■香港樓市調(diào)整沖擊波(中)
日前,，香港樓市掀起降價風(fēng),，由新鴻基與長和系為代表的香港老牌地產(chǎn)商紛紛打折促銷,，最高折扣一度高達(dá)40%,。香港作為一個歷經(jīng)樓市跌宕起伏的成熟市場，其風(fēng)向標(biāo)意義可謂深遠(yuǎn),，而這一信號,，使成交量已大幅下滑的內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的悲觀情緒再度加劇。
萬科董事會主席王石表示,，2014年樓市“非常不妙”，一向樂觀的任志強也開始轉(zhuǎn)調(diào),，認(rèn)為“漲幅會大幅下降”,。
對此，專家認(rèn)為,，在國內(nèi)外流動性緊縮的大背景下,，內(nèi)地樓市年內(nèi)恐將難言樂觀。
拋售 港商擇機先動
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2月10日,，新鴻基地產(chǎn)推出新界元朗住宅樓盤“爾巒”的貨尾樓盤,，價格為平均每平方尺9268港元，較去年首推時下降近35%,，甚至低于同區(qū)域二手房價格10%至15%,。如果算上項目提供的付款折扣優(yōu)惠,、新地會會員折扣優(yōu)惠等其他優(yōu)惠，項目價格最高降幅可達(dá)40%,。此外,，李嘉誠長和系長江實業(yè)新年首個新盤也以降價25%開售。
土地方面也不再熱絡(luò),。2月12日,，香港屯門兩幅限量地也以遠(yuǎn)低于市場預(yù)期的價格成交，每平方英尺地價最低2129港元,，創(chuàng)12年來新低,。
對此，CRIC研究中心研究員楊科偉表示,，經(jīng)過樓市大幅跌宕尤其是從1997年香港樓市泡沫破滅中爬起來的香港地產(chǎn)商,，對市場走勢和風(fēng)險控制有著獨到的洞察力。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》采訪時表示,，雖然內(nèi)地樓市與香港樓市相對獨立,，但是不能否認(rèn)會造成影響。一方面,，造成影響的因素在傳導(dǎo)下同時作用于內(nèi)地,，另一方面，對本就易受影響的內(nèi)地購房者的心理預(yù)期,，影響更為明顯,。
自稱“永遠(yuǎn)不賺最后一個銅板”的地產(chǎn)商李嘉誠，在過去短短5個月間,，便連續(xù)拋售價值約200億元的內(nèi)地物業(yè),。自8月以來，李嘉誠控制的長和系便開始拋售國內(nèi)不動產(chǎn),，8月以26億元出售廣州西城都薈廣場等項目,、10月以約70億元出售上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心、12月以預(yù)計30億元出售南京國際金融中心大廈,。而今年年初,，李嘉誠之子李澤楷執(zhí)掌的電訊盈科公告擬售北京三里屯電訊盈科中心。此外,，李氏家族同時減持嘉湖銀座近70%股權(quán),。
楊科偉認(rèn)為，作為“精明”港商代表的李嘉誠一向被視為投資風(fēng)向標(biāo),，其頻拋物業(yè)的做法正源于對未來市場的判斷,。
警覺 A股房地產(chǎn)板塊大幅下挫
17日，中國指數(shù)研究院報告顯示,，在2月10日-2月16日的一周內(nèi),，監(jiān)測的42個城市中,，超9成城市周均成交面積同比下跌。
CREIS中指數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示,，第7周監(jiān)測的42個城市中,，月周均成交面積除溫州、徐州,、南充外同比全部下跌,，其中北京、深圳跌幅最大,，分別下跌91.83%和89.29%,，廣州緊隨其后，同比下跌77.25%,。
事實上,，2014年伊始樓市成交遇冷，多數(shù)城市環(huán)比和同比均有所下降,。以2013年最為火爆的一線城市為例,，CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，1月,，深圳同比下降72%,，其次為廣州，降幅達(dá)54%,；北京,、上海則分別同比下滑49%與31%。環(huán)比方面也有不同程度下滑,，深圳以環(huán)比下滑51%高居榜首,，廣州隨后環(huán)比下降30%，北京,、上海則分別環(huán)比下降16%與28%,。
鏈家地產(chǎn)市場研究員張旭認(rèn)為，1月份市場的成交平淡,，更多的應(yīng)視為國內(nèi)樓市在傳統(tǒng)淡季影響下的短暫回落,。從今年市場的整體趨勢上看，當(dāng)前購房積極性不及前兩年,，整體市場的熱度和預(yù)期略有降溫，對于房企而言也并不急于推盤,。
與此同時,，資本市場對于房地產(chǎn)業(yè)未來判斷也不看好。自2013年起,，房地產(chǎn)股全面下跌,，跑輸大盤8個百分點,。其中，地產(chǎn)龍頭保利地產(chǎn)2013年股價跌幅達(dá)38.2%,，萬科下滑19.37%,，招商、金地同樣如此,，跌幅分別達(dá)29.75%和3.68%,。
跌勢仍在繼續(xù)。截至2月16日,，2014年以來,，在不到50天內(nèi)，房地產(chǎn)(申萬)指數(shù)便已累計下跌了0.23%,，“招保萬金”四大房企股價也無一例外下跌,。其中，招商地產(chǎn)累計下跌13.14%,，保利地產(chǎn)累計下跌6.79%,，萬科A累計下跌8.22%，金地集團(tuán)累計下跌8.23%,。
業(yè)內(nèi)人士表示,，地產(chǎn)股的走勢不僅是房地產(chǎn)上市公司當(dāng)季業(yè)績的體現(xiàn)，更代表了市場投資者對于未來房價和房企運營情況的預(yù)期,。
在此影響下,，房企大佬近日來也紛紛悲觀再起。據(jù)媒體報道,，萬科集團(tuán)董事長王石日前在接受采訪時,，用“非常不妙”來表達(dá)其對今年樓市的觀點，并稱“我不改變我的觀點”,。
而他的觀點便是此前對李嘉誠拋售物業(yè)的發(fā)聲：“精明的李嘉誠先生在賣北京,、上海的物業(yè)，這是一個信號,，樓市要小心了,！”。
同時,，一向被稱為大嘴的任志強,，也在常年唱多后，進(jìn)行了改口“我做了十幾年房地產(chǎn)報告,，今年第一次提出‘風(fēng)險’兩個字,。”任志強說,，“很多開發(fā)商以為今年可能跟去年一樣,，很樂觀,，我個人對他們提出警告，我說你們太樂觀了,，很危險”,。
錢緊 內(nèi)地樓市年內(nèi)難言樂觀
對于香港樓市，楊科偉認(rèn)為,，資金與樓市高度相關(guān),，流動性緊縮成緊箍咒。
“在聯(lián)系匯率制度下,，港元匯率與美元掛鉤,，受外部資金影響較大�,！睏羁苽ケ硎�,，2014年1月28日至29日的美聯(lián)儲貨幣會議宣布削減100億美元QE計劃，自2月起將再削減100億,。美國經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇,、就業(yè)持續(xù)改善沒有改變，QE削減就將會繼續(xù),，未來會有外資持續(xù)大規(guī)模流出,。
住建部政策研究中心研究員趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，香港樓市與內(nèi)地樓市上漲周期聯(lián)動,，香港作為內(nèi)地房企主要融資地,，熱錢外流勢必會對融資造成影響。但自2013年房地產(chǎn)市場走高以來,，房地產(chǎn)項目出貨率較高,，房企資金較為充裕，內(nèi)地樓市又有其獨立性與封閉性,�,！耙虼耍愀蹣鞘袕哪撤N角度來講對內(nèi)地樓市有一定影響,，但影響程度不能過高估計,。”
“實際上,，我們應(yīng)注意的是香港樓市下滑對內(nèi)地購房者預(yù)期的影響,。”趙路興說,。
曾出任美國聯(lián)邦政府房產(chǎn)金融辦專家,，現(xiàn)任新加坡國立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長鄧永恒此前在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者專訪時表示，從中國房地產(chǎn)市場來看，與其他地方不同的是,，其房價支撐的絕大部分是由于房價上漲預(yù)期。
“我們通過模型計算過北京市場的房價,，得出如果北京要維持目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀的話,，北京市場的預(yù)期是每年要漲5.9%。但是如果預(yù)期向下跌了一個百分點,，則意味著,，要使得價格均衡的話北京房價將下降31%�,！编囉篮阏f,。
除以上影響外，楊科偉表示,，2014年一線城市和熱點二線城市限購限貸等措施短期難以退出,，將適當(dāng)延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求。
“一面是市場需求的萎縮,，另一面則是資金面收緊導(dǎo)致支付能力受挫,，2014年內(nèi)地房地產(chǎn)市場難言樂觀�,！睏羁苽フf,。
對于2014年內(nèi)地房地產(chǎn)風(fēng)險，陳國強表示,，應(yīng)警惕對市場風(fēng)險認(rèn)識仍然薄弱的內(nèi)地房企,，對房市信號作出錯誤判斷，造成不可控的風(fēng)險,�,！跋愀蹣鞘薪�(jīng)歷過市場的春夏秋冬，一旦出現(xiàn)問題,，反應(yīng)較為迅速并謹(jǐn)慎,。在出現(xiàn)問題時，果斷割肉,，以減少損失,。但內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)雖然經(jīng)歷了2008年的短暫低迷，但卻未經(jīng)歷過較大的高低起伏,，內(nèi)地房企對風(fēng)險認(rèn)識仍然薄弱,。”