隨著房地產(chǎn)投資增速的回升，城鎮(zhèn)化,、棚戶區(qū)帶來的市場預期,，放開再融資信號的利好,，房企對于未來市場預期再度上漲至高點。但與此同時,，高企的房價和頻繁刷新的“地王”又再度給中央和地方壓力,，房地產(chǎn)價格與調(diào)控的博弈或?qū)⒃俣壬涎荨?/P>
房、地價“一路高歌”
數(shù)據(jù)表明,，“百城價格指數(shù)”連續(xù)15個月環(huán)比上漲,，北京等重點城市繼續(xù)領(lǐng)漲全國。
中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2013年8月,，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10442元/平方米，環(huán)比7月上漲0.92%,，自2012年6月以來連續(xù)第15個月環(huán)比上漲,，漲幅繼續(xù)小幅擴大。其中,，價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)為71個,，較7月增加10個。
同比來看,，全國100個城市住宅均價與2012年8月相比上漲8.61%,，漲幅比上月擴大0.67個百分點，連續(xù)第9個月上漲,。包括一線城市在內(nèi)的10大城市中,，北京環(huán)比上漲最為明顯，漲幅達到3.22%,，同比漲幅高達22.49%,。
土地方面，中指院數(shù)據(jù)顯示,，重點監(jiān)測的300個城市地價顯示,，8月全國300個城市成交樓面均價為1277元/平方米，同比上漲41%,；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為1778元/平方米,，同比上漲43%。
8月,，全國300城市月度住宅用地溢價率同比增幅也漲至年初以來的最大值,。8月，全國300個城市土地平均溢價率為21%,，較上月增加4個百分點,，較去年同期上漲16%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率為25%,，較上月增加4個百分點,，較去年同期上漲18%,。
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，由于部分城市供應(yīng)不足,，政策面寬松,、購房者觀望情緒進一步緩解。另外,，頻繁出現(xiàn)的“地王”與“日光盤”現(xiàn)象,，也使購房者擔心后市房價反彈而繼續(xù)恐慌入市，導致局部市場買漲不買跌的行情出現(xiàn),。
成交量大幅上漲,，也造成存量房庫存量下降明顯,。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示,，重點城市存量房消化周期幾乎都在11個月以內(nèi)，上海,、武漢,、成都、重慶這些城市的消化周期僅10個月,。值得注意的是,，北京、廣州,、深圳,、杭州、南京等城市的消化周期更僅為6個月,，過少的庫存或會造成房價大幅上漲,。
房企業(yè)績飆升 投資加速
鏈家地產(chǎn)研究院研究員張旭表示，自2012年2月升溫以來,，一手房銷售速度加快,，企業(yè)資金回籠情況較好。與此同時,，房企再融資有望開閘,，也為房企營造了更加寬松的融資環(huán)境。
此前完成半年報披露的112家房企業(yè)績顯示,，2013年,，上半年的營業(yè)收入總額達2289.6億，同比2012年同期的1636.7億上漲39.9%,。營業(yè)利潤則達到了438.9億,，同比2012年同期的348.3億也上漲了26%。
在房企業(yè)績向好的同時,，房企再融資開閘信號十足,。雖然從證監(jiān)會層面一再確認關(guān)于房企再融資口徑?jīng)]有改變,，但是房企已悄然開始再融資預案。
新湖中寶招商地產(chǎn),、冠城大通,、北京城建相繼公布再融資預案。據(jù)統(tǒng)計,，自3月19日中茵股份發(fā)布定增預案以來,，2013年近10家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布定向增發(fā)預案，預計募資總額在147億元左右,。
也正是資金面的寬裕令標桿房企底氣十足,，加之土地市場的供不應(yīng)求，引得標桿房企在土地市場上頻頻出手,，購地金額居高不下,。
9月4日，北京農(nóng)展館地塊與豆各莊地塊同時開拍,。值得玩味的是,，這兩個地塊分別在2012年11月、12月及2013年1月推出,，但是隨即停止出讓,。其中農(nóng)展館地塊地處三四環(huán)之間，位置優(yōu)越,，配套成熟,，是內(nèi)城內(nèi)不可多得的核心地塊，一推出就被認定為“地王”,；豆各莊地塊則是北京2013年的首塊“限房價競地價”地塊,。
經(jīng)過多輪角逐，融創(chuàng)以21億元,、異地配建27.8萬平方米的醫(yī)院面積競得總建筑面積為59152平方米的農(nóng)展館地塊,。異地配建醫(yī)院意味著，按照8000每平方米建設(shè)標準異地配套建設(shè)27.8萬平方米的醫(yī)院,，也就是開發(fā)商需額外增加22.24億的醫(yī)院投資,。以此計算，開發(fā)商在拿地時,，合計需要為5.9萬平方米支付43.24億,，平均樓面價高達7.31萬元。
與此同時,，恒大地產(chǎn)以溢價64.9%的40.4億元競得豆各莊地塊,。鏈家地產(chǎn)研究院研究員張旭指出，按照商品房的最高限價22000元/平方米來看，該項目的銷售額為53.5億元,，如果考慮到高達40.4億元的土地成本,，配建公租房的建設(shè)成本以及項目開發(fā)成本，房企基本上只能做到微利,，甚至難以盈利,。“該地塊與恒大地產(chǎn)上次競得的昌平沙河高教園二期地塊一樣,，只是其曲線進入北京市場,、打造自己的北京運營團隊的被迫選擇�,！�
21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍指出,，這兩塊地的成交，再次證明土地市場的火熱,，被房地產(chǎn)大佬任志強形象地表示為：“政府扔根骨頭就搶”,。
的確，以北京為例,，2013年至今,，房企拿地面積占同期銷售面積109.7%,，創(chuàng)歷史新高,。北京前8月新建住房成交面積701.1萬平方米，成交額為1620億元,；拿地769萬平方米,，成交額為715億元，拿地金額占同期銷售金額的44.2%,。值得注意的是,，在2009年時，北京拿地金額僅占同期銷售金額的20%,，土地補充面積占同期銷售面積的58.5%,。2012年，這兩個數(shù)據(jù)也僅分別為11.4%和36.4%,。
事實上,，除銷售好轉(zhuǎn)、房企融資開閘外,，城鎮(zhèn)化,、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村建設(shè)用地入市等多個因素都對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生利好,，使房企對未來信心十足,。
CRIC研究中心發(fā)布的第三季度地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)(RMI)顯示，三季度房地產(chǎn)經(jīng)理人指數(shù)為60.85,，較上季度大幅上漲7.63點,，達2010年以來的歷史最高值,。
“控房價”壓力劇增 或引起調(diào)控收緊
值得注意的是，今年3月份“國五條”細則落地之時,，地方城市各自制訂的“2013年的房價控制目標”已經(jīng)進入年終倒計時,，由于前期的大幅增長，大部分城市“控房價”壓力空前,。
數(shù)據(jù)顯示,，開發(fā)商三季度提價意愿從去年同期的4.12%大幅飆升至10.63%，而表示有小幅下降意愿的企業(yè)從去年同期的占15.06%下降到占2.81%,。
以中南地區(qū)為例,，中南地區(qū)超過6成開發(fā)商表示將在三季度提價銷售，而廣州最為強烈,，例如廣州樓盤中信西關(guān)海的銷售價格在近9個月上漲了5800元,，漲幅達24%。
此外,，國土資源部法律中心此前發(fā)布的中國土地市場指數(shù)(CLI)也顯示,，經(jīng)過一季度短暫調(diào)整后，地產(chǎn)景氣指數(shù)二季度回升至600點,，環(huán)比增長29.5%,。全國地產(chǎn)景氣指數(shù)進入紅燈過熱狀態(tài)。
在房價,、地價的雙重壓力下,，部分地方政府不得不選擇收緊調(diào)控。日前,，鄭州市房管局召開新聞發(fā)布會指出,，自9月1日起，持有鄭州市居住證明3年以上,、在本市繳納社�,；騻�稅一年以上的非本市戶籍居民家庭，限購一套住房;對于未滿20周歲的無住房單身人員,，暫停其在本市限購區(qū)域購房;年滿20周歲的無住房單身人員,，限購一套住房。
鄭州相關(guān)負責人在接受媒體采訪時表示,，今年前7個月,，鄭州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供求關(guān)系暫時性緊張的局面，影響了房價的穩(wěn)定,。因此,，未來市場變化、政策執(zhí)行效果，決定此次限購執(zhí)行時間的長短,�,！拔覀兊恼吣繕耸牵Ｗo和支持剛性需求,、打壓投資性需求,，增加有效供應(yīng)，抑制房價過快上漲,�,！�
與此同時，中央層面也多次指出應(yīng)擴大房產(chǎn)稅試點,。日前,，發(fā)改委主任徐紹史和財政部部長樓繼偉受國務(wù)院委托向全國人大常委會報告時，均指出下半年房價反彈壓力較大,，應(yīng)重點抓好擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍工作,，以抑制房價過快上漲。
金融政策難定
除房產(chǎn)稅等長效機制外,，金融政策的方向也將對房地產(chǎn)市場造成深遠影響,。
雖然從央行層面，金融政策仍以保持穩(wěn)定為主,，但是日前多地商業(yè)銀行已出現(xiàn)緩貸,、停貸現(xiàn)象。而對出現(xiàn)部分商業(yè)銀行暫停發(fā)放個人住房抵押貸款的原因,，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)徐楓在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,，雖然這種現(xiàn)象與樓市調(diào)控并無直接關(guān)聯(lián)，更多的是商業(yè)銀行自身業(yè)務(wù)的調(diào)整,，但減少貸款的傾向，將影響購房人群的預期,。
徐楓指出,，各類房地產(chǎn)貸款的余額增長率呈現(xiàn)逐年下降的趨勢，這也表明房地產(chǎn)開發(fā)和銷售在銀行貸款方面的高峰正逐漸接近極值,，房地產(chǎn)的高速發(fā)展期正逐漸接近尾聲,。
“中短期來看，個人住房抵押貸款對商業(yè)銀行來說并非吸引的業(yè)務(wù),，同時國家的房地產(chǎn)調(diào)控方向也不會發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變,，因此中短期商業(yè)銀行的放貸行為不會有明顯變化�,！毙鞐髡J為,，根據(jù)7月5日頒布的《關(guān)于金融支持經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導意見》，金融機構(gòu)可以自主確定貸款利率，這也意味著商業(yè)銀行可以將貸款方向更多向其他行業(yè)和企業(yè)傾斜,，也進一步使房地產(chǎn)方面貸款額收緊,。
綜上所述，未來房地產(chǎn)市場將以怎樣的面貌呈現(xiàn)在我們面前還不得而知,。市場轉(zhuǎn)暖,、城鎮(zhèn)化、棚戶區(qū)改造,、再融資放開的多方面會為房地產(chǎn)帶來利好,，但另一方面，房產(chǎn)稅試點的擴大,、金融資本的出逃又會帶來利空,。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生對此表示，房地產(chǎn)市場正處于博弈關(guān)鍵期,，短期來看,，由需求支撐的房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持高位，但從長期看來,，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的出臺,，將促使存量住房有效釋放，對現(xiàn)階段高企的房價有明顯的抑制作用,。