日前,,諾亞財(cái)富發(fā)布的最新研究報(bào)告顯示,2012年一,、二季度有220億元房地產(chǎn)信托到期,,且到期的房地產(chǎn)信托抵押率較高,平均超過50%,�,!爱�(dāng)房屋銷售不足以應(yīng)對信托還款時(shí),抵押物的處置可能會面臨不足值與處置困難的問題,,這在一定程度上加劇了我們對明年上半年到期的房地產(chǎn)信托的擔(dān)憂,。”諾亞財(cái)富研究總監(jiān)李要深表示,。 由于房地產(chǎn)信托平均期限為1.9年,,因此2010年一季度至2011年三季度發(fā)行的房地產(chǎn)信托大部分將在2012年至2013年到期,根據(jù)諾亞財(cái)富統(tǒng)計(jì),,2012年到期的房地產(chǎn)信托規(guī)模逐季遞增,,全年將達(dá)到1172.5億元,是今年到期量的兩倍多,。 對信托公司而言,,明后兩年面臨集中兌付的壓力;對房地產(chǎn)公司來說,,資金流動性則是癥結(jié)所在,,特別是中小開發(fā)商。多位信托業(yè)分析師對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示,,“明年房地產(chǎn)企業(yè)融資難度難有改善,,并且房地產(chǎn)銷量的下降也直接影響到開發(fā)商資金流動性,盡管調(diào)控手段促使降價(jià),,但這并不能對銷量產(chǎn)生立竿見影的效果,。因此,2012年上半年將成為房地產(chǎn)企業(yè)流動性最緊張時(shí)期,,屆時(shí)到期兌付的房地產(chǎn)信托將面臨時(shí)間剛性的風(fēng)險(xiǎn),。” 在嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策下,,為了緩解資金流動性,,尋求新的出路,房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)交易潮涌,。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,,12月上半個(gè)月,,京津滬渝四大產(chǎn)權(quán)市場就有20宗左右房地產(chǎn)類股權(quán)掛牌項(xiàng)目,總市值接近100億元,;并且,,今年1月至12月中旬,產(chǎn)權(quán)市場共出現(xiàn)491宗房地產(chǎn)股權(quán)及資產(chǎn)交易(不包含關(guān)聯(lián)交易),,涉及金額超過1300億元,。 具體來看,今年以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)股權(quán)交易達(dá)253宗,,是去年全年房地產(chǎn)同業(yè)并購宗數(shù)的2倍,,并購金額超過900億元。不僅如此,,東方航空,、西部礦業(yè),、江蘇舜天,、酒鬼酒業(yè)、安徽金種子等主業(yè)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司,,也紛紛進(jìn)行房地產(chǎn)股權(quán)交易,,交易量達(dá)238宗,總金額超過400億元,。 隨著房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的延續(xù),,開發(fā)商的資金流越來越緊張,以銷售回款方式歸還本息的困難逐漸加大,�,!爱�(dāng)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí),信托公司進(jìn)行資產(chǎn)處置,、尋找承接方的能力至關(guān)重要,。”諾亞財(cái)富信托研究團(tuán)隊(duì)預(yù)計(jì),,“由于開發(fā)商企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值能夠覆蓋本息,,因此,未來將有更多資產(chǎn)通過股權(quán)折價(jià)交易用于歸還信托本息,�,!� 另外,從信托產(chǎn)品的融資方式上看,,融資方和區(qū)域分布較為分散,。中大型開發(fā)商通過房地產(chǎn)信托產(chǎn)品融資的比例約為15%,且融資規(guī)模大多不超過20億元,;85%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的融資方多為中小開發(fā)商,,且融資規(guī)模在10億元以下,。信托發(fā)行方則主要集中在中融、新華,、平安,、中海、中城,、華澳等信托公司,;到期規(guī)模前十的10家信托公司占比50%左右,以中融和新華為例,,到期規(guī)模分別為150億元和131億元,。 “當(dāng)現(xiàn)金流出現(xiàn)問題時(shí),信托方應(yīng)對的主要措施為股權(quán)處置,,由資金雄厚的其他市場主體并購,,然后按照市場情況合理銷售,降低了折價(jià)銷售對市場造成的直接沖擊,�,!崩钜钫J(rèn)為,“在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的區(qū)域分布上,,上海和天津值得關(guān)注,,尤其天津的風(fēng)險(xiǎn)較大�,!�
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