隨著房地產(chǎn)投資增速的回升,，城鎮(zhèn)化,、棚戶區(qū)帶來的市場預(yù)期，放開再融資信號的利好,，房企對于未來市場預(yù)期再度上漲至高點(diǎn),。但與此同時，高企的房價和頻繁刷新的“地王”又再度給中央和地方壓力,，房地產(chǎn)價格與調(diào)控的博弈或?qū)⒃俣壬涎荨?/P>
房,、地價“一路高歌”
數(shù)據(jù)表明，“百城價格指數(shù)”連續(xù)15個月環(huán)比上漲,，北京等重點(diǎn)城市繼續(xù)領(lǐng)漲全國,。
中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年8月,，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10442元/平方米,，環(huán)比7月上漲0.92%，自2012年6月以來連續(xù)第15個月環(huán)比上漲,，漲幅繼續(xù)小幅擴(kuò)大,。其中，價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)為71個,，較7月增加10個,。
同比來看，全國100個城市住宅均價與2012年8月相比上漲8.61%,，漲幅比上月擴(kuò)大0.67個百分點(diǎn),，連續(xù)第9個月上漲。包括一線城市在內(nèi)的10大城市中,，北京環(huán)比上漲最為明顯,，漲幅達(dá)到3.22%，同比漲幅高達(dá)22.49%,。
土地方面,，中指院數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)監(jiān)測的300個城市地價顯示,，8月全國300個城市成交樓面均價為1277元/平方米,，同比上漲41%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為1778元/平方米,，同比上漲43%,。
8月，全國300城市月度住宅用地溢價率同比增幅也漲至年初以來的最大值。8月,，全國300個城市土地平均溢價率為21%,，較上月增加4個百分點(diǎn)，較去年同期上漲16%,；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率為25%,，較上月增加4個百分點(diǎn)，較去年同期上漲18%,。
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時表示,，由于部分城市供應(yīng)不足，政策面寬松,、購房者觀望情緒進(jìn)一步緩解,。另外，頻繁出現(xiàn)的“地王”與“日光盤”現(xiàn)象,，也使購房者擔(dān)心后市房價反彈而繼續(xù)恐慌入市,，導(dǎo)致局部市場買漲不買跌的行情出現(xiàn)。
成交量大幅上漲,，也造成存量房庫存量下降明顯,。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市存量房消化周期幾乎都在11個月以內(nèi),，上海,、武漢、成都,、重慶這些城市的消化周期僅10個月,。值得注意的是，北京,、廣州,、深圳、杭州,、南京等城市的消化周期更僅為6個月,，過少的庫存或會造成房價大幅上漲。
房企業(yè)績飆升 投資加速
鏈家地產(chǎn)研究院研究員張旭表示,，自2012年2月升溫以來,，一手房銷售速度加快，企業(yè)資金回籠情況較好,。與此同時,，房企再融資有望開閘，也為房企營造了更加寬松的融資環(huán)境,。
此前完成半年報(bào)披露的112家房企業(yè)績顯示,，2013年,，上半年的營業(yè)收入總額達(dá)2289.6億，同比2012年同期的1636.7億上漲39.9%,。營業(yè)利潤則達(dá)到了438.9億,，同比2012年同期的348.3億也上漲了26%。
在房企業(yè)績向好的同時,，房企再融資開閘信號十足,。雖然從證監(jiān)會層面一再確認(rèn)關(guān)于房企再融資口徑?jīng)]有改變，但是房企已悄然開始再融資預(yù)案,。
新湖中寶招商地產(chǎn)、冠城大通,、北京城建相繼公布再融資預(yù)案,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自3月19日中茵股份發(fā)布定增預(yù)案以來,，2013年近10家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布定向增發(fā)預(yù)案,，預(yù)計(jì)募資總額在147億元左右。
也正是資金面的寬裕令標(biāo)桿房企底氣十足,，加之土地市場的供不應(yīng)求,，引得標(biāo)桿房企在土地市場上頻頻出手，購地金額居高不下,。
9月4日,，北京農(nóng)展館地塊與豆各莊地塊同時開拍。值得玩味的是,，這兩個地塊分別在2012年11月,、12月及2013年1月推出，但是隨即停止出讓,。其中農(nóng)展館地塊地處三四環(huán)之間,，位置優(yōu)越，配套成熟,，是內(nèi)城內(nèi)不可多得的核心地塊,，一推出就被認(rèn)定為“地王”；豆各莊地塊則是北京2013年的首塊“限房價競地價”地塊,。
經(jīng)過多輪角逐,，融創(chuàng)以21億元、異地配建27.8萬平方米的醫(yī)院面積競得總建筑面積為59152平方米的農(nóng)展館地塊,。異地配建醫(yī)院意味著,，按照8000每平方米建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)異地配套建設(shè)27.8萬平方米的醫(yī)院，也就是開發(fā)商需額外增加22.24億的醫(yī)院投資,。以此計(jì)算,，開發(fā)商在拿地時，合計(jì)需要為5.9萬平方米支付43.24億，平均樓面價高達(dá)7.31萬元,。
與此同時,，恒大地產(chǎn)以溢價64.9%的40.4億元競得豆各莊地塊。鏈家地產(chǎn)研究院研究員張旭指出,，按照商品房的最高限價22000元/平方米來看,，該項(xiàng)目的銷售額為53.5億元，如果考慮到高達(dá)40.4億元的土地成本,，配建公租房的建設(shè)成本以及項(xiàng)目開發(fā)成本,，房企基本上只能做到微利，甚至難以盈利,�,！霸摰貕K與恒大地產(chǎn)上次競得的昌平沙河高教園二期地塊一樣，只是其曲線進(jìn)入北京市場,、打造自己的北京運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的被迫選擇,。”
21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍指出,，這兩塊地的成交,，再次證明土地市場的火熱，被房地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)形象地表示為：“政府扔根骨頭就搶”,。
的確,，以北京為例，2013年至今,，房企拿地面積占同期銷售面積109.7%,，創(chuàng)歷史新高。北京前8月新建住房成交面積701.1萬平方米,，成交額為1620億元,；拿地769萬平方米，成交額為715億元,，拿地金額占同期銷售金額的44.2%,。值得注意的是，在2009年時,，北京拿地金額僅占同期銷售金額的20%,，土地補(bǔ)充面積占同期銷售面積的58.5%。2012年,，這兩個數(shù)據(jù)也僅分別為11.4%和36.4%,。
事實(shí)上，除銷售好轉(zhuǎn),、房企融資開閘外,，城鎮(zhèn)化,、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村建設(shè)用地入市等多個因素都對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生利好,，使房企對未來信心十足,。
CRIC研究中心發(fā)布的第三季度地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)(RMI)顯示，三季度房地產(chǎn)經(jīng)理人指數(shù)為60.85,，較上季度大幅上漲7.63點(diǎn),，達(dá)2010年以來的歷史最高值。
“控房價”壓力劇增 或引起調(diào)控收緊
值得注意的是,，今年3月份“國五條”細(xì)則落地之時,，地方城市各自制訂的“2013年的房價控制目標(biāo)”已經(jīng)進(jìn)入年終倒計(jì)時，由于前期的大幅增長,，大部分城市“控房價”壓力空前,。
數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商三季度提價意愿從去年同期的4.12%大幅飆升至10.63%,，而表示有小幅下降意愿的企業(yè)從去年同期的占15.06%下降到占2.81%。
以中南地區(qū)為例,，中南地區(qū)超過6成開發(fā)商表示將在三季度提價銷售,，而廣州最為強(qiáng)烈，例如廣州樓盤中信西關(guān)海的銷售價格在近9個月上漲了5800元,，漲幅達(dá)24%,。
此外,，國土資源部法律中心此前發(fā)布的中國土地市場指數(shù)(CLI)也顯示,，經(jīng)過一季度短暫調(diào)整后，地產(chǎn)景氣指數(shù)二季度回升至600點(diǎn),，環(huán)比增長29.5%,。全國地產(chǎn)景氣指數(shù)進(jìn)入紅燈過熱狀態(tài)。
在房價,、地價的雙重壓力下,，部分地方政府不得不選擇收緊調(diào)控。日前,，鄭州市房管局召開新聞發(fā)布會指出,，自9月1日起，持有鄭州市居住證明3年以上,、在本市繳納社�,；騻�稅一年以上的非本市戶籍居民家庭，限購一套住房;對于未滿20周歲的無住房單身人員,，暫停其在本市限購區(qū)域購房;年滿20周歲的無住房單身人員,，限購一套住房,。
鄭州相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時表示，今年前7個月,，鄭州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供求關(guān)系暫時性緊張的局面,，影響了房價的穩(wěn)定。因此,，未來市場變化,、政策執(zhí)行效果，決定此次限購執(zhí)行時間的長短,�,！拔覀兊恼吣繕�(biāo)是，保護(hù)和支持剛性需求,、打壓投資性需求,，增加有效供應(yīng)，抑制房價過快上漲,�,！�
與此同時，中央層面也多次指出應(yīng)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn),。日前,，發(fā)改委主任徐紹史和財(cái)政部部長樓繼偉受國務(wù)院委托向全國人大常委會報(bào)告時，均指出下半年房價反彈壓力較大,，應(yīng)重點(diǎn)抓好擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍工作,，以抑制房價過快上漲。
金融政策難定
除房產(chǎn)稅等長效機(jī)制外,，金融政策的方向也將對房地產(chǎn)市場造成深遠(yuǎn)影響。
雖然從央行層面,，金融政策仍以保持穩(wěn)定為主,，但是日前多地商業(yè)銀行已出現(xiàn)緩貸、停貸現(xiàn)象,。而對出現(xiàn)部分商業(yè)銀行暫停發(fā)放個人住房抵押貸款的原因,，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)徐楓在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時表示,，雖然這種現(xiàn)象與樓市調(diào)控并無直接關(guān)聯(lián),，更多的是商業(yè)銀行自身業(yè)務(wù)的調(diào)整,，但減少貸款的傾向，將影響購房人群的預(yù)期,。
徐楓指出,，各類房地產(chǎn)貸款的余額增長率呈現(xiàn)逐年下降的趨勢,，這也表明房地產(chǎn)開發(fā)和銷售在銀行貸款方面的高峰正逐漸接近極值，房地產(chǎn)的高速發(fā)展期正逐漸接近尾聲,。
“中短期來看，個人住房抵押貸款對商業(yè)銀行來說并非吸引的業(yè)務(wù),，同時國家的房地產(chǎn)調(diào)控方向也不會發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變，因此中短期商業(yè)銀行的放貸行為不會有明顯變化,。”徐楓認(rèn)為,，根據(jù)7月5日頒布的《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導(dǎo)意見》,，金融機(jī)構(gòu)可以自主確定貸款利率,，這也意味著商業(yè)銀行可以將貸款方向更多向其他行業(yè)和企業(yè)傾斜,，也進(jìn)一步使房地產(chǎn)方面貸款額收緊,。
綜上所述，未來房地產(chǎn)市場將以怎樣的面貌呈現(xiàn)在我們面前還不得而知,。市場轉(zhuǎn)暖,、城鎮(zhèn)化,、棚戶區(qū)改造,、再融資放開的多方面會為房地產(chǎn)帶來利好,，但另一方面，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)大,、金融資本的出逃又會帶來利空,。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽(yù)會長聶梅生對此表示,，房地產(chǎn)市場正處于博弈關(guān)鍵期,，短期來看,，由需求支撐的房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持高位,，但從長期看來,，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的出臺,，將促使存量住房有效釋放，對現(xiàn)階段高企的房價有明顯的抑制作用,。