近幾個(gè)月來(lái),，有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將崩盤(pán),，政府著手救市等狼來(lái)了的言論經(jīng)常見(jiàn)諸報(bào)端。筆者認(rèn)為,，需要正確判斷目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況,。
筆者認(rèn)為，目前這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
一是調(diào)整剛剛開(kāi)始,，幅度很淺,。今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較為低迷,，這主要表現(xiàn)在成交量同比下滑2-3成,，個(gè)別城市達(dá)到4-5成，銷(xiāo)售商采取多種手段促銷(xiāo),。但是,，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的下跌剛剛開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)(CREIS)的數(shù)據(jù)顯示,，5月新房平均銷(xiāo)售價(jià)格一改4月份漲幅0.1%的趨勢(shì),，比4月份下降了0.3%，這是自2012年6月以來(lái)的首次下跌,。從同比數(shù)據(jù)看,，5月新房平均售價(jià)同比仍上漲了7.8%，盡管漲幅有所回落,。如果說(shuō)調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始,，不妨認(rèn)為這是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的第一階段,。
二是局部性調(diào)整的特點(diǎn)仍較為明顯。數(shù)據(jù)顯示,，5月份100座中國(guó)城市中有62個(gè)房?jī)r(jià)下跌,，而4月為45個(gè)。這說(shuō)明,，雖然房地產(chǎn)價(jià)格下跌的城市有所擴(kuò)散,，但并非全國(guó)性的下調(diào)，仍有四成城市的房?jī)r(jià)在上升,。
基于上面兩個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)分析,，可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的此輪調(diào)整由于持續(xù)時(shí)間太短,，遍及地區(qū)有限,，難以看到拐點(diǎn)的形成。
國(guó)際貨幣基金組織和世界銀行的官員最近在華發(fā)表的談話也都認(rèn)為,，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有到達(dá)拐點(diǎn),，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整只是部分地區(qū)的調(diào)整。這一判斷未涉及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì),，不過(guò)基本說(shuō)清了當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況,。
不過(guò)基于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前些年上漲的情況，以及對(duì)本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整性質(zhì)的判斷來(lái)看,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)很可能正在形成,。
過(guò)去十年里，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲了至少五倍,，一方面可以認(rèn)為,，這是成型不久的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)價(jià)值的回歸，但從另一方面看,，房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度已經(jīng)過(guò)大,。同期城鎮(zhèn)居民收入雖然也連年上漲，但是僅上漲了兩倍多,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)上漲的幅度,。房?jī)r(jià)在一定程度上已經(jīng)透支了收入的增長(zhǎng)。
國(guó)際貨幣基金組織最近還連續(xù)發(fā)表一些報(bào)告,，對(duì)一些國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況作出警告,，其中有一份有關(guān)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的報(bào)告，認(rèn)為許多國(guó)家的房?jī)r(jià)均已遠(yuǎn)超歷史平均水平,，各國(guó)應(yīng)采取積極行動(dòng)控制地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),，防止再次出現(xiàn)毀滅性的房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)，威脅全球經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定,。報(bào)告特別提出,，新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格上升更快,，究其根源是全球主要央行的寬松貨幣造就的大量資金流入。資金流入一方面使貨幣形成升值壓力,，同時(shí)也為資產(chǎn)泡沫的形成打下了基礎(chǔ),。
對(duì)于新興市場(chǎng)國(guó)家而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱危害更大,。由于目前主要發(fā)達(dá)國(guó)家貨幣政策仍處于超寬松狀態(tài),，因此，充裕的資金繼續(xù)成為資產(chǎn)市場(chǎng)的依托,。一旦這種局面真正改變,，風(fēng)險(xiǎn)仍然難以確定。
因此,，筆者認(rèn)為,，如果中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)該是向更為理性狀態(tài)的回歸,，值得歡迎,。而在地產(chǎn)市場(chǎng)將調(diào)未調(diào)或已調(diào)未深調(diào)的情況下，以各類(lèi)救市措施政策應(yīng)對(duì),，一方面并無(wú)必要,，另一方面也可能改變了這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的節(jié)奏,。