專家認(rèn)為兌付風(fēng)險總體可控
隨著限購,、限價和信貸緊縮,，房地產(chǎn)信托成為不少開發(fā)商的“救命稻草”，但風(fēng)險也逐步顯現(xiàn),。中金公司一份針對房地產(chǎn)信托專題分析報告顯示,，2012年預(yù)計房地產(chǎn)信托到期規(guī)模2234億元，總還款額約2500億元,；2013年預(yù)計到期規(guī)模2816億元,，總還款額約3100億元。
接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，針對單個地產(chǎn)項目或低資質(zhì)開發(fā)商的信托產(chǎn)品可能率先出現(xiàn)兌付風(fēng)險,，但房地產(chǎn)信托多為流動性風(fēng)險,，兌付風(fēng)險總體可控。
中金公司報告稱,，從2012年開始將是房地產(chǎn)集合類信托的償付高峰,，第三季度到期規(guī)模約1000億元，其他季度到期規(guī)模350億至500億元,。其中3月份是小高峰,，到期規(guī)模約220億元；7月起至9月是到期大高峰,，每月平均在300億元以上,。
房地產(chǎn)信托兌付資金以樓盤銷售回款為基礎(chǔ)，但在現(xiàn)有的限購,、限價和限貸等調(diào)控措施下,，房地產(chǎn)商銷售回款速度放緩，難度增加,。同時,，銀行借貸、資本市場融資等籌資渠道受阻,。對于即將進入集中兌付期的房地產(chǎn)信托而言,，各種不利因素加劇了兌付風(fēng)險。
對此,，北京大學(xué)房地產(chǎn)金融中心主任馮科對《經(jīng)濟參考報》記者表示,，房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險確實存在，但房地產(chǎn)信托在整個地產(chǎn)融資額度中占比不大,，不會造成大范圍影響,。
中國人民大學(xué)信托與基金研究所所長周小明也對記者表示，對于房地產(chǎn)信托,，不排除個別項目出現(xiàn)流動性風(fēng)險,，但只要房地產(chǎn)業(yè)不大起大落，總體風(fēng)險是可控的,。
此外,，房地產(chǎn)信托收益率走高反映出房地產(chǎn)商融資成本不斷加大。數(shù)據(jù)顯示,，2011年房地產(chǎn)信托平均預(yù)期年收益率從1月的9.26%升至12月的10.52%,，全年平均預(yù)期年收益率達10.08%。
用益信托研究員徐穎風(fēng)對《經(jīng)濟參考報》記者表示,，房地產(chǎn)信托收益率節(jié)節(jié)走高,，房地產(chǎn)商實際融資成本在15%以上,。國泰君安研究報告稱，由于銀根不斷抽緊,，資金成本高企,，房地產(chǎn)信托資金成本也隨之不斷攀升。同時,，房地產(chǎn)調(diào)控政策緊鑼密鼓,，開發(fā)商資金壓力陡增，房地產(chǎn)信托收益率也屢創(chuàng)新高,，開發(fā)商的信托融資成本超過20%已成為常態(tài)。
對于不同資質(zhì)開發(fā)商的房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險,，中金公司報告稱,，一級資質(zhì)開發(fā)商多使用權(quán)益投資及貸款等方式的信托，等價于高息貸款,，且自身項目多,，融資渠道廣，資金可以周轉(zhuǎn)騰挪,，兌付風(fēng)險相對有限,；三級以下資質(zhì)開發(fā)商多為項目公司，信托介入較早,，以股權(quán)融資為主,，違約風(fēng)險較高。
據(jù)了解,，在房地產(chǎn)信托出現(xiàn)實質(zhì)性兌付風(fēng)險前,，信托公司可通過延期、“發(fā)新補舊”等方式緩解資金壓力,。而當(dāng)房地產(chǎn)商確實不能按時兌付時,，信托公司可通過以自有資金兜底、出讓給第三方,、出售抵押資產(chǎn)等方式償還投資者,。
一位信托公司高管對記者說，除變賣抵押資產(chǎn)外,，延期,、發(fā)新補舊和找第三方接盤只是說明信托產(chǎn)品存在流動性風(fēng)險，而不是真正的投資風(fēng)險,。從以前的經(jīng)驗來看,，全行業(yè)出現(xiàn)兌付風(fēng)險的可能性很小，但個別規(guī)模猛增,、風(fēng)險防控差的信托公司可能最先出現(xiàn)償付風(fēng)險,。