“京津冀一體化”下的環(huán)京帶樓市調(diào)查：“京南第一城”固安樓市“漲”聲響起
高庫存難撐虛火,？
固安縣隸屬河北省廊坊市，地處華北平原北部,，北京,、天津,、保定三市中心。東與永清縣相連,，西與涿州市,、高碑店市相鄰,，南與霸州市,、雄縣接壤，北隔永定河,，與北京市大興區(qū)相望,。距北京天安門50公里，東南距天津市120公里,，西南距保定市120公里,。固安是距北京市區(qū)最近的縣城，古有“天子腳下,、京南第一城”之稱,，是首都經(jīng)濟圈南部區(qū)域的核心縣市，同時也是首都新機場重點發(fā)展區(qū)域,，在“大北京”戰(zhàn)略中承擔重要的角色,。正因為如此，在近來“京津冀一體化”概念的帶動下,，當?shù)氐臉鞘幸渤尸F(xiàn)出一派欣欣向榮的景象,，就此《每日經(jīng)濟新聞》記者于本月初前往調(diào)查。
記者在固安走訪時發(fā)現(xiàn),，這個小城的房地產(chǎn)市場已被刺激得躁動不安,。在建、竣工樓盤以及橫亙在空中的塔吊可謂比比皆是,，106國道兩側(cè)各樓盤的售樓處和房屋中介的門店更是密集,，到處都是手持小廣告的樓盤帶看人員。固安樓市似乎已成為“京津冀一體化”下的“急先鋒”,。
“喊漲”更像一廂情愿/
4月2日,，當《每日經(jīng)濟新聞》記者進入固安地界的十里鋪南口區(qū)域時，路邊等候的眾多樓盤帶看人員,，便揮舞著小廣告飛奔著沖了上來,。
據(jù)記者了解，這樣“火熱”的一幕,，只是目前固安當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的一個縮影,。固安縣城東西、南北向共有新昌街,、新源街,、106國道等6條主路,。而在這6條主路上，隨處可見手抱宣傳單,、三三兩兩的樓盤銷售人員在向經(jīng)過的行人和車輛分發(fā)廣告,。甚至連路邊一些小吃攤上的小凳子，都用“樓盤廣告單”當坐墊,。
當記者經(jīng)過這些主道時,，不時有“摩的”師傅騎過來問記者是否是看房人，他們可以推薦項目,。
此外,，記者在一些樓盤的售樓處看見，當購房者從售樓處走出后,，立馬會被許多樓盤帶看人員圍在中間,；這些帶看人員會七嘴八舌地推薦項目，大有不把購房者引進自家售樓處絕不罷休的架勢,。
當?shù)囟嗉曳康禺a(chǎn)的銷售人士向記者介紹,，目前固安的平均房價在7500元到8500元/平方米左右，一些“沒證”的偏遠項目在6000元/平方米以下,，個別項目在8500元/平方米~9500元/平方米,。
記者在一處名為 “鉑悅山”項目走訪時，該項目的銷售人員表示,，該樓盤下期開盤肯定要漲,，只是漲幅目前還暫時不能確定。
據(jù)了解,，這樣的“喊漲聲”在固安并不是個案,。在記者的走訪中，多家樓盤的銷售人員均表示,，由于“京津冀一體化”提上日程,，這幾處樓盤下期開盤的價格肯定要比目前的高。
但這種“喊漲聲”更像是一廂情愿,。記者在走訪10多家樓盤的過程中發(fā)現(xiàn),，到這些樓盤看房的人很少。
此外,，據(jù)了解,，固安一些小型地產(chǎn)商開發(fā)的項目去庫存速度并不快。如當?shù)匾惶幟麨椤八厩迦A”的在售項目的銷售人員就向記者表示,，該項目2010年開盤時共有600套房源,，目前仍有20多套在售。
當?shù)匾晃环课蒌N售人員直言,，在固安買房的人群,，主要來自北京南城的豐臺和大興區(qū)域,。“在(北京)東邊上班的人會考慮燕郊或香河,�,！�
固安房地產(chǎn)信息網(wǎng)4月7日的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，目前當?shù)鼐W(wǎng)上可售房產(chǎn)套數(shù)為12577套,，可售面積為1275275.540平方米,；其中住宅可售套數(shù)為10870套，住宅可售面積是1077774.830平方米,。
上述網(wǎng)站的統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示,，3月固安網(wǎng)上房產(chǎn)簽約套數(shù)為972,，簽約面積為96680.570平方米,；其中住宅簽約套數(shù)為895套，住宅簽約面積為90646.700平方米,。按照3月的簽約速度,，消化完目前的可售面積需要約13.2個月，而消化完住宅產(chǎn)品則需要11.9個月,。
住建部副部長齊驥曾表示,，所謂高庫存是指，庫存量高于月銷售量12~15倍,，高于1年~1年半銷售量的,。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進認為，固安等北京周邊的縣級市,，過去的高庫存是和部分房企扎堆進入開發(fā)有關(guān),。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，固安相比燕郊優(yōu)勢較為明確,，還有第二機場的利好,，但最近固安市場相對比較平穩(wěn)，主要是由于固安靠近北京大興,，大興市場降溫,，固定也就沒有上漲的動力。從庫存看,，固安的庫存也比較大,。如果當?shù)匾廊恢恢匾曌≌康禺a(chǎn)開發(fā)，不抓緊引入產(chǎn)業(yè),，未來對經(jīng)濟或非常不利,。
政府曾整治“五證不齊”/
“大哥，咱們北漂買個房不容易,，千萬不能被那些沒證(五證不全)的開發(fā)商給忽悠了,�,！庇狼蹇h一家名為“公園壹號”樓盤設(shè)在固安的銷售點的一位售樓員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。
據(jù)了解,，上述銷售員所指的“五證不齊”的樓盤在固安有所存在,，而“五證”是指房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,、《建筑工程施工許可證》,、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。
《中國房地產(chǎn)報》2013年6月的一篇報道顯示,，當時固安的一些在售樓盤存在“五證不全”的情況,。而在走訪中，一些樓盤銷售人員向記者稱,，當?shù)夭糠謽潜P目前仍然存在“五證不全”的情況,。
記者還發(fā)現(xiàn)一個很特別的情況。當記者來到一處樓盤時,，該樓盤的售樓員均有這樣的一段大致相同的開場白——“先生,，您了解固安嗎？我們是個五證齊全的項目,�,！�
上述“公園壹號”銷售人員還表示，雖然一些樓盤在售樓處掛了“五證”,，但那是別的樓盤的證件,，購房者是看不出來真假的。
“匯元,？雅居”售樓處的一位銷售人員直言,，固安大大小小售樓處有30多家，但只有部分是五證齊全的項目,。
“鉑悅山”,、“水木清華”、“金海城”等十幾家售樓處的銷售人員均表示,，固安存在部分樓盤“五證不全”的情況,。
對此，秦兵房產(chǎn)律師團徐斌律師認為,，京津冀一體化的加速等利好消息,，導(dǎo)致當?shù)厥袌鲩_始火爆起來，這就需要提醒購房人,，無論是自住還是投資,，應(yīng)選擇有實力的開發(fā)商，購房人還是應(yīng)該多考慮房價受市場和政策影響帶來的風(fēng)險。
首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任趙秀池告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,，當?shù)匾恍潜P“證件不全”,，或也在一定程度上阻止了人們的投資熱情。
據(jù)記者了解,，固安縣對此類違規(guī)行為也有過整頓,。
2013年11月7日，固安縣政府官方網(wǎng)站發(fā)布的《房管局出重拳規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序》中就曾提到,，2013年10月10日,，縣房管局組織專門力量開展了房地產(chǎn)市場專項整治活動，對全縣在建在售項目進行了全面排查,。對全縣46個在建在售項目,，堅持每天巡查2次，關(guān)停無證預(yù)售項目18個,。對個別明關(guān)暗不關(guān)的銷售場所派專人實施了盯防死守,，確保了違規(guī)銷售行為不再反彈。
部分二手房“脫手難”/
記者在走訪固安樓市時還發(fā)現(xiàn),，目前當?shù)氐亩址渴袌龀霈F(xiàn)了“脫手難”的情況,。
在一些當?shù)氐姆慨a(chǎn)中介網(wǎng)站上,，一處名為“固安紅樹灣”的二手房,，甚至掛出了平價出售的信息。
一家房地產(chǎn)中介機構(gòu)的經(jīng)紀人向《每日經(jīng)濟新聞》表示,，這是因為,，“紅樹灣項目”開賣時的價格過高；目前,，其手中就有幾套紅樹灣的房子,，大多數(shù)是平價出手，也有的是賠錢甩賣,。
21世紀固安馨園店的一位經(jīng)紀人告訴記者,，固安縣在售的二手房比一手房便宜1000元到2000元不等；但是二手房不好辦理貸款,，多數(shù)只能全款交易,。
這位經(jīng)紀人還分析了二手房不能貸款的原因：大部分在售二手房屬于新房出售，房產(chǎn)證還沒有辦下來,�,！凹幢闶怯蟹慨a(chǎn)證的業(yè)主也不同意買家貸款購買，因為他們都知道,，二手房批貸的審批時間很長,。正常的要三四個月，慢的要五六個月�,！�
此外,，戶口問題也是二手房貸款難辦的另一個門檻。
上述經(jīng)紀人表示,，如果貸款買二手房,，購買人必須持有河北戶口，“這是硬條件,，買家必須把戶口老老實實地遷過來”,。
這位經(jīng)紀人透露，二手房貸款最難過的關(guān)還是銀行,；在固安,，幾乎所有的銀行都不給二手房放貸。
對于固安的后市發(fā)展,，這位經(jīng)紀人坦言,，這里本就是縣城，正常房價在5000元左右,，由于距離北京近,，才達到目前的高點�,！�2012年,，我在這里買時價格在5000元，現(xiàn)在8000元,，再想讓一兩年后翻番,，不太可能�,！�
賓海房產(chǎn)等二手房中介機構(gòu)的經(jīng)紀人也表示了類似的看法,。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，以目前固安的庫存數(shù)據(jù)來看,，有些偏高,。因北京的高房價、限購,，一些人群此前已經(jīng)涌入固安,。當?shù)氐目蛻艉艽蟊壤齺碜员本本┑诙䴔C場選址等利好措施已經(jīng)對固安樓市起了很大帶動的作用,。目前,，京津冀一體化加速等對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)投資，又帶來了新的推動,，但是出現(xiàn)量價齊升,、跳升的可能性不大,，因為市場最后還要回歸到供需的基本面。
陳國強還提醒購房者,，在固安置業(yè),，需要注意風(fēng)險，不能因為政策利好,，就盲目投入市場,，不論是自住還是投資。
趙秀池也分析稱,，固安樓市借京津冀一體化和首都第二機場應(yīng)聲而起,，近幾年已經(jīng)吸引了不少購房者。當?shù)貥鞘心芊駥崿F(xiàn)持續(xù)發(fā)展,，維持供求平衡,，最終要看固安對外來人口的吸引力有多大，是否能夠真正通過居業(yè)聯(lián)動,、產(chǎn)城一體把人留下來,。
嚴躍進則認為，購買固安區(qū)域樓盤很多是北京剛需人群,，此類人群平時的工作和生活空間都在北京,，往往在固安的居住時間并不長。因此按照這樣一個水平計算,，那么很多已經(jīng)出售的樓盤,，雖然在統(tǒng)計上屬于已經(jīng)去庫存的樓盤，但實際上是一種隱性的庫存和空置,。同時,，最近一段時間受京津冀一體化效應(yīng)的影響，當?shù)貥潜P去庫存確實在加快,；但這些政策同樣會對包括通州、保定等城市產(chǎn)生利好,，不排除部分原本希望在固安置業(yè)的群體撤離,，這會進一步加大當?shù)貛齑鎵毫Α?/P>
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