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曾經(jīng)風(fēng)風(fēng)火火的房地產(chǎn)信托項目,，現(xiàn)在成了信托公司不愿提起的“舊事”。
面對《華夏時報》記者的采訪，中融信托辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人和市場部互相推諉,，新華信托平時極其熱情的一位信托經(jīng)理，對記者坦言：“還是以后別的話題再做溝通吧,�,！�
“大家都在等這樣一個機會，有的房地產(chǎn)基金確實在準(zhǔn)備伺機入場接盤,。我們了解到的有些小開發(fā)商資金鏈已經(jīng)斷裂了,。信托行業(yè)也面臨著重新洗牌�,！币还煞葜沏y行財富管理中心信托項目負(fù)責(zé)人告訴《華夏時報》記者,。
“現(xiàn)在地產(chǎn)信托最常用的解決辦法是以時間換空間，發(fā)行新的信托產(chǎn)品兌付原來到期的產(chǎn)品,�,！北本┖闾熵敻豢蛻艚�(jīng)理于先生告訴《華夏時報》記者。其表示,，在充足的抵押物和擔(dān)保物以及明確的還款來源前提下,，出現(xiàn)兌付難的可能性很小,。“但是如果沒有這些前提,，則另說,。”
花旗銀行（中國）研究與投資分析主管邱思甥在花旗2012年度展望新聞發(fā)布會上接受《華夏時報》記者采訪時表示：中國并不缺錢,，房地產(chǎn)市場只是沒有流動性,，而不是沒有價值。一般房地產(chǎn)信托項目抵押率都不會超過五成,，這樣的項目風(fēng)險尚在可控范圍之內(nèi),。
大集團(tuán)公司
資金挪用監(jiān)管難
“如果信托融資方是一個大集團(tuán)，項目又多,，通過信托募集來的資金真正用到哪里,，跟蹤每筆資金的動向則確實是一個復(fù)雜的事情，監(jiān)管難度自然就加大了,�,！焙闾熵敻挥谙壬嬖V《華夏時報》記者。
近日有媒體質(zhì)疑國投信托發(fā)布的洋河股份（002304）股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計劃資金或?qū)⒘飨蚍康禺a(chǎn),，該信托計劃于2011年12月26日正式成立,，募集資金人民幣1.8億元。
國投信托方面對此消息予以了否認(rèn),，該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對《華夏時報》記者表示此乃媒體誤讀,。
“公司會從項目前期的盡職調(diào)查，對項目進(jìn)行充分了解和判斷以及充分設(shè)置風(fēng)險防范手段,，如設(shè)置土地,、在建工程抵押、股權(quán)質(zhì)押,、引入第三方擔(dān)保機構(gòu)等措施,。”國投信托風(fēng)控部門負(fù)責(zé)人告訴《華夏時報》記者,。
該負(fù)責(zé)人告訴記者,，項目成立后，在確保各項風(fēng)險控制措施全部落實到位后才能發(fā)放資金,。項目運作管理過程中,，業(yè)務(wù)人員定期與融資方溝通情況，了解項目公司財務(wù),、資金狀況,，了解項目銷售、資金使用、資金回款等情況,。
不過房地產(chǎn)信托項目不斷聚積的風(fēng)險是監(jiān)管層和信托出資方以及銀行都意識到的風(fēng)險。銀監(jiān)會此前調(diào)研發(fā)現(xiàn),，在60家大型房地產(chǎn)集團(tuán)樣本中,，三成企業(yè)負(fù)債率超過70％。
“房地產(chǎn)信托的風(fēng)險還是要看地產(chǎn)公司每個項目的具體情況,，如果開發(fā)商多頭授信,、內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易復(fù)雜、貸款集中到期等風(fēng)險因素暴露則要當(dāng)心了,�,！庇谙壬硎尽�
從“收購門”,、“信托門”,、“退市門”再到“破產(chǎn)門”，綠城危局成了2011年房地產(chǎn)業(yè)很典型的案例,�,！暗牵Y金鏈斷裂導(dǎo)致的地產(chǎn)信托兌付難,，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說損失巨大,，愿意接盤的人也確實不少。只是開發(fā)商的融資成本會再度增加,�,！毙磐袠I(yè)內(nèi)人士張先生告訴記者，“融資成本越高,，信托項目的風(fēng)險便越高,。”
“在銀行渠道出售的信托產(chǎn)品安全性還是會更高一點,，雖然說純代銷型的產(chǎn)品銀行無法干涉項目運行,，但是銀行在引進(jìn)項目之前會對項目進(jìn)行評估，若風(fēng)險把控措施做得很好再引入,�,！鄙鲜龉煞葜沏y行信托項目負(fù)責(zé)人告訴記者，“但是,，所有風(fēng)險還是由客戶和信托公司承擔(dān),。”該人士表示,，有些運行時間長的信托項目,，銀行會以財務(wù)顧問的角色適當(dāng)參與，作為托管單位監(jiān)管資金投向。
“如果融資人挪用資金是可以審計出來的,，且監(jiān)管部門對托管的法律也很完善,。但是如果挪用單位與被挪用單位串通，且在一個大集團(tuán)內(nèi),，確實監(jiān)管難度很大,。”上述股份制銀行信托項目負(fù)責(zé)人表示,。
一外資銀行財富管理部總監(jiān)王女士則表示：目前外資銀行因為監(jiān)管要求,，在一些國內(nèi)的投資理財品種，比如房地產(chǎn)信托外資銀行尚未參與,�,！安贿^，銀行在信托合作過程中,，主動性比較小,，這也是我們比較審慎的原因�,！�
而原就職于中融信托的于先生告訴記者,，信托公司為了控制風(fēng)險保證資金專款專用和投資人收益,，信托機構(gòu)會派專門風(fēng)控人員監(jiān)控融資方的相關(guān)財務(wù)章和法人章,。
房地產(chǎn)基金
或接盤地產(chǎn)信托
價量齊跌或許成為2012年房地產(chǎn)市場毫無懸念的事情。
來自瑞銀大中華研討會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2011~2012年度,，全國商品住宅的供應(yīng)或超出需求20％~40％左右。瑞銀預(yù)測,，今年上半年,，房價會繼續(xù)下跌5％~20％，由于房地產(chǎn)市場的整體趨勢不被看好,，今年國內(nèi)房地產(chǎn)股的估值也許會再創(chuàng)新低,。
一外資銀行投研部門負(fù)責(zé)人告訴記者：雖然說監(jiān)管部門規(guī)定信托公司要專款專用,，但是在同一公司內(nèi)部,，用發(fā)新信托還舊信托產(chǎn)品的投資收益的情況比比皆是。
“如果信托公司兌付不了,，可能會有一些房地產(chǎn)基金和私募股權(quán)基金接盤,。只是這個過程中會淘汰一些中小信托公司�,！鼻袼忌f道,。
一位曾經(jīng)報道過地產(chǎn)信托兌付難的記者證實了邱思甥的上述觀點,。“我的稿子出來之后,，就有金地集團(tuán)（600383）下面的房地產(chǎn)基金打電話給我,，說要收購我文中提到的地產(chǎn)信托項目�,！痹撚浾弑硎�,，對方還愿意提供一筆極其誘人的“信息費”。
“單個信托出現(xiàn)兌付不了的情況倒是不會難倒一個信托公司的,，怕的是系統(tǒng)性風(fēng)險�,！币晃恍磐行袠I(yè)業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂,，“如果一季度資金又是趨緊的話，1172億的地產(chǎn)信托集中兌付,，錢從哪里來,？”
邱思甥的觀點則是：2012年，房地產(chǎn)市場政策放松的空間不大,，未來3-5年房地產(chǎn)市場跌大于漲,，是價量齊跌的趨勢。而房地產(chǎn)市場的投資則要靠保障房來拉動,。
不過記者發(fā)現(xiàn),，優(yōu)利理財網(wǎng)上有一款2011年12月19日推出的“安徽眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司貸款集合資金信托計劃”，擬募資1.5億元,，1000萬以上預(yù)期收益率達(dá)到13％,。該信托計劃的風(fēng)控措施是安徽眾安房地產(chǎn)將250畝土地使用權(quán)抵押，估值4.129億元,，合165萬元/畝,；眾安集團(tuán)有限公司提供連帶責(zé)任保證。
“信托本來就都是不保本的,�,！碑�(dāng)記者問到到期兌付會不會有保證時，客服人員這樣回答,。不過天恒理財于先生卻比較樂觀：“現(xiàn)在監(jiān)管那么嚴(yán),，能審批通過銷售的產(chǎn)品投資者就不用太擔(dān)心�,！�
“不過我們不感興趣,�,！彼侥脊蓹�(quán)基金董事總經(jīng)理吳先生告訴記者,，現(xiàn)在地產(chǎn)屬于調(diào)控階段，存量還沒消化，不碰為好,�,！拔覀儸F(xiàn)在更關(guān)注礦業(yè)和環(huán)保類的產(chǎn)品�,！�
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