由于多地房價近期快速上漲,，在十八屆三中全會后房地產(chǎn)調(diào)控升級預(yù)期可能將趨濃,，醞釀已久的房地產(chǎn)調(diào)控長效機制將逐漸浮出水面。中國證券報記者近日獲悉,，住建部等部門近期將對成都等地樓市進行調(diào)研,，目的在于收集相關(guān)信息,，總結(jié)各地調(diào)控樓市經(jīng)驗教訓(xùn),。業(yè)內(nèi)人士認為，此舉意味著,，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制正在加快建立,。
另據(jù)中國證券報記者了解，正在醞釀的房地產(chǎn)調(diào)控長效機制中,，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的政策可能會得到明確,，房地產(chǎn)企業(yè)融資將進一步市場化、多元化,。其中,，備受市場關(guān)注的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）政策方案，已被相關(guān)機構(gòu)提交至決策部門,。
在房產(chǎn)稅,、個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和供地政策等方面，有可能在短期內(nèi)取得一定突破,，在房地產(chǎn)調(diào)控長效機制中被明確,。其中，供地政策可能將要求各地年度土地供應(yīng)規(guī)模需比照此前五年供地規(guī)模平均值,。以限購為主的行政手段恐仍將在一定時期內(nèi)存在,。
多項長期措施有望推出
對于房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一曾表示，更多地采用稅收,、信貸等經(jīng)濟和法律手段進行調(diào)控,，同時，在完善住房用地供應(yīng)體系,、房地產(chǎn)稅收制度,、金融制度和推進住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長效機制。
據(jù)中國證券報記者了解,，相關(guān)部門已對房地產(chǎn)調(diào)控長效機制進行過多輪探討,，有關(guān)報告數(shù)易其稿。從現(xiàn)已披露的信息不難看出,，一些基礎(chǔ)性政策措施有可能長期化運行,。一些城市已陸續(xù)將房產(chǎn)稅試點方案上報，雖有部分方案被退回修改,，但房產(chǎn)稅試點擴圍已是大勢所趨,。
鑒于重慶、上海兩地房產(chǎn)稅試點影響有限的現(xiàn)實,，不少業(yè)內(nèi)人士呼吁,，新一批房產(chǎn)稅試點方案應(yīng)有所不同，不僅需提高稅率,，也應(yīng)擴大征收范圍,。應(yīng)盡快明確房產(chǎn)稅面向存量房征收的長遠目標。
盡管存在重重障礙,，個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)仍將是未來一段時間的重要工作,。在此基礎(chǔ)上推進的差別化信貸和稅收政策（房產(chǎn)稅、個人所得稅,、契稅等）,，將可能長期化運行。
此外,，土地供應(yīng)政策也有可能被納入房地產(chǎn)調(diào)控長效機制中,，其原則與國土部現(xiàn)有要求大體類似，即各地年度土地供應(yīng)規(guī)模需比照此前五年供地規(guī)模平均值,。其中,，熱點城市應(yīng)高于上述標準。
旨在規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的土地改革方案,，正在國土部主導(dǎo)下推進,，可能在即將召開的十八屆三中全會上有所突破。但由于農(nóng)地確權(quán)工作尚未完成,，法律障礙較難破除,，在短期內(nèi)尚難實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地自由流轉(zhuǎn),。這意味著，城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模將不會有明顯增加,，熱點城市所面臨的房地產(chǎn)用地供應(yīng)緊缺狀況仍將存在,。
業(yè)內(nèi)人士認為，與融資層面的松動不同,，未來的土地供應(yīng)政策仍將趨緊,。其中，推進城鎮(zhèn)化將可能帶來大量房地產(chǎn)用地需求,，但為防止土地被粗放利用,，土地政策反而可能更加嚴格。
直接融資政策或逐步放寬
中國證券報記者近日從權(quán)威人士處獲悉,，有關(guān)機構(gòu)已將REITs相關(guān)政策方案提交至主管部門,，該政策可能伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控長效機制推出。
作為房地產(chǎn)融資證券化的重要手段,，REITs在國外已較為成熟,，被不少業(yè)內(nèi)人士看好。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為,，若未來房地產(chǎn)融資政策有所放開,，REITs就極有可能隨之開閘。
6月底,、7月初,，數(shù)家涉房上市企業(yè)宣布股票停牌，準備重大資產(chǎn)重組等事宜,。此后,，停牌的房企迅速增多。首批停牌的新湖中寶,、宋城股份已向證監(jiān)會遞交了與再融資有關(guān)的申請，但由于土地市場火熱,、房價上漲迅速,，其再融資申請審批速度明顯放慢。
多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為,，從當(dāng)前房地產(chǎn)再融資政策的變化不難看出,，促進房地產(chǎn)業(yè)融資市場化、多元化和規(guī)范化,，將是政策方向,。因此，未來的房地產(chǎn)直接融資政策將可能傾向于逐步放松行政管制和限制,。
行政手段短期難退
房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的確立,，是否意味著以限購、限價為代表的短期行政手段迅速退出市場？多數(shù)分析人士認為,，當(dāng)前行政手段不具備大規(guī)模退出房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域的條件,。
據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，9月,，全國百城新建住宅平均價格為10554元/平方米,，漲幅比8月明顯擴大，且自2012年6月以來已連續(xù)16個月環(huán)比上漲,。當(dāng)前,，房價仍處于上漲通道中，業(yè)界普遍認為此時不宜對政策進行松綁,。
此前,，溫州、蕪湖等地曾嘗試放松“限購令”,，且未被有關(guān)部門叫停,。此舉雖引發(fā)房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁預(yù)期，但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為,，為穩(wěn)定市場,，熱點城市的限購等政策還將持續(xù)。
業(yè)內(nèi)人士表示,，在國慶長假前后的這波樓市上漲熱潮中,，除改善型需求釋放的影響外，因地價上漲和政策松動傳聞而引發(fā)的房價上漲預(yù)期,，也成為重要推動因素,。因此，從預(yù)期管理的角度,，相關(guān)政策不會在短期內(nèi)有大的調(diào)整,。
事實上，梳理近幾個月來高層領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部委人士公開表態(tài),，并沒有關(guān)于政策松綁的說法,。“房地產(chǎn)調(diào)控長效機制推出意味著現(xiàn)有政策松綁,，更多是外界的一廂情愿,。”一位接近住建部的專家表示,。
上述專家表示,，由于涉及多方利益，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制建立是漸進的過程,。相應(yīng)的,，以“限購令”為代表的行政手段退出,，也應(yīng)是漸進的過程。否則,，在缺乏有效替代政策的情況下,，大規(guī)模放開限購，意味著樓市調(diào)控松綁,，對市場穩(wěn)定有害無益,。曾有專家認為，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制建立需5年時間,。
業(yè)內(nèi)人士認為,，在短時間內(nèi)，樓市調(diào)控政策總基調(diào)不會發(fā)生大的變化,。雖不排除個別城市再度嘗試松綁政策,，但對熱點城市來說，行政手段甚至有加碼的可能,，如“限價令”,、“限房價競地價”等手段范圍可能擴大。