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日前,，諾亞財(cái)富發(fā)布的最新研究報(bào)告顯示，2012年一,、二季度有220億元房地產(chǎn)信托到期,，且到期的房地產(chǎn)信托抵押率較高，平均超過(guò)50%,�,！爱�(dāng)房屋銷(xiāo)售不足以應(yīng)對(duì)信托還款時(shí)，抵押物的處置可能會(huì)面臨不足值與處置困難的問(wèn)題,，這在一定程度上加劇了我們對(duì)明年上半年到期的房地產(chǎn)信托的擔(dān)憂,。”諾亞財(cái)富研究總監(jiān)李要深表示,。
由于房地產(chǎn)信托平均期限為1.9年,，因此2010年一季度至2011年三季度發(fā)行的房地產(chǎn)信托大部分將在2012年至2013年到期，根據(jù)諾亞財(cái)富統(tǒng)計(jì),，2012年到期的房地產(chǎn)信托規(guī)模逐季遞增,，全年將達(dá)到1172.5億元，是今年到期量的兩倍多,。
對(duì)信托公司而言,，明后兩年面臨集中兌付的壓力；對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō),，資金流動(dòng)性則是癥結(jié)所在,，特別是中小開(kāi)發(fā)商。多位信托業(yè)分析師對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示,，“明年房地產(chǎn)企業(yè)融資難度難有改善,，并且房地產(chǎn)銷(xiāo)量的下降也直接影響到開(kāi)發(fā)商資金流動(dòng)性，盡管調(diào)控手段促使降價(jià),，但這并不能對(duì)銷(xiāo)量產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果,。因此，2012年上半年將成為房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性最緊張時(shí)期,，屆時(shí)到期兌付的房地產(chǎn)信托將面臨時(shí)間剛性的風(fēng)險(xiǎn),�,！�
在嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，為了緩解資金流動(dòng)性,，尋求新的出路,，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)交易潮涌。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，12月上半個(gè)月,，京津滬渝四大產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)就有20宗左右房地產(chǎn)類(lèi)股權(quán)掛牌項(xiàng)目，總市值接近100億元,；并且,，今年1月至12月中旬，產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)共出現(xiàn)491宗房地產(chǎn)股權(quán)及資產(chǎn)交易(不包含關(guān)聯(lián)交易),，涉及金額超過(guò)1300億元,。
具體來(lái)看，今年以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)股權(quán)交易達(dá)253宗,，是去年全年房地產(chǎn)同業(yè)并購(gòu)宗數(shù)的2倍,，并購(gòu)金額超過(guò)900億元。不僅如此,，東方航空,、西部礦業(yè)、江蘇舜天,、酒鬼酒業(yè),、安徽金種子等主業(yè)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司，也紛紛進(jìn)行房地產(chǎn)股權(quán)交易,，交易量達(dá)238宗,，總金額超過(guò)400億元。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的延續(xù),，開(kāi)發(fā)商的資金流越來(lái)越緊張,，以銷(xiāo)售回款方式歸還本息的困難逐漸加大�,！爱�(dāng)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí),，信托公司進(jìn)行資產(chǎn)處置、尋找承接方的能力至關(guān)重要,�,！敝Z亞財(cái)富信托研究團(tuán)隊(duì)預(yù)計(jì)，“由于開(kāi)發(fā)商企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值能夠覆蓋本息,，因此,，未來(lái)將有更多資產(chǎn)通過(guò)股權(quán)折價(jià)交易用于歸還信托本息,�,！�
另外,，從信托產(chǎn)品的融資方式上看，融資方和區(qū)域分布較為分散,。中大型開(kāi)發(fā)商通過(guò)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品融資的比例約為15%,，且融資規(guī)模大多不超過(guò)20億元；85%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的融資方多為中小開(kāi)發(fā)商,，且融資規(guī)模在10億元以下,。信托發(fā)行方則主要集中在中融、新華,、平安,、中海、中城,、華澳等信托公司,；到期規(guī)模前十的10家信托公司占比50%左右，以中融和新華為例,，到期規(guī)模分別為150億元和131億元,。
“當(dāng)現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，信托方應(yīng)對(duì)的主要措施為股權(quán)處置,，由資金雄厚的其他市場(chǎng)主體并購(gòu),，然后按照市場(chǎng)情況合理銷(xiāo)售，降低了折價(jià)銷(xiāo)售對(duì)市場(chǎng)造成的直接沖擊,�,！崩钜钫J(rèn)為，“在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的區(qū)域分布上,，上海和天津值得關(guān)注,，尤其天津的風(fēng)險(xiǎn)較大�,！�
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