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房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控思路正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變,。從近期中央高層表態(tài)及十八屆三中全會(huì)決定看,，樓市調(diào)控應(yīng)加速去行政化，取而代之的是以長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制為主軸的市場(chǎng)化調(diào)控手段,。
一直以來(lái),，有關(guān)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的“缺位”與“越位”質(zhì)疑并存,，理順政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的位置至關(guān)重要。近十年樓市調(diào)控實(shí)踐充分表明,，以行政手段為主導(dǎo)的房地產(chǎn)調(diào)控政策,，往往難以顧全房地產(chǎn)市場(chǎng)的典型區(qū)域性特征，容易造成“一刀切”且缺乏長(zhǎng)效性,，實(shí)際效果也欠佳,。目前正在顯露出“副作用”，如停止高檔住宅供地等意在遏制房?jī)r(jià)上漲的干預(yù)措施,，使得多層次的市場(chǎng)化供應(yīng)機(jī)制受到抑制,，不僅沒(méi)有緩解房?jī)r(jià)上漲，反而加劇了供求矛盾,，造成了供應(yīng)的實(shí)際緊縮和房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期,。
毋庸置疑，與行政調(diào)控手段相比,，依靠法律,、制度等手段約束，最大限度地發(fā)揮市場(chǎng)規(guī)律作用,，要比行政主導(dǎo)的調(diào)控更為有效,，也更有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康可持續(xù)發(fā)展。
事實(shí)上,，從本屆政府執(zhí)政以來(lái),，在多個(gè)領(lǐng)域強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)化,、規(guī)范化的思路，尤其是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的應(yīng)對(duì)策略來(lái)看,，去行政化的大體思路已然明了,。盡管今年以來(lái)各地市場(chǎng)持續(xù)升溫，熱點(diǎn)城市再現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面,，但中央層面并未出臺(tái)新一輪全局性的調(diào)控新政,，而是更多地將問(wèn)題交給地方政府，交給市場(chǎng)自行調(diào)整,，這與以往的調(diào)控路徑明顯不同,。
就現(xiàn)實(shí)情況而言，當(dāng)下正是在部分地區(qū)退出行政化調(diào)控手段的有利時(shí)機(jī),。與2007年那一輪全國(guó)房?jī)r(jià)普漲,、城市間漲幅差距不大不同，目前市場(chǎng)上的分化特征十分明顯,，北上廣深等一線城市大幅領(lǐng)漲,、日光盤(pán)頻現(xiàn)，而大部分三,、四線城市則出現(xiàn)了滯銷(xiāo),、房?jī)r(jià)上漲乏力的情況。正是在這樣的大背景下,，多地對(duì)樓市調(diào)控政策進(jìn)行了微調(diào),，也就出現(xiàn)了溫州等城市樓市調(diào)控出現(xiàn)放松的跡象。
這從一組數(shù)據(jù)中也可以得到印證,，中國(guó)指數(shù)研究院調(diào)查顯示,，2010年至2012年，調(diào)查的61個(gè)三四線城市中60個(gè)供銷(xiāo)比大于1,，商品房供應(yīng)量相對(duì)較大,，市場(chǎng)消化能力不足，供過(guò)于求態(tài)勢(shì)顯著,。在這種情況下,，樓市調(diào)控方式應(yīng)因地制宜地做出調(diào)整，采取“分而治之”的對(duì)策既現(xiàn)實(shí)又必要,。
短期來(lái)看,，去行政化不可能一蹴而就，而只能采取逐步落實(shí)的方案,。因?yàn)樵谌狈τ行У�,、市�?chǎng)化替代政策情況下，不能貿(mào)然大規(guī)模放開(kāi)限購(gòu),，否則對(duì)市場(chǎng)有害而無(wú)益,。尤其是在房?jī)r(jià)偏高的一線城市及熱點(diǎn)二線城市，限購(gòu),、限價(jià)等舉措依然會(huì)在局部地區(qū)維持執(zhí)行,。
不過(guò)，隨著三中全會(huì)決定的貫徹落實(shí),，多個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的改革將步入快車(chē)道,，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)也令人期待�,？梢灶A(yù)見(jiàn),，伴隨著更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)和法律的長(zhǎng)效手段來(lái)調(diào)控樓市,，行政手段勢(shì)必將退居次席,，甚至徹底退出歷史舞臺(tái)。堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向,，轉(zhuǎn)變政府職能,，通過(guò)科學(xué)、有效的宏觀調(diào)控,，才能充分激發(fā)市場(chǎng)活力,，真正構(gòu)建起以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系,。
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