■2013財經熱詞之七：冰火房地產
2014年的房價是繼續(xù)冰火兩重天,，還是泡沫破滅,，亦或是漲幅趨緩？辯論正酣,，房價走勢仍在云山霧罩中,。
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| 趙乃育/繪 |
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2013年，“日光盤”,、“地王”等現(xiàn)象屢見不鮮,，甚至多到讓人感到疲憊。但值得注意的是,，依然有不少地方房價猶如股市般慘跌,。因此，2013年房地產市場的真實寫照是：一邊是一線城市連續(xù)20余月的高漲,，一邊是溫州等城市連續(xù)26月下降,；一面是“地王”迭出頻遭哄搶，一面卻是無人問津,。
即將到來的2014年,，房價走向何方？
雙城記：忙著接生意和忙著找生意
這就是李麗和谷建光的2013,，相同的是都更加忙碌,；不同的是，一個忙著接待購房者，而另一個則在忙著尋找購房者,。
房產經紀人作為連接市場買賣雙方的橋梁,，他們的生活從另一面反映了當今的市場。但由于房地產市場的冷熱不均,，因此對于他們而言,，雖然在不同城市做著幾乎同樣多的工作，但是卻過著截然不同的2013,。
晚上9點,，北京鏈家地產朝陽區(qū)一家門店的會客廳里，置業(yè)顧問李麗正在與客戶小聲交談,，她的手機攥在手里,，隔幾分鐘響一次。玻璃茶幾上的紙杯冒著熱氣,，墻角的飲水機邊擺著十幾個各式各樣的水杯,。旁邊前臺坐著她的三位同事，正在輪流接電話,。里面套間的三排工位上也坐滿了人,，各自在忙碌自己的事情。
李麗的銷售業(yè)績在這個門店排名第一,，忙碌已成為她2013年的生活常態(tài),。剛送走客戶的她，在飲水機上找到自己的杯子,，匆匆喝了口水,，然后轉身從衣柜里拿出羽絨服，邊走邊穿的同時掏出手機開始撥號,。
“今天得去一個業(yè)主家取鑰匙,。”李麗說,，這套房在兩個月前簽約,，是附近羅馬家園小區(qū)一套54平方米的一居室，原業(yè)主以272萬元的價格轉手賣出,，今天是三方約定的最后交接時間,。
巧合的是，剛才在門店與她交談的這位客戶,，在同一個小區(qū)也有一套房子正想出手，面積51平方米,，報價也是272萬元,。李麗說，“最近房價還在漲，算下來之前那套房子從簽約到現(xiàn)在已經漲了10萬左右,�,！�
工作的忙碌，為她帶來的是更為實際的回報,。李麗說,，目前為止今年她已經可以拿到至少23萬元的銷售提成，“是稅后的,，逐月結算,，就是稅多了點”。她還說,，其他門店的同事,，還有人今年可以拿到超百萬的提成。
與李麗不同,，在中國另外一端的谷建光卻一臉愁容,。谷建光是溫州天浩置業(yè)有限公司世貿店銷售經理，對他來說,，2013年的樓市不是在“燃燒”,，而是在“冷卻”。
8日下午5點半,，溫州天浩置業(yè)一家門市工作人員已經開始準備下班,。而此時一看房者推門而入，工作人員便像看到“獵物”一般上前詢問,，忘記了已到下班時間,。
谷建光說，溫州房價已經超過20個月連續(xù)下降,，在購房者“買漲不買跌”的心理下,，每日登門詢價、了解合適房源的客戶從過去的5,、6人下降到3,、4人，減少了30%左右,。
“現(xiàn)在不光是我們沒活做,，就連買賣雙方的主動權都掉了個兒�,！惫冉ü庹f,，過去賣家很牛，從沒有討價還價一說,，甚至還經常隨意“跳價”,，但現(xiàn)在卻相反,，買家開始牛起來。
谷建光說,，雖然現(xiàn)在顯得空余時間多了,，但為了搶客源，工作量較之前加大了一倍,。溫州樓市縮水前,，我的工作蠻輕松，一天只帶一兩個客戶去看房�,，F(xiàn)在由于成交量大幅下降,，同行競爭又很激烈，我一天要帶三四個客戶看房,，而且約客戶看房越來越難,。過去只需隔3天和房東電話溝通一次，詢問有無降價考慮,，現(xiàn)在半天就得打一個電話,。特別是我還要花很多精力幫助買家分析市場，告訴他現(xiàn)在樓市已經成功“筑底”,，引導他“該出手時就出手”,。
這就是李麗和谷建光的2013，相同的是都在變得更加忙碌,；而不同的是,，一個忙著接待購房者，而另一個則在忙著尋找購房者,。
房價分化明顯：冰與火
市場分化是今年房地產市場表現(xiàn)的重要方面�,，F(xiàn)在房地產市場已告別鐵板一塊的格局，全面分化,。不同級別,、不同類型的城市均有分化。
一套90平方米的住宅,，一年間整整漲了200萬元,，這是發(fā)生在北京的真實故事。2013年初李響在中信城購入一套92平方米的住房,，購入時房價已比2012年底第一次看房時的450萬跳價60萬元漲至510萬元,，誰知僅在李響購入后一個月，房價便直線上漲至620萬元,。而就在前幾天,，又有中介打電話給李響，希望他能以720萬元的價格出手,。
在李響的房子不斷漲價的同時,，溫州房價卻慘遭“腰斬”,。幾個月前，國家統(tǒng)計局公布全國70個城市房價中,，在一線城市同比漲幅全面超過20%的同時，唯獨溫州卻應聲下跌,，“只漲不跌”的溫州一時間成為“腰斬”,、“縮水一半”的代名詞。
溫州市正合房產營銷公司董事長陳鴻對此分析稱,，溫州房地產市場此輪跟風降價的主要原因是開發(fā)商和房東們普遍存在“逃跑心理”,。在債務危機的影響下，誰也不敢提價,，能將房子盡快脫手,、逃跑抽身就謝天謝地了。
值得注意的是,，債務危機的影響可能只是其中一方面,，除溫州外，鄂爾多斯,、東營,、鐵嶺、常州等地也紛紛曝出房價大幅下跌,，甚至“鬼城”,、“空城”頻現(xiàn)。
對此,，住建部政策研究中心房地產處處長趙路興在接受《經濟參考報》記者采訪時表示,，市場分化是今年房地產市場表現(xiàn)的重要方面。他認為,，現(xiàn)在房地產市場已告別鐵板一塊的格局,，全面分化�,！安煌墑e,、不同類型的城市均有分化�,！�
的確,，日前住建部政策研究中心主任秦虹在2013騰訊房產年度峰會就指出，從一線城市來看,，今年房價同比漲幅超過20%,；從70個大中城市來看，其平均漲幅不到10%,；而從全國657個城市來看,，房價同比上漲僅不到5%,，甚至還有一些城市的房價是下跌的。
對此,，中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告》也作出相似判斷,，2012至2013年，一二線城市房價上漲較快,，三四線城市出現(xiàn)結構分化,。
趙路興認為，造成分化的主要原因在于,，在城鎮(zhèn)化進程中不同城市創(chuàng)造的就業(yè)崗位數(shù)量以及吸引力不同,。我國城市對人口沒有做到層層截留，中小城市本應起到吸納人口的作用,，但我國現(xiàn)階段實際上卻是中小城市人口凈流出,，大中城市人口狀態(tài)平衡，特大城市人口凈流入,，也就是城市規(guī)模越大,，經濟發(fā)展越好，就業(yè)崗位越多,，吸引的人口越多,，造成了供求不平衡進一步加劇。
秦虹表示,，市場分化格局背后的原因是,，大城市特別是一線城市人口集中的速度非常明顯。北京統(tǒng)計局公布的北京市新增就業(yè)人數(shù)顯示,，2007年到2012年北京每年新增就業(yè)人數(shù)穩(wěn)步增長,，2012年是44萬，今年1到6月份北京新增就業(yè)人數(shù)已經達到41萬,。
除城市對人口吸引力不同外,，趙路興還認為房產的投資功能是支撐房價分化的另一因素。他表示,，由于房地產資本,、資產屬性突出，投資特征明顯,，且城市越大投資取向越明顯,，也不同程度影響了房價的漲跌幅度�,！氨M管經過‘國五條’等行政性政策的壓制,，但一線城市與省會城市等重點城市中投資性需求仍難以完全清除，強需求產生的高房價預期支撐著房價不斷上漲,。
加碼或放松：調控不再一刀切
在各地房地產市場分化的同時,，調控政策也不再是之前的“一刀切”,，這一點在最新一輪的各地對房地產調控上已明確顯現(xiàn)。
受房價上漲壓力的影響,，四個一線城市紛紛收緊調控,，并蔓延至部分二線城市。截至目前,，北京,、廣州、上海,、深圳、武漢,、南昌,、廈門、南京,、長沙,、沈陽、杭州,、福州,、太原、哈爾濱,、西安,、烏魯木齊、鄭州17個城市均已“加碼”調控,。與之相對的是,，徐州卻傳出“限購”放松的消息，加之前期已有溫州,、蕪湖等城市悄然放松調控,，標志著樓市調控已呈現(xiàn)分化趨勢。
2014房價：云山霧罩中
房地產調控長效機制在2014年出臺的預期加強,；房地產市場起決定性作用的資金面也面臨重要變數(shù),。
2014年的房價走勢如何，冰與火會否持續(xù),，泡沫會否破滅,？進入年底，關于房地產價格走勢眾說紛紜,，觀點不一,。
總體看來，影響2014年房價的因素主要有兩條：一是調控方式,，二是資金面,。
由于限貸限購等行政手段多次運用后不見效果,，信息聯(lián)網、房產稅等房地產調控長效機制在2014年出臺的預期加強,。
中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示,，以往的住房市場調控存在兩大教訓，一是過于排斥市場投資投機,，單純地認為投資投機將推高房價激化矛盾,，而忽視了住房投資投機起到溝通當前與未來需求橋梁的作用。過于高估政府管控房價的能力,，而忽視了市場調節(jié)機制本身作用的發(fā)揮,。事實證明，政府難以有效管控房價,，未來平抑房價調節(jié)供求還需要更多地依賴市場機制作用,。
因此，倪鵬飛認為,，未來中國住房政策取向應弱化行政管控,，使市場機制能夠充分發(fā)揮作用，通過深化市場改革,，最大限度改善居民實際住房條件,。具體概括為，建立自住為主,、適度投資,、市場調節(jié)、政府監(jiān)控的市場架構,。
“對于一線城市等上漲過快的城市,，短期內仍應使用行政手段進行調控。而中小城市則應以經濟手段為主,，略有管制即可,。”趙路興表示,，抑制樓市投資投機性將長期不放松,。短期內，“限購,、限貸”等措施不會退出,，而目前來看，樓市急需的是房產稅,、信息聯(lián)網等長效機制的建立,，以對樓市預期形成較好管理。
除調控影響外，對房地產市場起決定性作用的資金面也面臨著重要變數(shù),。
日前,，美聯(lián)儲宣布從明年1月起，將每月850億美元的購債規(guī)�,？s減100億美元至每月750億美元,。美聯(lián)儲重申，只要失業(yè)率處于6.5%之上,，并且通脹預期不超過2.5%,，將繼續(xù)把聯(lián)邦基金利率保持在零至0.25%的超低區(qū)間。
著名財經評論員馬光遠認為,，美聯(lián)儲退出QE有可能把中國房地產打回原形,。馬光遠表示，美聯(lián)儲如果退出量化寬松政策,，多年以來靠潛伏的國際資本支撐的中國高房價將迎來真正的重擊,。
中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，一旦QE退出將給房企海外融資帶來很大難度,，這將導致房企的融資成本和匯率風險大大增加。房企在海外融資的難度將加大,，可能被迫拋售房產以應對流動性危機,，而大量賣房就會增加市場供給，從而迫使房地產價格下降,。
國家信息中心首席經濟師范劍平認為,，從近兩月月度投資來看，投資和總投資增速下滑較快,，而對應的利率卻在明顯上升,。他認為，2014年將會延續(xù)2013年的情形,，資金利率水平很難有明顯下降,，這就意味著，即使2014年仍然對房地產采取容忍態(tài)度,，房地產依然會面臨高資金成本,，甚至會在資金成本的壓力下，造成供給緊縮,。
華遠地產董事長任志強則表示,，中國房地產業(yè)并沒有實質性的泡沫。但2014年總體房價增幅將趨緩,�,！拔覀兛�2014年，總的趨勢是看漲的,，但是增幅放緩,，如果說具體區(qū)間,，則有可能從兩位數(shù)降到一位數(shù)�,！�
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2013年房地產市場最突出的特點便是“漲”與“跌”的共存,，一線城市房價暴漲高燒難退，三四線城市“鬼城”,、“鬼樓”頻現(xiàn),，透出陣陣寒意。冰與火成為2013房地產市場的最好詮釋,。
日前,，“房”字被評為2013年度國內熱字第一名，佐證了2013“房”市之熱,。但隨著房地產調控方式的轉變以及資金面的變化,，2014年房地產市場將以怎樣的面貌呈現(xiàn)，值得期待,。