編者按：北上廣深一線城市的房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀高,，二,、三線城市的房?jī)r(jià)則喜憂參半,。剛剛過(guò)去的春節(jié)假期中,，返鄉(xiāng)的《證券日?qǐng)?bào)》記者探訪家鄉(xiāng)樓市過(guò)程中發(fā)現(xiàn),，有些地方的房?jī)r(jià)從年頭漲到年尾，也有些城市的房?jī)r(jià)則出現(xiàn)了下滑,。此外,，通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“鬼城”現(xiàn)象正逐漸成為小城市中的普遍現(xiàn)象,。
濰坊空房率高達(dá)40%
當(dāng)?shù)卣岣咝马?xiàng)目審批門檻
有業(yè)內(nèi)人士表示,，濰坊市區(qū)由于流動(dòng)人口較少，所以房?jī)r(jià)不高,，但是轄區(qū)內(nèi)縣市區(qū)的房?jī)r(jià)存在泡沫
被稱為“鬼城”的鄂爾多斯至今未走出“冰谷”,，而伴隨著新房開發(fā)率的不斷提高，“鬼城”一詞不斷出現(xiàn)在三線城市里。而作為三線城市的濰坊市,，其房?jī)r(jià)如何,？新房入住率又有多少？
馬年春節(jié),，記者利用假期走訪了濰坊當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng),，面對(duì)一棟棟新起的高樓大廈，新房入住率過(guò)半的樓盤少之又少,，而40%的空房率被多數(shù)人認(rèn)可,。
新房入住率較低
建設(shè)一個(gè)小區(qū)，從開發(fā)到完工大約需要3年-5年的時(shí)間,，然而,，小區(qū)建成后入住率普遍不高，這是什么原因呢,？
曾經(jīng)因入住率不夠而被供暖部門拒絕供暖的江南怡景小區(qū),，但是據(jù)記者了解，這個(gè)小區(qū)的房子幾乎售完,。對(duì)于入住率不夠的原因,，記者經(jīng)過(guò)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，造成江南怡景入住率低的原因有多方面,，其中包括開發(fā)商基本配套設(shè)施沒(méi)有完善,，業(yè)主不愿入住的原因；也有一房多賣和開發(fā)商因欠建設(shè)方資金而用房抵賬,，一個(gè)人擁有多套房子的情況,。
小區(qū)居民找到相關(guān)單位協(xié)商，但最終也沒(méi)有享受到冬天里集體供暖的福利,。雖然江南怡景僅是個(gè)案,，但也反映了濰坊房地產(chǎn)一個(gè)共性—空房率較高。
對(duì)于空房率問(wèn)題,，一位從事房地產(chǎn)開發(fā)的李先生接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示,，新房入住率不高，很多新小區(qū)的入住率在20%-30%,，多數(shù)小區(qū)在40%-60%之間,。
在李先生看來(lái)，濰坊新房入住率不高的原因主要是濰坊的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)度,，而濰坊城市流動(dòng)人口較少,，因此，總的需求就少,。
入住率不高是否意味著房地產(chǎn)開發(fā)商建好的房子賣不出去呢,？
對(duì)此,，李先生表示，濰坊市區(qū)的房子,，只要小區(qū)位置好,、營(yíng)銷策略高，一般的房子都好賣,，一個(gè)新開發(fā)的小區(qū)樓房售出率超過(guò)50%,，有的小區(qū)會(huì)賣到80%。
在采訪中,，多數(shù)房地產(chǎn)界人士對(duì)記者表示,，濰坊的房子比較好賣，因?yàn)閮r(jià)位不高,。但入住率不高的原因是因?yàn)橐患胰藫碛卸嗵鬃》俊?/P>
濰坊某房地產(chǎn)開發(fā)商代凱對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,，濰坊已經(jīng)建成的小區(qū)賣出率較高，但入住率不高,，原因有一人擁有多套住房的因素,。
代凱表示，濰坊的房子雖然入住率不是很高,，新小區(qū)有40%的是業(yè)主自己住,，有20%是業(yè)主租給別人住。也就是說(shuō),，小區(qū)入住率在60%,，有40%的房子空閑。
在采訪時(shí)中,，有很多業(yè)主也表明自己小區(qū)的入住率不夠(濰坊一般按照70%的入住率為供暖標(biāo)準(zhǔn)),，以至于供熱公司在冬天不給供暖。
雖然各個(gè)小區(qū)的入住率不同,，但受訪的人群中對(duì)于40%空房率表示認(rèn)可,。
事實(shí)上，濰坊作為一個(gè)三線城市,，由于流動(dòng)人口不多,，所以濰坊的剛性需求較少。一家人有多套住房的現(xiàn)象普遍,，這與一些單位集資買房以及濰坊市城中村改造給當(dāng)?shù)乩习傩辗侄嗵鬃》坑嘘P(guān),。
市中心房?jī)r(jià)不如周邊縣區(qū)
近年來(lái),，濰坊大面積的開發(fā)房地產(chǎn),，不斷的有新樓拔地而起，這對(duì)濰坊的基礎(chǔ)配套設(shè)施,、及供暖系統(tǒng)等帶來(lái)了考驗(yàn),。
房地產(chǎn)開發(fā)速度過(guò)快,，基礎(chǔ)設(shè)施配套沒(méi)有跟上，近年來(lái)發(fā)生的一些小區(qū)事件已經(jīng)為濰坊的房地產(chǎn)市場(chǎng)敲響了警鐘,。當(dāng)?shù)卣畯娜ツ觊_始加大控制房地產(chǎn)開發(fā)速度,，對(duì)一些新開發(fā)項(xiàng)目的審批來(lái)說(shuō)難度加大了。
“近兩年來(lái),，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是很景氣,，加上現(xiàn)在開發(fā)的一些小區(qū)的出售率不高等問(wèn)題，我們已經(jīng)提高新開發(fā)項(xiàng)目審批的門檻,，控制新盤開發(fā)的數(shù)量,。”濰坊市國(guó)土局一位不愿透露姓名的工作人員對(duì)記者如此表示,。
在其看來(lái),，濰坊市區(qū)的奎文區(qū)和濰城區(qū)新房售出率較高，但開發(fā)區(qū)的房子這兩年賣的不是很好�,，F(xiàn)在政府已經(jīng)在控制房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模,，不會(huì)開發(fā)大面積的樓盤�,！艾F(xiàn)在一年的開工面積在30萬(wàn)平方米-40萬(wàn)平方米”,。
由于沒(méi)有太多的流動(dòng)人口，濰坊市的房?jī)r(jià)一直不高是不爭(zhēng)的事實(shí),。根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,，濰坊市區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)在4000元/平方米-5000元/平方米，個(gè)別樓盤的價(jià)格在7000元/平方米,。
在房地產(chǎn)開發(fā)商李先生看來(lái),，陽(yáng)光100在濰坊開發(fā)的公寓賣到8000元/平方米，在三線城市的濰坊賣的有點(diǎn)高,。但對(duì)于恒大地產(chǎn)開發(fā)的樓盤,，其表示該樓盤相對(duì)有賣點(diǎn)，配套完善,，打造新的理念來(lái)引領(lǐng)濰坊的城市消費(fèi),，因此該樓盤賣的還比較不錯(cuò)。
采訪中,，多數(shù)人都表示,，濰坊轄區(qū)內(nèi)的縣市區(qū)房?jī)r(jià)其實(shí)沒(méi)有泡沫，未來(lái)走勢(shì)可能是穩(wěn)中有升,，但是漲幅不會(huì)太大,。縣市區(qū)的房?jī)r(jià)有一定的泡沫,，未來(lái)存在一定的風(fēng)險(xiǎn),。
據(jù)了解,，濰坊轄區(qū)內(nèi)的縣市區(qū)，臨朐,、壽光,、昌邑等地的房?jī)r(jià)有的高于濰坊市區(qū)的房?jī)r(jià)。
“臨朐好地段的房?jī)r(jià)每平方米有的在10000元左右,，有的在7000元/平方米-8000元/平方米,。”一位回老家過(guò)年的朋友如此感慨,。
同樣,，春節(jié)前本來(lái)想在老家買方的辛先生也對(duì)記者表示，老家房?jī)r(jià)漲的太高了,，不敢買了,。
經(jīng)過(guò)走訪了解，濰坊市區(qū)新房入住率雖然不高,，但不會(huì)出現(xiàn)鄂爾多斯的“鬼城”,，不過(guò)，濰坊縣市區(qū)的房?jī)r(jià)高漲存在一定的泡沫,，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不是很明朗的情況下,，縣市區(qū)的高房?jī)r(jià)未來(lái)能走多遠(yuǎn)，等待時(shí)間的考驗(yàn),。
石家莊房地產(chǎn)投資客熱情不減十個(gè)月賺十萬(wàn)元再買兩套房
由于“買啥都不如買房升值快”的觀念根深蒂固,，人們只要手里有閑錢，都傾向于購(gòu)買房產(chǎn),。
石家莊作為河北省的省會(huì),，以及環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域，近年來(lái),，房地產(chǎn)市場(chǎng)也頗為引人關(guān)注,。
春節(jié)期間，《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪調(diào)查了石家莊的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn),，由于2013年房?jī)r(jià)處于上漲狀態(tài),，2014年開局的表現(xiàn)也很不錯(cuò)。來(lái)自河北省各地的投資客的投資熱情依舊高漲,，石家莊的王先生通過(guò)買賣一套房子,，十個(gè)月賺了十萬(wàn)元，就又買了兩套房,。他的親戚見了眼饞,，也忍不住跟著買房子來(lái)投資。
此外,，除了投資客的買房熱情,，石家莊本地人“買啥都不如買房升值快”的觀念根深蒂固，收入穩(wěn)定的人群只要有一定積蓄,，也趨向于多買幾套房產(chǎn),。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于土地資源緊張和需求平穩(wěn)上升的原因,，石家莊的房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升的可能性較大,。
投資客熱情不減
家住石家莊的王先生最近投資房地產(chǎn)市場(chǎng)嘗到了甜頭。
2013年3月中旬,，王先生在石家莊東二環(huán)外的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)買了一套100平米的房子,，5300元/平方米，由于五證不全,，王先生只付了40%的首付,。而到了2014年1月，王先生就把這套房子以6300元/平方米的價(jià)格賣出,，十個(gè)月賺了10萬(wàn)元,。
盡管今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了并不很樂(lè)觀的聲音,，尤其是二,、三線城市。但王先生的投資熱情并未因此減少,，賺了10萬(wàn)元后,，又買了兩套。
從王先生一下買兩套的豪情就可以看出,，2014年開局,，石家莊二手房市場(chǎng)可以說(shuō)表現(xiàn)不俗。馬年春節(jié)后第一周,，雖然受到春節(jié)假期市場(chǎng)過(guò)戶交易暫停影響,，石家莊全市二手房成交量大幅下跌，但與去年春節(jié)后首周相比,，今年的石家莊二手房市場(chǎng)成交套數(shù)同比上漲80.95%,，率先一步點(diǎn)熱了樓市。
搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)顯示,，房?jī)r(jià)方面,，2014年1月份，石家莊二手住宅掛牌均價(jià)為8257元/平方米,，環(huán)比12月份上漲0.98%,，上漲80元/平方米，漲幅大于上月0.33%,，同比上漲13.64%,，漲幅接近千元,。
據(jù)石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年1月份石家莊全市共成交二手房1577套,，環(huán)比下跌4.42%,，同比上漲27.38%。
看王先生在如此短的時(shí)間內(nèi)賺了不少錢,，王先生的堂哥和表姐也分別在石家莊的不同區(qū)域投資了房產(chǎn),。就在2013年底2014年初，王先生家的各種親戚已經(jīng)在石家莊投資了六套七套房子,。
王先生稱：“河北省的老百姓賺了錢,，在北京和天津買房要么買不起，要么沒(méi)資格買,。投資的話自然就會(huì)想到石家莊,，畢竟是省會(huì)城市。而這其中,，除了石家莊本地人,，也有其轄內(nèi)的無(wú)極、新樂(lè),、欒城等區(qū)縣,，也有來(lái)自滄州、邢臺(tái)等地級(jí)市的人,�,！�
房地產(chǎn)擴(kuò)張頻繁
值得注意的是，由于剛性需求的存在,，石家莊的房?jī)r(jià)還在穩(wěn)步上漲,。
因?yàn)榻Y(jié)婚需要，陳先生在2013年6月以5600元/平方米的價(jià)格買了一套130多平方米的房子,，現(xiàn)在每平方米網(wǎng)上報(bào)價(jià)已經(jīng)高達(dá)7千多元,。
陳太太在小區(qū)的qq群里與其他成員聊天得知：這個(gè)小區(qū)的房子一直賣得挺快的，但是空房率很高,。
“現(xiàn)在石家莊很多樓盤都有一部分城中村改造,，二環(huán)附近以及二環(huán)外的新小區(qū)可能都有城中村改造的，城中村改造每家都三,、四套房子呢,。”陳太太說(shuō),，她們小區(qū)占的是方村的地,，所以有一部分住戶就是方村的。
《證券日?qǐng)?bào)》記者實(shí)地走訪了該小區(qū)也發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)人比較少,，車位也幾乎空著,，入住率確實(shí)不高，周邊的配套也比較簡(jiǎn)陋,。與入住率較高的小區(qū)相比,，盡管是春節(jié)期間，但幾乎沒(méi)有人來(lái)人往車輛擁堵以及鞭炮聲四起的熱鬧景象,。
在石家莊從事房地產(chǎn)工作的黃先生告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，目前,，雖然石家莊已經(jīng)停止城中村改造,，但是持續(xù)多年的這一計(jì)劃造成了空房率高企的問(wèn)題。
除了投資客熱情不減,，《證券日?qǐng)?bào)》記者在春節(jié)期間走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn),，本地改善住房需求的人也不在少數(shù)。
目前,，馮女士一家四口已經(jīng)住著150多平方米的大房子,，但還是想購(gòu)買一套戶型和小區(qū)都更加完善的房子。由于對(duì)這個(gè)正在建設(shè)中的小區(qū)比較滿意,，還推薦給了自己的姑媽和一個(gè)姐妹,，三個(gè)人集體去售樓處報(bào)名購(gòu)買。
因此,，由于人們對(duì)房子的需求比較旺盛,，且普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，買房子的熱情依舊,。
黃先生認(rèn)為,，石家莊的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)趨于成熟，由于土地資源緊張和需求平穩(wěn)上升的原因,，房?jī)r(jià)不會(huì)下跌,，但是也不會(huì)大漲，
加上石家莊作為環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的區(qū)域,，具備一定得投資價(jià)值,，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升的可能性較。
唐山房地產(chǎn)陷結(jié)構(gòu)性過(guò)剩開發(fā)商雇人排號(hào)造熱銷假象
由于近年來(lái)鋼鐵產(chǎn)業(yè)不景氣,，涉及到的產(chǎn)業(yè)工人收入減少,，房產(chǎn)購(gòu)買力多少受到些影響，銷售速度比之前慢了很多
春節(jié)長(zhǎng)假回老家唐山,，親朋好友見面討論最多的話題還是“房事”,，引用春晚上一句調(diào)侃的話，“最好的買房時(shí)機(jī)是前年”。
當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)令人感慨良多,，多個(gè)朋友普遍認(rèn)為,，近兩年房?jī)r(jià)漲了點(diǎn)，但購(gòu)房者不像之前那樣瘋狂了,，即使剛性需求的人群也都在觀望,，并不著急出手。
當(dāng)?shù)貜氖路康禺a(chǎn)營(yíng)銷多年的陳先生告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者,，由于近年來(lái)鋼鐵產(chǎn)業(yè)不景氣,，產(chǎn)能受到打壓；對(duì)于唐山來(lái)講,，鋼鐵又是支柱性行業(yè),，涉及到的產(chǎn)業(yè)工人收入減少，購(gòu)買力多少受到些影響,，銷售速度比之前慢了很多,。
陳先生表示，唐山的房地產(chǎn)市場(chǎng)也確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性過(guò)剩,，比如曹妃甸等地招商引資,、外來(lái)人口的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)建設(shè)的速度，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商資金鏈斷裂,，出現(xiàn)了不少爛尾工程,。
以灤縣為例，雖然2013年房?jī)r(jià)總體比前一年漲幅接近10%,，但前些年需要提前排號(hào),，開盤當(dāng)天即銷售一空的“日光盤”不見了，更多的樓盤是已經(jīng)交房但仍有大量尾盤還在銷售,。
而且,，當(dāng)?shù)匾恍╅_發(fā)商為了盡快回款、加快銷售,，還存在拿到“預(yù)售許可證”之前就開始以收“訂金”的形式銷售,，要收房先交數(shù)千元裝修保證金，甚至花錢雇人排隊(duì)制造虛假銷售火爆場(chǎng)面等各種潛規(guī)則,。
要收房先交“裝修保證金”
以灤縣縣城南端的新樓盤“金府庭苑”為例,，購(gòu)房人侯先生向《證券日?qǐng)?bào)》記者介紹，他的房子是2012年10月份買的,，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是4100元/平方米,，2013年11月份開始辦理交房手續(xù)，他因?yàn)槭辗啃枰a(bǔ)交面積差額,、裝修保證金,、契稅、物業(yè)費(fèi)等相關(guān)手續(xù)共2.3萬(wàn)元資金沒(méi)有到位，一直拖至今年正月初才去收房,。
他收房時(shí)所在樓盤的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲至4600元/平方米,，但他發(fā)現(xiàn)目前仍有大量尾盤在銷售。
侯先生告訴記者,，裝修保證金就要交5000元,，“5000元相當(dāng)于我兩個(gè)月的按揭貸款呢”，他的姐姐在收房時(shí)并沒(méi)有當(dāng)時(shí)就交“裝修保證金”,，而是在準(zhǔn)備裝修房子時(shí)辦理“裝修許可證”才交了2000元的裝修保證金�,，F(xiàn)在他并不著急裝修房子，至少要幾個(gè)月之后攢點(diǎn)錢再裝修,，因此暫時(shí)不打算繳納裝修保證金,。但售樓處相關(guān)人員稱，5000元的裝修保證金必須在收房時(shí)交清,，否則不給辦理相關(guān)手續(xù),，不得已才交了這5000元,。
“需要等裝修完畢,，驗(yàn)收合格之后才可能拿回這筆錢，估計(jì)至少要半年之后了,�,！焙钕壬f(shuō)。
有律師告訴記者,，收取“裝修保證金”并沒(méi)有任何相關(guān)法律依據(jù),，物業(yè)管理方收取多少保證金也沒(méi)有任何標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條：“業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主”。因此,，業(yè)主對(duì)自己的房屋進(jìn)行裝修是行使所有權(quán)的行為,，只要裝修部位不涉及共有部分或公共部分沒(méi)有義務(wù)交付裝修保證金，只需事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),。
花錢雇人排號(hào)造熱銷假象
另一位購(gòu)房人陳先生向記者介紹,，當(dāng)?shù)囟址课恢帽容^好，價(jià)格會(huì)高一些,，特別是臨近灤縣一中的團(tuán)結(jié)里小區(qū),，因?yàn)槭恰皩W(xué)區(qū)房”掛牌價(jià)在普通住宅里應(yīng)該算是最高的，能夠達(dá)到6500元/平方米,，“實(shí)際成交價(jià)沒(méi)有那么高,，應(yīng)該不到6000元/平方米”。
陳先生爆料稱，新開的樓盤因?yàn)槲恢孟鄬?duì)比較偏,，都不太好賣,，甚至某樓盤因?yàn)橘u不出去，在開盤當(dāng)天花錢雇人排隊(duì)制造“熱銷”假象,�,！翱雌饋�(lái)售樓處排隊(duì)排號(hào)的人很多，一打聽很多都是花50元錢雇來(lái)的當(dāng)?shù)氐湃喞顑旱娜嗽谂盘?hào)”,。
陳先生也是2012年秋季買的房,，當(dāng)時(shí)只是交了12萬(wàn)元的訂金，到現(xiàn)在還沒(méi)有辦理按揭貸款相關(guān)手續(xù),，“當(dāng)時(shí)承諾是今年11月份交房,，現(xiàn)在房子只蓋了三分之一，希望他們能夠如期交房吧,！”
陳先生交定金時(shí)價(jià)格是4200元/平方米,，“現(xiàn)在據(jù)說(shuō)漲了點(diǎn)，但漲幅非常有限,，最多幾百塊錢,，而且是有價(jià)無(wú)市”。
陳先生告訴記者,，灤縣當(dāng)?shù)赜幸粋�(gè)“老太太炒房團(tuán)”,，開盤之前在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)，這幫老太太一出手就是每人買幾套,，之前很多樓盤的價(jià)格都是被這一炒房團(tuán)炒起來(lái)的,，等真正開盤銷售時(shí)她們就開始逐步撤出了。
但現(xiàn)在,，陳先生稱,，房地產(chǎn)政策不明朗，三,、四線城市房地產(chǎn)崩盤,、出現(xiàn)“鬼城”的聲音不絕于耳，“不管是炒房的還是剛需的,，誰(shuí)也不敢輕易出手了”,！
一位準(zhǔn)備購(gòu)置第二套房的李先生稱，目前“剛性需求”的購(gòu)房者主要是當(dāng)?shù)剞r(nóng)村到縣城買房準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人,，像他這樣的“改善性需求”的人并不多,。
據(jù)李先生介紹，他在十年前以每1000多元的價(jià)格購(gòu)置了目前的住房,，當(dāng)時(shí)按揭貸款沒(méi)有還500多元錢,，現(xiàn)在已經(jīng)還清,。目前父母幫助他們帶孩子，從老家農(nóng)村搬到縣城和他們一起住,，父母上面還有80多歲的奶奶,，一家六口人“四世同堂”，因此,，準(zhǔn)備再買一套房改善居住條件,。
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