由于多地房價(jià)近期快速上漲,，在十八屆三中全會(huì)后房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)預(yù)期可能將趨濃,，醞釀已久的房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制將逐漸浮出水面,。中國證券報(bào)記者近日獲悉，住建部等部門近期將對(duì)成都等地樓市進(jìn)行調(diào)研,，目的在于收集相關(guān)信息,，總結(jié)各地調(diào)控樓市經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉意味著,，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制正在加快建立,。
另據(jù)中國證券報(bào)記者了解，正在醞釀的房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制中,，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的政策可能會(huì)得到明確,，房地產(chǎn)企業(yè)融資將進(jìn)一步市場(chǎng)化、多元化,。其中,，備受市場(chǎng)關(guān)注的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）政策方案，已被相關(guān)機(jī)構(gòu)提交至決策部門,。
在房產(chǎn)稅,、個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和供地政策等方面，有可能在短期內(nèi)取得一定突破,，在房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制中被明確,。其中，供地政策可能將要求各地年度土地供應(yīng)規(guī)模需比照此前五年供地規(guī)模平均值,。以限購為主的行政手段恐仍將在一定時(shí)期內(nèi)存在,。
多項(xiàng)長期措施有望推出
對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長朱中一曾表示,，更多地采用稅收,、信貸等經(jīng)濟(jì)和法律手段進(jìn)行調(diào)控，同時(shí),，在完善住房用地供應(yīng)體系,、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長效機(jī)制,。
據(jù)中國證券報(bào)記者了解,，相關(guān)部門已對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制進(jìn)行過多輪探討，有關(guān)報(bào)告數(shù)易其稿,。從現(xiàn)已披露的信息不難看出，一些基礎(chǔ)性政策措施有可能長期化運(yùn)行,。一些城市已陸續(xù)將房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案上報(bào),，雖有部分方案被退回修改，但房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍已是大勢(shì)所趨,。
鑒于重慶,、上海兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)影響有限的現(xiàn)實(shí)，不少業(yè)內(nèi)人士呼吁,，新一批房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案應(yīng)有所不同,，不僅需提高稅率,，也應(yīng)擴(kuò)大征收范圍。應(yīng)盡快明確房產(chǎn)稅面向存量房征收的長遠(yuǎn)目標(biāo),。
盡管存在重重障礙,，個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)仍將是未來一段時(shí)間的重要工作。在此基礎(chǔ)上推進(jìn)的差別化信貸和稅收政策（房產(chǎn)稅,、個(gè)人所得稅,、契稅等），將可能長期化運(yùn)行,。
此外,，土地供應(yīng)政策也有可能被納入房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制中，其原則與國土部現(xiàn)有要求大體類似,，即各地年度土地供應(yīng)規(guī)模需比照此前五年供地規(guī)模平均值,。其中，熱點(diǎn)城市應(yīng)高于上述標(biāo)準(zhǔn),。
旨在規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的土地改革方案,，正在國土部主導(dǎo)下推進(jìn)，可能在即將召開的十八屆三中全會(huì)上有所突破,。但由于農(nóng)地確權(quán)工作尚未完成,，法律障礙較難破除，在短期內(nèi)尚難實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地自由流轉(zhuǎn),。這意味著,，城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模將不會(huì)有明顯增加，熱點(diǎn)城市所面臨的房地產(chǎn)用地供應(yīng)緊缺狀況仍將存在,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，與融資層面的松動(dòng)不同，未來的土地供應(yīng)政策仍將趨緊,。其中,，推進(jìn)城鎮(zhèn)化將可能帶來大量房地產(chǎn)用地需求，但為防止土地被粗放利用,，土地政策反而可能更加嚴(yán)格,。
直接融資政策或逐步放寬
中國證券報(bào)記者近日從權(quán)威人士處獲悉，有關(guān)機(jī)構(gòu)已將REITs相關(guān)政策方案提交至主管部門,，該政策可能伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制推出,。
作為房地產(chǎn)融資證券化的重要手段，REITs在國外已較為成熟,，被不少業(yè)內(nèi)人士看好,。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若未來房地產(chǎn)融資政策有所放開,，REITs就極有可能隨之開閘,。
6月底,、7月初，數(shù)家涉房上市企業(yè)宣布股票停牌,，準(zhǔn)備重大資產(chǎn)重組等事宜,。此后，停牌的房企迅速增多,。首批停牌的新湖中寶,、宋城股份已向證監(jiān)會(huì)遞交了與再融資有關(guān)的申請(qǐng)，但由于土地市場(chǎng)火熱,、房價(jià)上漲迅速,，其再融資申請(qǐng)審批速度明顯放慢。
多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，從當(dāng)前房地產(chǎn)再融資政策的變化不難看出,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)融資市場(chǎng)化、多元化和規(guī)范化,，將是政策方向,。因此，未來的房地產(chǎn)直接融資政策將可能傾向于逐步放松行政管制和限制,。
行政手段短期難退
房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的確立,，是否意味著以限購、限價(jià)為代表的短期行政手段迅速退出市場(chǎng),？多數(shù)分析人士認(rèn)為,，當(dāng)前行政手段不具備大規(guī)模退出房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域的條件。
據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),，9月,，全國百城新建住宅平均價(jià)格為10554元/平方米，漲幅比8月明顯擴(kuò)大,，且自2012年6月以來已連續(xù)16個(gè)月環(huán)比上漲,。當(dāng)前，房價(jià)仍處于上漲通道中,，業(yè)界普遍認(rèn)為此時(shí)不宜對(duì)政策進(jìn)行松綁,。
此前，溫州,、蕪湖等地曾嘗試放松“限購令”,，且未被有關(guān)部門叫停。此舉雖引發(fā)房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁預(yù)期,，但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，為穩(wěn)定市場(chǎng),，熱點(diǎn)城市的限購等政策還將持續(xù),。
業(yè)內(nèi)人士表示,，在國慶長假前后的這波樓市上漲熱潮中，除改善型需求釋放的影響外,，因地價(jià)上漲和政策松動(dòng)傳聞而引發(fā)的房價(jià)上漲預(yù)期,，也成為重要推動(dòng)因素。因此,，從預(yù)期管理的角度,，相關(guān)政策不會(huì)在短期內(nèi)有大的調(diào)整。
事實(shí)上,，梳理近幾個(gè)月來高層領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部委人士公開表態(tài),，并沒有關(guān)于政策松綁的說法�,！胺康禺a(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制推出意味著現(xiàn)有政策松綁,，更多是外界的一廂情愿�,！币晃唤咏〗ú康膶＜冶硎�,。
上述專家表示，由于涉及多方利益,，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制建立是漸進(jìn)的過程,。相應(yīng)的，以“限購令”為代表的行政手段退出,，也應(yīng)是漸進(jìn)的過程,。否則，在缺乏有效替代政策的情況下,，大規(guī)模放開限購,，意味著樓市調(diào)控松綁，對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定有害無益,。曾有專家認(rèn)為,，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制建立需5年時(shí)間。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，在短時(shí)間內(nèi),，樓市調(diào)控政策總基調(diào)不會(huì)發(fā)生大的變化。雖不排除個(gè)別城市再度嘗試松綁政策,，但對(duì)熱點(diǎn)城市來說,，行政手段甚至有加碼的可能，如“限價(jià)令”,、“限房價(jià)競(jìng)地價(jià)”等手段范圍可能擴(kuò)大,。