guó)道等6條主路,。而在這6條主路上,，隨處可見手抱宣傳單、三三兩兩的樓盤銷售人員在向經(jīng)過的行人和車輛分發(fā)廣告,。甚至連路邊一些小吃攤上的小凳子,，都用“樓盤廣告單”當(dāng)坐墊。
當(dāng)記者經(jīng)過這些主道時(shí),，不時(shí)有“摩的”師傅騎過來(lái)問記者是否是看房人,，他們可以推薦項(xiàng)目。
此外,，記者在一些樓盤的售樓處看見,，當(dāng)購(gòu)房者從售樓處走出后，立馬會(huì)被許多樓盤帶看人員圍在中間,；這些帶看人員會(huì)七嘴八舌地推薦項(xiàng)目,，大有不把購(gòu)房者引進(jìn)自家售樓處絕不罷休的架勢(shì)。
當(dāng)?shù)囟嗉曳康禺a(chǎn)的銷售人士向記者介紹,，目前固安的平均房?jī)r(jià)在7500元到8500元/平方米左右,，一些“沒證”的偏遠(yuǎn)項(xiàng)目在6000元/平方米以下，個(gè)別項(xiàng)目在8500元/平方米~9500元/平方米,。
記者在一處名為 “鉑悅山”項(xiàng)目走訪時(shí),，該項(xiàng)目的銷售人員表示，該樓盤下期開盤肯定要漲,，只是漲幅目前還暫時(shí)不能確定,。
據(jù)了解,，這樣的“喊漲聲”在固安并不是個(gè)案。在記者的走訪中,，多家樓盤的銷售人員均表示,，由于“京津冀一體化”提上日程，這幾處樓盤下期開盤的價(jià)格肯定要比目前的高,。
但這種“喊漲聲”更像是一廂情愿,。記者在走訪10多家樓盤的過程中發(fā)現(xiàn)，到這些樓盤看房的人很少,。
此外,，據(jù)了解，固安一些小型地產(chǎn)商開發(fā)的項(xiàng)目去庫(kù)存速度并不快,。如當(dāng)?shù)匾惶幟麨椤八厩迦A”的在售項(xiàng)目的銷售人員就向記者表示,，該項(xiàng)目2010年開盤時(shí)共有600套房源，目前仍有20多套在售,。
當(dāng)?shù)匾晃环课蒌N售人員直言,，在固安買房的人群，主要來(lái)自北京南城的豐臺(tái)和大興區(qū)域,�,！霸�(北京)東邊上班的人會(huì)考慮燕郊或香河�,！�
固安房地產(chǎn)信息網(wǎng)4月7日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,，目前當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)上可售房產(chǎn)套數(shù)為12577套，可售面積為1275275.540平方米,；其中住宅可售套數(shù)為10870套,，住宅可售面積是1077774.830平方米。
上述網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示,，3月固安網(wǎng)上房產(chǎn)簽約套數(shù)為972,，簽約面積為96680.570平方米；其中住宅簽約套數(shù)為895套,，住宅簽約面積為90646.700平方米,。按照3月的簽約速度，消化完目前的可售面積需要約13.2個(gè)月,，而消化完住宅產(chǎn)品則需要11.9個(gè)月,。
住建部副部長(zhǎng)齊驥曾表示，所謂高庫(kù)存是指,，庫(kù)存量高于月銷售量12~15倍,，高于1年~1年半銷售量的。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，固安等北京周邊的縣級(jí)市,，過去的高庫(kù)存是和部分房企扎堆進(jìn)入開發(fā)有關(guān),。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，固安相比燕郊優(yōu)勢(shì)較為明確,，還有第二機(jī)場(chǎng)的利好,，但最近固安市場(chǎng)相對(duì)比較平穩(wěn)，主要是由于固安靠近北京大興,，大興市場(chǎng)降溫,，固定也就沒有上漲的動(dòng)力。從庫(kù)存看,，固安的庫(kù)存也比較大,。如果當(dāng)?shù)匾廊恢恢匾曌≌康禺a(chǎn)開發(fā)，不抓緊引入產(chǎn)業(yè),，未來(lái)對(duì)經(jīng)濟(jì)或非常不利。
政府曾整治“五證不齊”/
“大哥,，咱們北漂買個(gè)房不容易,，千萬(wàn)不能被那些沒證(五證不全)的開發(fā)商給忽悠了�,！庇狼蹇h一家名為“公園壹號(hào)”樓盤設(shè)在固安的銷售點(diǎn)的一位售樓員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,。
據(jù)了解，上述銷售員所指的“五證不齊”的樓盤在固安有所存在,，而“五證”是指房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》,、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》,。
《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》2013年6月的一篇報(bào)道顯示，當(dāng)時(shí)固安的一些在售樓盤存在“五證不全”的情況,。而在走訪中,，一些樓盤銷售人員向記者稱，當(dāng)?shù)夭糠謽潜P目前仍然存在“五證不全”的情況,。
記者還發(fā)現(xiàn)一個(gè)很特別的情況,。當(dāng)記者來(lái)到一處樓盤時(shí)，該樓盤的售樓員均有這樣的一段大致相同的開場(chǎng)白——“先生,，您了解固安嗎,？我們是個(gè)五證齊全的項(xiàng)目�,！�
上述“公園壹號(hào)”銷售人員還表示,，雖然一些樓盤在售樓處掛了“五證”，但那是別的樓盤的證件,，購(gòu)房者是看不出來(lái)真假的,。
“匯元,？雅居”售樓處的一位銷售人員直言，固安大大小小售樓處有30多家,，但只有部分是五證齊全的項(xiàng)目,。
“鉑悅山”、“水木清華”,、“金海城”等十幾家售樓處的銷售人員均表示,，固安存在部分樓盤“五證不全”的情況。
對(duì)此,，秦兵房產(chǎn)律師團(tuán)徐斌律師認(rèn)為,，京津冀一體化的加速等利好消息，導(dǎo)致當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)開始火爆起來(lái),，這就需要提醒購(gòu)房人,，無(wú)論是自住還是投資，應(yīng)選擇有實(shí)力的開發(fā)商,，購(gòu)房人還是應(yīng)該多考慮房?jī)r(jià)受市場(chǎng)和政策影響帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任趙秀池告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，當(dāng)?shù)匾恍潜P“證件不全”,，或也在一定程度上阻止了人們的投資熱情,。
據(jù)記者了解，固安縣對(duì)此類違規(guī)行為也有過整頓,。
2013年11月7日,，固安縣政府官方網(wǎng)站發(fā)布的《房管局出重拳規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序》中就曾提到，2013年10月10日,，縣房管局組織專門力量開展了房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治活動(dòng),，對(duì)全縣在建在售項(xiàng)目進(jìn)行了全面排查。對(duì)全縣46個(gè)在建在售項(xiàng)目,，堅(jiān)持每天巡查2次,，關(guān)停無(wú)證預(yù)售項(xiàng)目18個(gè)。對(duì)個(gè)別明關(guān)暗不關(guān)的銷售場(chǎng)所派專人實(shí)施了盯防死守,，確保了違規(guī)銷售行為不再反彈,。
部分二手房“脫手難”/
記者在走訪固安樓市時(shí)還發(fā)現(xiàn)，目前當(dāng)?shù)氐亩址渴袌?chǎng)出現(xiàn)了“脫手難”的情況,。
在一些當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介網(wǎng)站上,，一處名為“固安紅樹灣”的二手房，甚至掛出了平價(jià)出售的信息,。
一家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示,，這是因?yàn)椋凹t樹灣項(xiàng)目”開賣時(shí)的價(jià)格過高；目前,，其手中就有幾套紅樹灣的房子,，大多數(shù)是平價(jià)出手，也有的是賠錢甩賣,。
21世紀(jì)固安馨園店的一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者,，固安縣在售的二手房比一手房便宜1000元到2000元不等；但是二手房不好辦理貸款,，多數(shù)只能全款交易,。
這位經(jīng)紀(jì)人還分析了二手房不能貸款的原因：大部分在售二手房屬于新房出售，房產(chǎn)證還沒有辦下來(lái),�,！凹幢闶怯蟹慨a(chǎn)證的業(yè)主也不同意買家貸款購(gòu)買，因?yàn)樗麄兌贾�,，二手房批貸的審批時(shí)間很長(zhǎng),。正常的要三四個(gè)月，慢的要五六個(gè)月,�,！�
此外，戶口問題也是二手房貸款難辦的另一個(gè)門檻,。
上述經(jīng)紀(jì)人表示，如果貸款買二手房,，購(gòu)買人必須持有河北戶口,，“這是硬條件，買家必須把戶口老老實(shí)實(shí)地遷過來(lái)”,。
這位經(jīng)紀(jì)人透露,，二手房貸款最難過的關(guān)還是銀行；在固安,，幾乎所有的銀行都不給二手房放貸,。
對(duì)于固安的后市發(fā)展，這位經(jīng)紀(jì)人坦言,，這里本就是縣城,，正常房?jī)r(jià)在5000元左右，由于距離北京近,，才達(dá)到目前的高點(diǎn),。“2012年,，我在這里買時(shí)價(jià)格在5000元,，現(xiàn)在8000元，再想讓一兩年后翻番，不太可能,�,！�
賓海房產(chǎn)等二手房中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人也表示了類似的看法。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,，以目前固安的庫(kù)存數(shù)據(jù)來(lái)看,，有些偏高。因北京的高房?jī)r(jià),、限購(gòu),，一些人群此前已經(jīng)涌入固安。當(dāng)?shù)氐目蛻艉艽蟊壤齺?lái)自北京,，北京第二機(jī)場(chǎng)選址等利好措施已經(jīng)對(duì)固安樓市起了很大帶動(dòng)的作用,。目前，京津冀一體化加速等對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)投資,，又帶來(lái)了新的推動(dòng),，但是出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升、跳升的可能性不大,，因?yàn)槭袌?chǎng)最后還要回歸到供需的基本面,。
陳國(guó)強(qiáng)還提醒購(gòu)房者，在固安置業(yè),，需要注意風(fēng)險(xiǎn),，不能因?yàn)檎呃茫兔つ客度胧袌?chǎng),，不論是自住還是投資,。
趙秀池也分析稱，固安樓市借京津冀一體化和首都第二機(jī)場(chǎng)應(yīng)聲而起,，近幾年已經(jīng)吸引了不少購(gòu)房者,。當(dāng)?shù)貥鞘心芊駥?shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，維持供求平衡,，最終要看固安對(duì)外來(lái)人口的吸引力有多大,，是否能夠真正通過居業(yè)聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)城一體把人留下來(lái),。
嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為,，購(gòu)買固安區(qū)域樓盤很多是北京剛需人群，此類人群平時(shí)的工作和生活空間都在北京,，往往在固安的居住時(shí)間并不長(zhǎng),。因此按照這樣一個(gè)水平計(jì)算，那么很多已經(jīng)出售的樓盤,，雖然在統(tǒng)計(jì)上屬于已經(jīng)去庫(kù)存的樓盤,，但實(shí)際上是一種隱性的庫(kù)存和空置,。同時(shí)，最近一段時(shí)間受京津冀一體化效應(yīng)的影響,，當(dāng)?shù)貥潜P去庫(kù)存確實(shí)在加快,；但這些政策同樣會(huì)對(duì)包括通州、保定等城市產(chǎn)生利好,，不排除部分原本希望在固安置業(yè)的群體撤離,，這會(huì)進(jìn)一步加大當(dāng)?shù)貛?kù)存壓力。
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