政策預期催升大戶型成交
調控長效機制意見征求已入尾聲
本報記者從多家中介機構了解到，北京二手住宅新增房源以及成交量均在增長,，新增房源量增長曲線已經高于新增客源量,。其中大戶型“豪宅”成交量幾乎每月都在上漲。
盡管從上海,、重慶等試點城市來看,，房產稅迄今并未對當地城市產生實質影響,，但一些擁有多套房的財富階層,，已經從政府所傳遞的種種聲音中感覺到某種不安。
最近盛傳的房地產調控長效機制,，其中包括可能進入實質推進階段的房產稅,。而十八屆三中全會被認為是政策加碼的節(jié)點。
參與了房地產長效機制討論的華遠地產任志強對本報稱,，長效機制討論方案已經幾易其稿,。“目前都已經作廢四五稿,，前后改動都非常大,。在政府沒有對外公布前，消息都是不確定的,�,！比沃緩娬f，但他拒絕透露曾經被作廢的長效機制方案細節(jié),。
全聯房地產商會(原全國工商聯房地產商會)創(chuàng)會會長聶梅生透露,，長效機制的意見征求已有數月，現在已經接近尾聲,，發(fā)改委與住建部的意見已全部出完,，現在是征求各部委的意見。
今年4月份,，針對房價過快上漲等因素,，國家出臺了歷史上負擔最重的20%個人轉讓所得稅。在該政策出臺之初,，大部分業(yè)內人士曾判斷,，參照歷史經驗，北京二手房市場很可能因高額的稅負而被冷卻。但實際市場并非如此,。
記者從多家中介機構了解到,，不管是整體還是中高端，二手住宅新增房源以及成交量均在增長,，甚至新增房源量增長曲線要高于新增客源量,。
鏈家地產提供的內部數據顯示，今年以來,，除了4月份受新出臺調控政策影響,，新增房源環(huán)比大幅下跌52.2%以外，其余月份新增日均房源均在環(huán)比增長,，而這一波動曲線要大于新增客源增幅,；我愛我家、21世紀不動產提供的內部數據也顯示,，北京新增房源量增幅也相較往年明顯上漲,。
二手豪宅方面增幅較為明顯。麗茲行豪宅研究院獨家數據顯示,，十月上旬,，高端二手住宅成交41套，相比去年同期上漲24.24%,。這并不是漲幅最高的月份,，按照該機構發(fā)布的月度報告，除了4月份,，受國八條市場調控短暫觀望的影響,，今年以來，北京二手豪宅幾乎每月都在上漲,。
一些地產從業(yè)人士開始或建議別人拋售二手大戶型,；一些多套房業(yè)主也在行動。受房產稅預期影響,，本報了解到,，一些北京業(yè)主將名下三四套房產紛紛出售，然后一步到位換到地段,、學區(qū)以及戶型等良好的小區(qū)中,。
鏈家在線提供的部分中高端樓盤成交數據可資證明。以位于太陽宮的太陽公元為例,，該小區(qū)二手房源均未滿五年,。但該樓盤今年成交量一直在增長，累計成交最多的戶型為總價在800-1000萬之間的三居,，其次為500萬左右的兩居,。
鏈家一位中介稱,，影響業(yè)主賣房的因素，一方面是受房產稅步步緊逼影響,；另一方面,，一些業(yè)主因為移民出國或者換房等因素，包括一些外籍人士,，均認為到了賣房的好時機,。
克而瑞信息集團華北區(qū)域總經理牟增彬也明顯感覺到，越來越多的聲音傳遞出,，房產稅開征已經成為共識,，而這會在一定程度上催動多套房持有者出售一些房屋。
鏈家地產市場研究部張旭也注意到,，近幾月業(yè)主的出售意愿和掛牌相對積極,。她認為，一方面是改善型購房者由于換房而增加一部分供應,；另一方面,，在價格上漲，政策風險加大的同時,，部分業(yè)主選擇了落袋為安,。
知名房產投資人張羽沖直接建議：“該賣掉的就賣掉,，房產稅是遲早的事情,。”張羽沖甚至建議,，作為個人理財,，多套房持有者可以利用政策的空白期，把個人住房問題解決到位,。
房產稅推進配合度不高
盡管市場層面,，對房產稅加碼的傳聞越來越多。但真正實質性全面推行,，尚不明晰,。記者從接近住建部的知情人士了解到，房產稅全面推行被暫緩,。背后原因“復雜”,。
房產稅全面開征一個重要技術依據是全國住房信息聯網，而這直接關系到一些財富階層所謂的“資產安全”,，換而言之,，還涉及到官員財產公開及反腐進程的推進。
記者從上述知情人士處獲悉,，在2012年6月,，40城市聯網目標達成后,，全國住房信息聯網就一直進展不順，一直維持在60余個的水平,�,！暗侥壳盀橹梗矝]有更新的進展,�,！痹撊耸糠Q。
據透露,，在全國住房信息聯網工作推進的過程中,，一些地方政府并不配合�,！氨热�,，一些地方政府會不按期同步數據、以遷移屬地服務器等理由,，切斷與住建部前置服務器聯網的情況,，造成數據不符等情況�,！痹撊耸糠Q,。
“用黑客手段，不讓聯都能聯上,�,！比沃緩姂嵑薜乇硎韭摼W其實很容易，他稱,，住房信息聯網早就聯上了,，但里面沒有內容。
作為房地產長效機制建立的另外一個技術基礎,，不動產統(tǒng)一登記制度也進展不順,。2013年全國兩會召開期間，國務院提出整合現有住房,、土地,、林地等登記職能，建立“不動產統(tǒng)一登記制度”,。
住建部,、國土資源部會同國務院法制辦也啟動了《不動產統(tǒng)一登記條例》的起草準備工作。同樣,，該制度清晰設計和技術基礎,，都尚未匹配。
任志強稱,，房產證登記與實物產權登記統(tǒng)一很重要,，但在一些城市,，如山西，出租都不去辦產權證,，這樣還可以買第二套,，還有房改房，根本沒有登記到系統(tǒng)中,。
上述知情人士稱,，包括房產稅在內，針對眾所期待的房地產長效機制,，目前并未有實質進展,，“大家都在等十八屆三中全會定調”。
待定調的長效機制
不過,，記者獲悉,，住建部前不久組織了相關人士到成都等房價運行平穩(wěn)地區(qū)進行學習。原因是,，成都房地產市場一直以來供應和需求都相對平穩(wěn),，房價也沒有出現過快上漲的情況。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭稱,，據其了解,，房產稅肯定會有所進展，“根據政府相關口徑,，第二批試點將在不久后出臺,。當然，改革是一步步推進,，在全國范圍內征收肯定需要幾年的時間,。就現在來看,，杭州,、深圳、青島,、湖北比較可能成為試點城市,。北京因為房產情況比較復雜，有央企房,、房改房等不大可能作為試點城市”,。
關于房地產調控走向，聶梅生所透露的信息相對具有權威性,。據她透露,，她最近參加了一系列發(fā)改委的調研會，對于政策走向有所了解,。房地產政策的整體思路,，將是政府與市場各自分工明確,，為此可能會出一個十分重要的標桿性文件。
“業(yè)界都在期待三中全會以后能有一個說法,。屆時,，房地產長效機制會面市，如房地產直接融資,、房產稅,、土地供給制度、保障房,、城鎮(zhèn)化整體布局和規(guī)劃,，最后都將給出一個說法�,！甭櫭飞f,。
聶預計，“政府未來調控的著力點將放在市場監(jiān)管,、保障房等問題上,，其它的則交由市場解決。而對于通過市場解決的方面,，房產稅和金融改革已經先行一步,，土地問題更多地將放在城鎮(zhèn)化進程中解決�,！�
“這表明,，關于房產稅的持續(xù)推進，政府還在等待一個時機,，尋求一些支持,。”牟增彬頗有意味地表示,。
(應采訪對象邀請,，文中趙偉為化名)