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房地產(chǎn)新一輪調(diào)控政策實施已經(jīng)數(shù)月。據(jù)記者觀察，一二線城市與一些三四線城市在供需結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)分化,，市場對未來樓市調(diào)控“去行政化”的預(yù)期正在加強,。
日前,，江蘇鹽城市暫停了施行三年之久的房價備案制度。據(jù)了解，鹽城是江蘇最早實施樓市限價令的地區(qū)之一，2009年鹽城市出臺房價備案制度,，要求房企推出的新盤價格不得突破現(xiàn)有樓盤價格，希望通過限價等行政手段干預(yù)房地產(chǎn)市場,，以抑制房價過快上漲,。
如今，當(dāng)年政策制定時的市場環(huán)境已經(jīng)改變,。根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)測中心的數(shù)據(jù),，今年上半年鹽城商品住宅成交走勢穩(wěn)中有降，6月鹽城住宅價格環(huán)比下跌0.63%,。
在鹽城一家房地產(chǎn)投資顧問公司工作的同先生分析,，目前鹽城很多在售房地產(chǎn)項目都處在微利甚至虧損狀態(tài)，而鹽城房價在江蘇排名倒數(shù),。此外,，目前鹽城房地產(chǎn)市場庫存相對較高，當(dāng)初實施備案制度的條件已不具備,，現(xiàn)在暫停這一制度也在情理之中。
事實上,，盡管總體上看,，目前樓市仍處于嚴(yán)厲調(diào)控之下，但分城市來看,，各地情況不盡相同,。有專家認(rèn)為，各地情況差別很大,，“一刀切”的政策有待改變,。
自今年3月份調(diào)控細(xì)則落實以來，北京是唯一嚴(yán)格執(zhí)行“出售非唯一自有住房按轉(zhuǎn)讓所得20%征稅”的城市,，同時北京還執(zhí)行嚴(yán)厲的“預(yù)售監(jiān)管”措施,，要求申請預(yù)售的新項目報價不得高于此前同等項目的銷售價格。
和鹽城此前的限價措施類似,，北京市也試圖通過行政手段干預(yù)房地產(chǎn)市場達到控制房價的目的,。不過，北京這些措施并未對市場造成顯著影響,，根據(jù)統(tǒng)計局每月對70個大中城市房價變動情況的統(tǒng)計數(shù)據(jù),，3月以來,，北京的房價依然呈現(xiàn)出逐月上漲之勢。
而另一方面,，由于市場的供需失衡,，北京在預(yù)售監(jiān)管措施方面，準(zhǔn)許入市的項目正在增多,�,！督�(jīng)濟參考報》記者查詢北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在“預(yù)售監(jiān)管措施”實施后,，獲得預(yù)售許可的入市項目已經(jīng)由4月份的13個增加到6月份的20個,。許多在上半年未取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)企業(yè)也將希望寄托于下半年“預(yù)售監(jiān)管”的松動。
在預(yù)售監(jiān)管實施之初,，北京一位業(yè)內(nèi)人士告訴本報記者,，此類行政色彩濃厚的限制手段通常只能作為短期措施，在北京這樣購房需求高漲的熱點城市,，單純限制供應(yīng)無法達到抑制房價上漲的目的,。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫告訴《經(jīng)濟參考報》記者，實施預(yù)售監(jiān)管以來,，“供應(yīng)的減少與需求的高漲使得當(dāng)前供需倒掛,，這在剛需盤上表現(xiàn)得更為明顯。很多品牌開發(fā)商的優(yōu)質(zhì)樓盤在經(jīng)過買賣雙方的漫長等待后終于拿到預(yù)售證,，當(dāng)期的排號,、購房人數(shù)都遠遠超出了計劃推出的房源數(shù)量”。
“調(diào)查顯示,，8月北京將有29個項目計劃入市,，”任啟鑫告訴本報記者，北京新政實施以來,，經(jīng)過一段時間的博弈以及對于政策底線的不斷試探,，部分熱銷的剛需項目終于取得入市許可。盡管目前市場仍處于特殊的“限購,、限貸,、限漲”的政策環(huán)境，但由于需求高漲,，開發(fā)商對下半年預(yù)期依然看好,，許多企業(yè)已經(jīng)開始為今年“金九銀十”沖級業(yè)績奠定基礎(chǔ)。
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池告訴《經(jīng)濟參考報》記者,，由于房地產(chǎn)市場各個城市之間的情況差異,，盡管北京等熱點城市的“行政化”監(jiān)管手段在短期內(nèi)難以放松，但未來終將向市場化機制回歸。
“房價漲幅不高甚至下行的三四線城市完全沒有進行‘限購,、限價’等行政化監(jiān)管的必要”,。趙秀池認(rèn)為，調(diào)控措施的調(diào)整最終需要根據(jù)各城市實際情況,。
市場對房地產(chǎn)調(diào)控措施的“去行政化”預(yù)期還體現(xiàn)在資本市場,。今年7月以來，隨著房地產(chǎn)企業(yè)再融資重啟預(yù)期的不斷升溫,，北京城建,、宋都股份、金豐投資,、新湖中寶,、迪馬股份等多家公司因“籌劃重大事項”而相繼停牌。近日,，新華社也發(fā)文稱“暫停三年多的房地產(chǎn)企業(yè)融資將有條件放開”,。
對此，CRIC研究中心分析師林波告訴《經(jīng)濟參考報》記者,，在禁錮了近4年之后,，隨著此輪房地產(chǎn)調(diào)控“市場化”措施逐步到位，國內(nèi)證券市場融資對房企再度開閘是順勢而為的良性舉措,。
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