昨日(12月24日),,當(dāng)代節(jié)能置業(yè)股份有限公司以6.85億元競得北京市大興區(qū)采育鎮(zhèn)DX10-0001-6006地塊二類居住用地地塊國有建設(shè)用地使用權(quán),其他三塊一同競拍的土地均受到房企的青睞,。
這只是北京今年土地市場火爆的一個縮影,。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,12月可能還有部分工業(yè)地塊出讓,,預(yù)計2013年北京土地出讓金將接近1850億元,。
另外三個一線城市也不遜色。據(jù)中原地產(chǎn)報告統(tǒng)計,,截至12月23日,,北上廣深土地出讓金均創(chuàng)新高,合計突破5000億元,,其中上海更是歷史性地創(chuàng)造了2000億元的單一城市土地出讓金紀(jì)錄,。
同時,全國整體住宅用地成交量也呈現(xiàn)上漲態(tài)勢,,市場給明年的樓市出了一道難題:究竟是土地供應(yīng)帶動樓市供應(yīng)繼而房價漲勢放緩,,還是因高地價而加強(qiáng)房價上漲壓力?多數(shù)專家認(rèn)為,,一線城市房價上漲壓力仍然很大,,但部分三線城市將可能出現(xiàn)房價下跌。
住宅用地成交增速超商辦用地
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,,截至12月23日,,北上廣深4個一線城市合計土地出讓金達(dá)5014億元,比2012年全年的2005億元上漲150%,。4個城市的排位來看,上海穩(wěn)居第一出讓金為2177.98億元,,北京緊隨其后高達(dá)1736.14億元,,廣州和深圳分別為650.89億和449.83億元。
今年整體土地市場都迎來
“春天”,,中指院年度報告顯示,,2013年1~11月,全國300個城市土地出讓金總額為2.7萬億元,,已大幅超過去年全年的2.1萬億元,,同比增長62.2%。從不同階段來看,,三季度各類土地出讓金最高,,達(dá)8957億元,同比增長69.0%,;10~11月漲幅回落至35.7%,。
在加推供應(yīng)和房價上行的雙重背景下,,今年住宅用地受到熱捧。中指院報告顯示,,2013年1~11月,,全國300個城市各類土地共成交12.6億平方米,同比增長13.1%,。其中住宅用地成交4.6億平方米,,超過去年全年總量,同比大幅增長34.2%,,結(jié)束連續(xù)兩年的同比下降趨勢,,且增速自2010年后首次超過商辦用地。
張大偉表示,,從全國土地市場看,,土地財政導(dǎo)致在樓市火爆的時候,政府意愿更多賣地,,部分高價地的出現(xiàn)又促進(jìn)了房價上漲,。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,相比工業(yè)用地和商辦用地,,住宅用地對于地方政府的財政收入增加貢獻(xiàn)更大,,同時也有利于穩(wěn)定房價。
張大偉指出,,這在出讓金創(chuàng)新高的一線城市表現(xiàn)十分明顯,,2013年北京土地供應(yīng)總量中,住宅類土地供應(yīng)首次超過五成,,今年的住宅類土地供應(yīng)建筑面積也超過了1200萬平方米,。
中指院報告顯示,“1~11月,,全國300個城市各類用地平均溢價率為16.3%,,較去年同期提高9.4個百分點。其中,,住宅用地溢價率為19.5%,,商辦用地為12.7%,分別比去年同期高11.3和6.0個百分點,�,!�
中指院常務(wù)副院長黃瑜表示,品牌房企在良好銷售業(yè)績和積極融資的支撐下,,對于優(yōu)質(zhì)地塊的儲備趨于迫切,,與去年謹(jǐn)慎拿地不同的是,品牌房企針對一線城市優(yōu)質(zhì)地塊不惜重金爭奪,催生出高總價,、高溢價地塊不斷出現(xiàn),。
明年樓市政策導(dǎo)向分化或加劇
12月18日,上海臨港新城主城區(qū)WNW-A1-14-1商住地塊被上海錦繡投資管理有限公司以3.02億元奪下,,溢價率高達(dá)406.9%,,樓板價15358元/平方米,遠(yuǎn)高于12000元/平方米的臨港新城板塊新房成交均價,,堪稱“面粉貴過面包”,,類似的情況在今年土地拍賣中屢見不鮮。
中指院數(shù)據(jù)顯示,,2013年全國住宅用地樓面地價前十名價格水平全面提升,,由2012年的19000~40000元/平方米上浮至27000~73000元/平方米,單價最高的北京農(nóng)展館8號地塊樓面均價達(dá)73099元/平方米,。
全國整體住宅用地土地成交量價齊升的態(tài)勢,,給明年樓市出了一道難題。
張大偉認(rèn)為,,就北京而言,,住宅類供需可能在2014年有明顯緩解,供應(yīng)的自住型商品房面積已超過2萬套,,21宗土地,,將在2014年6~8月份集中上市,商品房住宅部分年內(nèi)供應(yīng)的土地也有望突破10萬套,。整體土地供應(yīng)在2013年明顯增加,,這將緩解明后年的住宅供需結(jié)構(gòu)。
但他同時提醒,,土地價格的上漲明顯影響了購房者,、開發(fā)商的預(yù)期,各地都出現(xiàn)了部分地塊樓面價超過周邊在售物業(yè)價格的現(xiàn)象,,這將影響明年房價的走勢,。
多數(shù)研究者認(rèn)為,明年不同城市樓市量價走勢和政策導(dǎo)向的分化會進(jìn)一步加劇,。
“一線城市和熱點二線城市供不應(yīng)求壓力持續(xù),,雖然2013年新開工項目將增加2014年供應(yīng),,但高地價使得當(dāng)?shù)胤績r上漲壓力依然突出,,政策有加碼可能�,!敝兄冈撼�(wù)副院長黃瑜說,。
黃瑜提供的數(shù)據(jù)顯示,截至2013年11月,一線城市可售面積較歷史高位下降4%,,平均出清周期降至9個月,;典型二線城市出清周期保持在10個月左右;典型三線城市可售面積已升至歷史高點,,平均出清周期高達(dá)37個月,,去庫存壓力突出。
中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院12月18日發(fā)布的《住房綠皮書》指出,,以中西部地級市為主體的三,、四線城市在大城市化趨勢和縣域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的夾擊下,經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)相對空心化,,住房市場將延續(xù)2012~2013年滯銷態(tài)勢,,部分城市房價可能步入下跌通道。