地價(jià)漲了，房?jī)r(jià)會(huì)接著漲嗎
2013年全國(guó)土地收入首超4萬(wàn)億元,，6年累計(jì)收入15.6萬(wàn)億元
地王頻出的2013年,，最終給中國(guó)土地市場(chǎng)豎起了新的標(biāo)桿：財(cái)政部最新數(shù)據(jù)顯示，2013年全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入高達(dá)41250億元,，這創(chuàng)出了土地市場(chǎng)有史以來(lái)的新高,。而且自2008年以來(lái)，6年間全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入已經(jīng)高達(dá)15.6萬(wàn)億元,。
多位業(yè)內(nèi)人士指出,，數(shù)字背后，地價(jià)的不斷上漲是重要原因,。而地價(jià)上漲或又將助推高房?jī)r(jià),，面包與面粉之間的游戲和爭(zhēng)議又將上演。
土地總收入超4萬(wàn)億創(chuàng)新高
剛剛過(guò)去的一年,，地方政府的錢包明顯鼓了起來(lái),。財(cái)政部國(guó)庫(kù)司日前發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2013年地方政府性基金收入(本級(jí))48007億元,，同比增長(zhǎng)40.3%,。
對(duì)于地方政府性基金收入在2013年呈現(xiàn)出迅速增加的態(tài)勢(shì)，究其原因,，財(cái)政部的報(bào)告指出,，主要是土地出讓合同成交價(jià)款增加較多：國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入41250億元，比上年增加12732億元,，增長(zhǎng)44.6%,。這是國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入首次突破4萬(wàn)億元。同時(shí),，土地收入占地方政府基金收入的比重高達(dá)86%,。
專家指出，雖然地方政府性基金收入并不在目前地方財(cái)政收入的統(tǒng)計(jì)口徑中,，但數(shù)據(jù)顯示,，土地財(cái)政仍然是地方財(cái)政收入的重要支撐,。
多個(gè)地方的土地市場(chǎng)印證了這種走勢(shì)。以北京為例,，2013年北京共出讓土地建筑面積達(dá)2380萬(wàn)平方米,，總地價(jià)1822億元，創(chuàng)北京土地市場(chǎng)新高,。而在杭州,，2013年土地成交200多宗，入賬1300多億元,，同比增長(zhǎng)110%以上,，比2009年高出近300億；其中主城區(qū)成交100宗,，出讓收入為840.77億,，同比增98%。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者查閱財(cái)政部國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),，該數(shù)據(jù)在2012年為28517億元,，2011年為33173億元，2010年為29109.94億元,，2009年是13964.76億元,，2008年則是10375億元。2008—2013年,，地方政府國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入合計(jì)達(dá)15.6萬(wàn)億元,。
量?jī)r(jià)齊漲助推地價(jià)狂飆
對(duì)于2013年全國(guó)土地使用權(quán)出讓收入總價(jià)創(chuàng)歷史性新高，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員朱光表示,，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看,，主要是兩個(gè)原因，一是土地成交數(shù)量出現(xiàn)增長(zhǎng),，二是土地成交均價(jià)在上漲,。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積38814萬(wàn)平方米,，比上年增長(zhǎng)8.8%；土地成交價(jià)款9918億元,，增長(zhǎng)33.9%,。
朱光告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，從近年來(lái)的土地購(gòu)置面積走勢(shì)看,，2012年年初以后,，市場(chǎng)供應(yīng)冷清，企業(yè)拿地意愿較弱，土地購(gòu)置面積同比步入下跌區(qū)間,，但下半年隨著優(yōu)質(zhì)地塊入市,，供地增加，企業(yè)拿地意愿回升,。2013年以來(lái),，土地市場(chǎng)伴隨樓市回暖日益火爆,，龍頭企業(yè)集中拿地,，土地購(gòu)置面積同比再次反彈向上。
另?yè)?jù)測(cè)算,，2013年,，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)2555元/平方米，同比增長(zhǎng)23%,。
朱光表示,，從近年來(lái)土地價(jià)格走勢(shì)看，2011年在國(guó)家樓市調(diào)控背景下,，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷,，開發(fā)商拿地更顯謹(jǐn)慎與理性，土地價(jià)格出現(xiàn)回落,。2012年,，在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)的大環(huán)境下，土地市場(chǎng)也先抑后揚(yáng),，帶動(dòng)全年土地平均購(gòu)置價(jià)格觸底回升,。進(jìn)入2013年，樓市持續(xù)升溫,，雖然國(guó)土部要求年內(nèi)禁出地王,，但房企拿地勢(shì)頭不減，同時(shí)部分地方政府為獲取土地出讓金,，積極推出一些優(yōu)質(zhì)地塊,，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)活躍，也導(dǎo)致土地價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng),。
2013年8月26日,，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》發(fā)布的《2013年中國(guó)地王圖》數(shù)據(jù)顯示，2013年以來(lái),，各大房企在全國(guó)跑馬圈地,，部分城市的地王價(jià)格創(chuàng)出了史無(wú)前例的新高。在北京,、上海,、廣州、杭州等城市，地王一浪高過(guò)一浪,。以上海為例,，2013年5月9日，浦東新區(qū)世博會(huì)地區(qū)A09A-02地塊經(jīng)過(guò)200多輪競(jìng)價(jià),，最終被一家臺(tái)灣企業(yè)Maxbase
Holdings
limite以12.12億元拍得,，樓面單價(jià)為39932元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)47.5%,，打破了2011年以來(lái)的上海土地成交紀(jì)錄,。不料，這一紀(jì)錄僅僅持續(xù)了幾小時(shí),，同一區(qū)域A09B-02地塊被遠(yuǎn)東新世紀(jì)(13.71,
0.00, 0.00%)中國(guó)投資有限公司以9.78億元摘得,，成交樓面單價(jià)高達(dá)40079元/平方米，成為單價(jià)地王,。
地方政府降房?jī)r(jià)的決心大打折扣,？
2013年土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭已經(jīng)延續(xù)到2014年。今年1月,，多個(gè)城市的土地市場(chǎng)依然十分火爆,。北京今年1月成交的土地建筑面積就高達(dá)344萬(wàn)平方米，成交總價(jià)高達(dá)406億元,，土地收入同比大幅增長(zhǎng),。
上海易居房地產(chǎn)研究院2月11日的報(bào)告顯示，1月,，包括北京在內(nèi)的10個(gè)典型城市土地成交建筑面積2636萬(wàn)平方米,，環(huán)比下降24.7%，同比增長(zhǎng)1.3%,；土地出讓金收入1436億元,，環(huán)比增長(zhǎng)56.6%，同比增長(zhǎng)155.2%,；土地成交均價(jià)為5449元/平方米,，環(huán)比增長(zhǎng)108%，同比增長(zhǎng)151.9%,。
多位業(yè)內(nèi)人士表示,，面粉漲價(jià)了，面包自然會(huì)漲價(jià),。同理,，地價(jià)的進(jìn)一步上漲，無(wú)疑將為房?jī)r(jià)上漲提供新的動(dòng)力,，畢竟土地是房?jī)r(jià)成本的重頭,。而且土地收入的不斷增加,，表明了地方政府對(duì)賣地更加依賴，未來(lái)地方政府降房?jī)r(jià)的決心將大打折扣,。
記者在北京走訪發(fā)現(xiàn),，由于地價(jià)的高漲，位于北京東五環(huán)望京區(qū)域一項(xiàng)目的開盤價(jià)已經(jīng)高達(dá)9萬(wàn)多元/平方米,，而去年同質(zhì)的周邊項(xiàng)目?jī)H賣到5萬(wàn)~6萬(wàn)元/平方米,，這一新價(jià)碼被多位業(yè)內(nèi)人士驚嘆為天價(jià)。
朱光表示,，盡管地價(jià)有所上漲,，但是同時(shí)供應(yīng)量也有所增加，這或許將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的抑制,。
對(duì)此,，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,，2013年北京商業(yè)住宅用地供應(yīng)總量較2012年增加了兩倍,，達(dá)到978萬(wàn)平方米，其中滿足民生住房的比例達(dá)到70%,，這表明在政府著力建立行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制的背景下,，是要通過(guò)增加市場(chǎng)供應(yīng)、遏制投機(jī)保障剛需,，來(lái)調(diào)控市場(chǎng),。
值得警惕的是，一線城市的高地價(jià)正在向部分二線城市蔓延,。上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示,，今年1月，二線典型城市土地成交均價(jià)2986元/平方米,，環(huán)比增長(zhǎng)86.2%,，同比增長(zhǎng)78.9%，土地價(jià)格快速上升,。
朱光分析表示,，主要是近期一線城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，部分房企將戰(zhàn)略目光轉(zhuǎn)向二線城市,，拉動(dòng)了二線城市土地價(jià)格的上行,。在部分供應(yīng)量相對(duì)較大的二三四線城市，如果地價(jià)進(jìn)一步上漲,，其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)必然將會(huì)加劇,，投資者不可太過(guò)盲目。
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