專家認(rèn)為兌付風(fēng)險(xiǎn)總體可控
隨著限購,、限價(jià)和信貸緊縮,，房地產(chǎn)信托成為不少開發(fā)商的“救命稻草”，但風(fēng)險(xiǎn)也逐步顯現(xiàn),。中金公司一份針對(duì)房地產(chǎn)信托專題分析報(bào)告顯示,，2012年預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托到期規(guī)模2234億元，總還款額約2500億元,；2013年預(yù)計(jì)到期規(guī)模2816億元,，總還款額約3100億元。
接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示,，針對(duì)單個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目或低資質(zhì)開發(fā)商的信托產(chǎn)品可能率先出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn),，但房地產(chǎn)信托多為流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，兌付風(fēng)險(xiǎn)總體可控,。
中金公司報(bào)告稱,，從2012年開始將是房地產(chǎn)集合類信托的償付高峰，第三季度到期規(guī)模約1000億元,，其他季度到期規(guī)模350億至500億元,。其中3月份是小高峰,，到期規(guī)模約220億元；7月起至9月是到期大高峰,，每月平均在300億元以上,。
房地產(chǎn)信托兌付資金以樓盤銷售回款為基礎(chǔ)，但在現(xiàn)有的限購,、限價(jià)和限貸等調(diào)控措施下,，房地產(chǎn)商銷售回款速度放緩，難度增加,。同時(shí),，銀行借貸、資本市場(chǎng)融資等籌資渠道受阻,。對(duì)于即將進(jìn)入集中兌付期的房地產(chǎn)信托而言,，各種不利因素加劇了兌付風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)此,，北京大學(xué)房地產(chǎn)金融中心主任馮科對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示,，房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)存在，但房地產(chǎn)信托在整個(gè)地產(chǎn)融資額度中占比不大,，不會(huì)造成大范圍影響,。
中國人民大學(xué)信托與基金研究所所長(zhǎng)周小明也對(duì)記者表示，對(duì)于房地產(chǎn)信托,，不排除個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),，但只要房地產(chǎn)業(yè)不大起大落，總體風(fēng)險(xiǎn)是可控的,。
此外,，房地產(chǎn)信托收益率走高反映出房地產(chǎn)商融資成本不斷加大。數(shù)據(jù)顯示,，2011年房地產(chǎn)信托平均預(yù)期年收益率從1月的9.26%升至12月的10.52%,，全年平均預(yù)期年收益率達(dá)10.08%。
用益信托研究員徐穎風(fēng)對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示,，房地產(chǎn)信托收益率節(jié)節(jié)走高,，房地產(chǎn)商實(shí)際融資成本在15%以上。國泰君安研究報(bào)告稱,，由于銀根不斷抽緊,，資金成本高企，房地產(chǎn)信托資金成本也隨之不斷攀升,。同時(shí),，房地產(chǎn)調(diào)控政策緊鑼密鼓，開發(fā)商資金壓力陡增，房地產(chǎn)信托收益率也屢創(chuàng)新高,，開發(fā)商的信托融資成本超過20%已成為常態(tài),。
對(duì)于不同資質(zhì)開發(fā)商的房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)，中金公司報(bào)告稱,，一級(jí)資質(zhì)開發(fā)商多使用權(quán)益投資及貸款等方式的信托,，等價(jià)于高息貸款，且自身項(xiàng)目多,，融資渠道廣,，資金可以周轉(zhuǎn)騰挪，兌付風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)有限,；三級(jí)以下資質(zhì)開發(fā)商多為項(xiàng)目公司,，信托介入較早，以股權(quán)融資為主,，違約風(fēng)險(xiǎn)較高,。
據(jù)了解，在房地產(chǎn)信托出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性兌付風(fēng)險(xiǎn)前,，信托公司可通過延期,、“發(fā)新補(bǔ)舊”等方式緩解資金壓力。而當(dāng)房地產(chǎn)商確實(shí)不能按時(shí)兌付時(shí),，信托公司可通過以自有資金兜底,、出讓給第三方、出售抵押資產(chǎn)等方式償還投資者,。
一位信托公司高管對(duì)記者說,，除變賣抵押資產(chǎn)外，延期,、發(fā)新補(bǔ)舊和找第三方接盤只是說明信托產(chǎn)品存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),，而不是真正的投資風(fēng)險(xiǎn)。從以前的經(jīng)驗(yàn)來看,，全行業(yè)出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)的可能性很小,，但個(gè)別規(guī)模猛增,、風(fēng)險(xiǎn)防控差的信托公司可能最先出現(xiàn)償付風(fēng)險(xiǎn),。