“‘國五條’出臺(tái)之后,，確實(shí)使房地產(chǎn)市場(chǎng)平靜下來,。但由于其中20%差額征稅政策,、信貸政策等多項(xiàng)重點(diǎn)政策多地并未真正落實(shí),，政策效應(yīng)有待觀察,�,！痹〗ú空哐芯恐行母敝魅瓮醌k林是在日前社科院舉行的2013中國房地產(chǎn)高峰論壇上做出上述表述,。
對(duì)此,，多位專家認(rèn)為，由于多地地方政府落實(shí)“國五條”有偏差，應(yīng)警惕政策效應(yīng)減弱后的報(bào)復(fù)性反彈風(fēng)險(xiǎn),。因此,，為避免累積的自住需求爆發(fā)性釋放，防止房?jī)r(jià)大幅反彈,，應(yīng)盡快擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn),，增加持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)。
樓市調(diào)控博弈升級(jí)多地細(xì)則僅“一句話”
“中央是政策的調(diào)控主體,，地方是調(diào)控環(huán)節(jié)的執(zhí)行主體,。但由于兩級(jí)政府在調(diào)控中的不同政策訴求，出現(xiàn)了少數(shù)城市傾向在中央版的基礎(chǔ)上進(jìn)一步升級(jí),，進(jìn)一步體現(xiàn)行政調(diào)控色彩,。另一方面弱化的表現(xiàn)則是，地方在中央原有要求的基礎(chǔ)上,，不是平穩(wěn)的傳遞,，而是力度明顯減弱，產(chǎn)生了微博版,、標(biāo)題版細(xì)則,。”中國土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松說,。
3月底,，在中央給出的最后期限前，全國多地房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則與調(diào)控目標(biāo)集中落地,。但值得注意的是,，各地調(diào)控力度并不相同。除了北京細(xì)則較細(xì),、力度較強(qiáng)外,，多個(gè)城市落實(shí)細(xì)則內(nèi)容并不“實(shí)在”，甚至杭州,、南京等多個(gè)地區(qū)出現(xiàn)“一句話”細(xì)則,。
截至5月2日，共有北京,、上海,、廣州、深圳,、杭州,、石家莊、南京,、廈門等35個(gè)城市發(fā)布了各自的地方細(xì)則,。其中,，對(duì)于“國五條”爭(zhēng)議較大、影響較強(qiáng)的20%差額征稅政策,，多地采取回避政策。僅提及將嚴(yán)格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號(hào)文(即“新國五條”),，并沒有明確提出要執(zhí)行房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅按“轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”,。由于多地沒有具體落實(shí)辦法，也使新政落地難度加大,。
除此之外,，雖然北京、上海,、重慶等地明確寫到：“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅,，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的,，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征,。”但截至目前,，除北京有實(shí)施實(shí)例外,，其余地區(qū)并未開始執(zhí)行。
國家發(fā)展和改革委員會(huì)投資研究所研究員張漢亞認(rèn)為,，地方政府對(duì)于“國五條”落實(shí)并不積極,，其原因在于地方政府對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)外需及房地產(chǎn)相關(guān)稅收等依賴性較大�,！胺康禺a(chǎn)調(diào)控表面上是開發(fā)商與購買者之間的價(jià)格矛盾,、供需矛盾，實(shí)際是對(duì)土地財(cái)政的挑戰(zhàn),，調(diào)控更多表現(xiàn)出了中央地方政府的合力,。”
的確,，財(cái)政部日前公布的數(shù)據(jù)顯示,，今年一季度，全國公共財(cái)政收入增長(zhǎng)6.9%,，比去年同期回落7.8個(gè)百分點(diǎn),。其中，中央財(cái)政收入同比下降0.2%,，而地方財(cái)政收入同比增長(zhǎng)13.7%,。出現(xiàn)這種情況的主要原因則是房地產(chǎn)交易帶動(dòng)地方財(cái)政收入增長(zhǎng)明顯。
在房地產(chǎn)行業(yè)征收的稅種中,，契稅,、土地增值稅,、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收收入增幅分別為38.3%,、34.7%,、7.9%和7.5%。而這四項(xiàng)稅收合計(jì)2575億元,，占地方財(cái)政收入14.78%,。
“這些年地方財(cái)政收入增長(zhǎng)，主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額增加,，相關(guān)地方稅收相應(yīng)增加,。”社科院房地產(chǎn)研究室主任倪鵬飛表示,，僅針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)征收的上述五大稅種中,，其總收入從2003年的900多億元，暴漲至2012年的1.01萬億元,，增幅高達(dá)十倍有余,。
在房屋交易量大幅增加的同時(shí)，土地出讓收入也增幅明顯,。財(cái)政部的數(shù)據(jù)顯示,，一季度，國有土地使用權(quán)出讓收入7700億元,，同比增長(zhǎng)46.6%,，而去年一季度同比下降34.6%。
國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任韓俊也曾指出,，1999年,，地方政府土地出讓收入為514億，占地方政府財(cái)政收入比重9.2%,。而到2010年,，土地出讓收入增至2.9萬億，占地方財(cái)政收入83.3%,�,！叭澜鐩]有一個(gè)國家說賣地收入可以占到地方財(cái)政收入這么高的比重，土地財(cái)政必須轉(zhuǎn)型,�,！�
房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾加深供需不平衡加劇
“國五條”出臺(tái)已滿月，經(jīng)過3月房地產(chǎn)交易的爆發(fā)式增長(zhǎng)的集中釋放,，4月的房地產(chǎn)市場(chǎng)的確顯得較為平靜,。
以天津?yàn)槔?月天津市二手住宅共成交7907套，環(huán)比下降63.8%,，成交面積66.3萬平方米,，環(huán)比下降64.6%,，成交均價(jià)8850元/平方米，環(huán)比上漲3.2%,，與3月相比確有下降之勢(shì),。但從同比來看，4月天津二手住宅成交量同比上漲82.4%,，成交面積同比上漲96.5%,。市場(chǎng)仍處于較熱階段。
“從4月來看,，房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)多處于平靜、穩(wěn)定,，甚至下降,。新政對(duì)穩(wěn)定過熱區(qū)域發(fā)揮了較大作用�,！蓖醌k林同時(shí)指出,，細(xì)則實(shí)施剛滿一月，買賣雙方仍處于觀望階段,。但我們必須注意的是,，由于政策落地情況較差，能落地的并不多,，“因此,，隨著時(shí)間的推移，政策影響力不斷減弱,，一旦有什么風(fēng)吹草動(dòng),，市場(chǎng)又會(huì)出現(xiàn)新的波動(dòng)�,！�
趙松也認(rèn)為,，2012年年底樓市的快速反彈實(shí)際上給我們提醒，單靠行政措施來推進(jìn)短期內(nèi)雖然能見效,，但是長(zhǎng)期內(nèi)的效果實(shí)際較難定論,。
趙松表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控政策多為限價(jià),、限購,，是抑制購買力。對(duì)需求起到的是一種積累的作用,，并沒有疏導(dǎo)到其他方面,。因此，一旦有些許變化,，例如政策的放松,，積累的需求便會(huì)肆機(jī)釋放,。
事實(shí)上，上述專家擔(dān)憂并不是沒有依據(jù),。在新政執(zhí)行首月,，由于各地對(duì)新房審批等加強(qiáng)限制，多地商品房供應(yīng)大量減少,，供需矛盾繼續(xù)加大,。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，北京4月新增商品住宅期房項(xiàng)目10個(gè),，總供應(yīng)量3119套,，較3月全月下降21.4%，同比去年同期下降26.3%,。僅4月25至27日三天,，集中供應(yīng)5項(xiàng)目，占到全月供應(yīng)的一半,。4月新增項(xiàng)目中除了別墅項(xiàng)目紅杉溪谷嘉園,、龍景灣與高端大戶型項(xiàng)目望京茂家園外，大部分項(xiàng)目?jī)r(jià)位集中在2萬以下的剛需樓盤,。截至目前,，2013年，新增商品住宅期房項(xiàng)目34個(gè),，總供應(yīng)9737套,，比去年同期下降17.6%。
對(duì)此,，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為,，受新政影響，北京4月商品住宅供應(yīng)一反常態(tài),，出現(xiàn)大幅下滑,。供應(yīng)量達(dá)到2011年限購?fù)诘淖畹椭怠Ｒ环矫�,，是受價(jià)格管制的影響,，部分樓盤無法按計(jì)劃入市。另一方面,，當(dāng)前房企的漲價(jià)意愿仍然較強(qiáng),，存在博弈心態(tài)。此外,，庫存也在下降,。截至4月27日，商品住宅庫存為63074套,，比去年底共減少超過1.8萬套,，4月份消化庫存700余套,。
張旭表示，供應(yīng)一直處于低位,，導(dǎo)致庫存不斷下降,。商品住宅市場(chǎng)的供需矛盾較為突出。一方面,，由于前兩年土地成交量大幅減少,，供應(yīng)上游受阻，另一方面,，政策上應(yīng)引導(dǎo)房企的加大推盤,，而不是抑制項(xiàng)目的入市。
后期政策,，應(yīng)盡快推出長(zhǎng)效機(jī)制
對(duì)于房地產(chǎn)后期政策,，接受采訪的業(yè)內(nèi)人士均表示，應(yīng)盡快推出長(zhǎng)效機(jī)制,，落實(shí)持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)征收。
社科院此前發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》指出,，中國房地產(chǎn)稅費(fèi)結(jié)構(gòu)極不合理,，而這種“開發(fā)、流轉(zhuǎn)重,，保有輕”的稅費(fèi)結(jié)構(gòu)抑制了交易環(huán)節(jié)而助長(zhǎng)多套房的持有現(xiàn)象,。
數(shù)據(jù)顯示，2011年房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅占地方收入的5.7%,，而僅土地增值稅和營業(yè)稅(按商品房銷售額估算)兩個(gè)開發(fā),、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種就占地方稅收收入的12.1%。
中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員李恩平認(rèn)為,，“開發(fā),、流轉(zhuǎn)重，保有輕”的稅制模式,，一方面增加房地產(chǎn)交易成本,，抑制相對(duì)一部分二手住房的交易。另一方面助長(zhǎng)了持有多套房產(chǎn)坐收增值收益的投機(jī)投資行為,，不利于閑置土地資源與房產(chǎn)資源的有效利用,。
對(duì)于已試點(diǎn)房產(chǎn)稅的上海、重慶,，上海社科院房地產(chǎn)研究院中心教授顧建發(fā)指出,，從上海和重慶兩地實(shí)施“房產(chǎn)稅”兩年的經(jīng)驗(yàn)來看，對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲作用有限,，建議開征存量房“房產(chǎn)稅”和提高“房產(chǎn)稅”稅率雙管齊下,�,！氨M早開征存量房“房產(chǎn)稅”，對(duì)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有非常積極的作用,。
此外,，李恩平還建議，應(yīng)建立面向城市層面甚至項(xiàng)目層面的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估平臺(tái),，避免“鬼城”的出現(xiàn),。而對(duì)于官員的GDP政績(jī)考核，應(yīng)剔除房地產(chǎn)和建筑業(yè)的GDP貢獻(xiàn),。
在土地供給方面,，因地制宜制定土地供給計(jì)劃，一線城市,、熱點(diǎn)城市,、區(qū)域中心城市及其他房?jī)r(jià)上漲速度過快的城市應(yīng)該增加新增土地供給，盤活存量土地利用,，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程,，在庫存高、房?jī)r(jià)泡沫明顯的三四線城市,，應(yīng)該科學(xué)規(guī)劃土地供應(yīng),，既要防止以盲目發(fā)展房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的沖動(dòng)，又要保持市場(chǎng)供求的基本平衡和穩(wěn)定,。