從2003年出臺的“18號文”算起,，我國房地產(chǎn)調(diào)控歷史已經(jīng)走過了十年的歷程,。而從不同階段出臺的政策來看,，隨著從2010年開始“國十一條”,、“新國十條”,、“限購令”,、“新國五條”等號稱史上最嚴(yán)厲調(diào)控措施相繼出爐,，,，樓市調(diào)控也被認(rèn)為是進(jìn)入了“全面加碼期”,。然而,，十年調(diào)控至今，即便屢屢出臺“史上最嚴(yán)調(diào)控”,，為何其調(diào)控效果卻仍是差強(qiáng)人意,？
近年來,，限購、限貸等行政化手段的去留問題一直備受爭議,，新一屆政府對樓市調(diào)控方向也逐漸發(fā)生變化,。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，走過十年調(diào)控,，未來中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控思路或?qū)⒂瓉磙D(zhuǎn)變,，樓市長效機(jī)制也正呼之欲出……
“安居夢”遭遇高房價(jià)
據(jù)中國社會科學(xué)院近日發(fā)布的一份調(diào)查報(bào)告顯示，“安居夢”已經(jīng)成為城鄉(xiāng)居民中國夢的具體內(nèi)容,。18.8%的人將“改善住房”作為今后5-10年最想實(shí)現(xiàn)的個(gè)人愿望,，在各類愿望中列第三位，僅次于“收入增加”和“家人平安健康”,。
中國社科院城市發(fā)展與研究所原所長牛鳳瑞對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示,，社科院的調(diào)查結(jié)果跟我們平時(shí)主觀的判斷表現(xiàn)一致。不同于其他的物質(zhì)需求,，住房需求的特點(diǎn)是彈性大,，隨著人們收入水平的提高，住房需求也在不斷提升,。
事實(shí)上,，政府始終在關(guān)注全民住房問題，國家領(lǐng)導(dǎo)人也曾在會議多次上強(qiáng)調(diào),，要“逐步滿足城鄉(xiāng)居民基本住房需求,，實(shí)現(xiàn)住有所居�,！�
然而,，經(jīng)歷十多年的房地產(chǎn)市場發(fā)展，房價(jià)卻經(jīng)歷了快速上漲,，居民購房壓力不斷增加,。
日前，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的11月份70城市住宅價(jià)格變動情況顯示,，一線城市房價(jià)連續(xù)三個(gè)月同比漲幅超20%,，同比漲幅超10%的城市也達(dá)到26個(gè)。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示,，各地房價(jià)經(jīng)歷了逐月累積上漲,，全年的房價(jià)形勢已基本定型，房價(jià)漲幅過快城市的年度房價(jià)調(diào)控目標(biāo)難以完成,。
面對大城市的工作和住房壓力,，很多人無奈逃離“北上廣”，安居夢遭遇高房價(jià)的背后,，中國房地產(chǎn)十年來調(diào)控效果值得深思,。
調(diào)控十年 房價(jià)屢調(diào)屢漲
縱觀中國房地產(chǎn)市場十多年來的發(fā)展,，各項(xiàng)“文件”、“通知”等政策條款相伴而生,。從2003年的“121文件”,、“18號文”，到2004年的“8.31大限”,，土地開始“招拍掛”的交易方式,；再到2008年下半年政府“救市”，央行自9月到12月份,，連續(xù)5次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率和存貸款利率,。后來，“國八條”,、“國五條”……相繼出臺,。
據(jù)了解，2004年“8.31”大限后,，所有土地必須通過公開“招拍掛”形式交易出讓,，基本斷絕了土地私下交易的可能。為此,，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)曾在其博客中提到,，壟斷的招拍掛土地政策促使房價(jià)跟隨土地價(jià)格暴漲。
如今,，任志強(qiáng)的預(yù)判已經(jīng)應(yīng)驗(yàn),，然而高價(jià)地依然頻頻出現(xiàn)，各地“地王”記錄不斷被刷新,。僅在2013年,，北京、上海,、杭州等城市就出現(xiàn)多個(gè)“地王”,，建房成本增加，房價(jià)預(yù)期再度上漲,。
中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了快速發(fā)展的“黃金十年”,，期間房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，房產(chǎn)商們“攻城略地,、各路拼殺”，實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長,，房價(jià)水平也一路直上,。
房價(jià)屢調(diào)屢漲，因此不斷出臺的調(diào)控政策也被指為“空調(diào)”,，對此,，中國行政體制改革研究會副會長,、國家行政學(xué)院教授汪玉凱對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，不管是此前出臺的“國八條”還是現(xiàn)在的新“國五條”,，樓市政策基本都是采取的“一刀切”模式,。政府要利用行政手段介入樓市調(diào)控，首先要區(qū)分不同的城市,，出臺有差異化的調(diào)控政策,，簡單的“一刀切”難免會出現(xiàn)問題。
年底樓市政策變動引關(guān)注
近年來,，限購,、限貸等無疑已經(jīng)成為樓市調(diào)控的重要手段。
而今年第四季度以來,，包括一線城市在內(nèi)的18個(gè)城市更是相繼出臺地方調(diào)控內(nèi)容,，限購、限貸等政策進(jìn)一步收緊,，樓市再度陷入緊張狀態(tài),。
目前，新一屆政府對房地產(chǎn)調(diào)控并未作明確表態(tài),，中央經(jīng)濟(jì)工作會議也未對房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行部署,。十八屆三中全會結(jié)束后，在《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出,，要“建立全社會房產(chǎn),、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺”，同時(shí)“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”,。官方表態(tài)未提及樓市調(diào)控,，但多次提及市場化，這也被業(yè)內(nèi)解讀為中國房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒂瓉硇碌霓D(zhuǎn)機(jī),。
近日,，住建部部長姜偉新在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上指出，要繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管工作,，對北京,、上海、廣州,、深圳等房價(jià)上漲過快的城市要從嚴(yán)落實(shí)差別化住房信貸稅收和住房限購政策,。
不過，就在姜偉新談話當(dāng)天,，廣州市國土房管局局長李俊夫在提到明年工作打算時(shí)表示,，2014年要以建立住房長效機(jī)制為重點(diǎn)，加大住宅用地和普通商品住房供應(yīng),，探索逐步取消限價(jià),、限購等行政干預(yù)措施,。兩方對樓市限購政策的表態(tài)迅速引發(fā)關(guān)注，李俊夫的發(fā)言也被解讀為“廣州將要逐步取消限購政策”,。隨后,，廣州國土局發(fā)布通告強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購。
調(diào)控方向或轉(zhuǎn)型：建立長效機(jī)制
房地產(chǎn)調(diào)控需要怎樣的轉(zhuǎn)變,？有媒體在報(bào)道中直言,，種種跡象表明，2014年中央政府對房地產(chǎn)的思路已經(jīng)成熟,。更有消息透露,，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制已經(jīng)形成初步草案，具體方案可能會在明年兩會前后公布,。
中國社科院城市發(fā)展與研究所原所長牛鳳瑞在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示,，現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到了一個(gè)新的路口�,！拔覀兿Ｍ吹街袊康禺a(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制,，即讓市場發(fā)揮資源配置的基礎(chǔ)作用，這是長效機(jī)制的本質(zhì)含義,�,！�
“市場形成的價(jià)格才是真實(shí)的價(jià)格�,！迸ｘP瑞說：“房地產(chǎn)以往十年的宏觀調(diào)控基本不成功,，目標(biāo)以調(diào)控房價(jià)為主，但是房價(jià)照漲不誤,，而且超出人們的預(yù)期,，說明政策調(diào)控方向不正確。現(xiàn)在新一屆政府沒有進(jìn)一步嚴(yán)格調(diào)控的動作,，而且也沒有進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)控制房價(jià),。”他認(rèn)為,，過去十年以行政化為主的調(diào)控方式,，將迎來一個(gè)突破，進(jìn)入以市場為主導(dǎo)的調(diào)控模式,。
提到樓市長效機(jī)制,，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一對記者表示，應(yīng)該盡快推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的建立,，制定時(shí)間表和路線圖,，推動房產(chǎn)稅、住房信息聯(lián)網(wǎng)等工作的建設(shè),，來穩(wěn)定市場預(yù)期,。
12月27日，專欄作家童大煥在《南方日報(bào)》發(fā)表文章稱：“
至于所謂的‘房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制’,，最好的辦法就是尊重市場規(guī)律,。不管采取什么行政手段，最后一定要受到市場規(guī)律的總結(jié)算,。早遵從市場規(guī)律,，就會早一點(diǎn)達(dá)成供求平衡，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會的平衡發(fā)展,�,！�
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