房產商正在大規(guī)模轉型,，成功者勝,，失敗者離開市場。與以往現金流管理與市值管理不同,，此次轉型是內在基因的根本改變,。
復星集團CEO梁信軍表示，房地產在未來6到8年內逆轉,，即使地方政府極力保持土地價格平穩(wěn),，以償還高額負債，但未來3到5年土地價格仍然會到達平衡點后開始逆轉,。梁信軍考慮做蜂巢城市,，以此跟傳統的地產開發(fā)模式拉開距離。
所謂蜂巢城市,，第一個差別就在于項目為城市提供的功能,，不是簡單的居住功能、辦公功能,，而是要有城市的核心功能,。梁信軍直截了當地說，“如果你過去一直碰房地產,，為何不去碰碰大健康,，從培訓教育、研發(fā),、醫(yī)藥制造,、醫(yī)藥批發(fā)到零售，醫(yī)院下游到養(yǎng)老,，再到醫(yī)療,，整個大健康的產業(yè)支付、保險,、支付渠道等等整個環(huán)節(jié),，很多人是可以做�,！�
單純讓人居住,、讓人購物的住宅地產、商業(yè)地產顯現頹勢,，住宅的剛性需求與改善型需求隱現玻璃天花板,，對制度的剛性需求超過了城市住宅的吸引力;而大批進城的新居民，需要一個長期的財富積累過程,，才能形成新的購買力,。商業(yè)物業(yè)則受到電商、同業(yè)競爭的巨大沖擊,，寫字樓在到處建新區(qū),、企業(yè)動輒圈地自建的中小城市，簡直是在往脖子上套彈殼,。地方政府并不是維持地價的定海神針,，土地收入對財政固然十分重要,，但在貨幣緊縮、企業(yè)負債率高企,、居民預期不明確時,，地方政府也不能直接掏出居民的錢包穩(wěn)定地價。
房地產需要新引擎,，新引擎就是與稀缺資源相結合,。
確實，制造業(yè)產能嚴重過剩,，但過剩的背面,，是很多資源嚴重稀缺。
一個個小城市不斷吸納人口,，花極大的氣力與資本填平河湖,，建起高樓大道，堵塞交通,，以為這才是現代的象征,，殊不知在一手摧毀自己的環(huán)境競爭力，將自己與其他大城市放到同一平臺上競爭,，這種不自量力的行為獲得了GDP與高額負債,，使這些城市在競爭中處于完敗地位。中國不需要那些星羅棋布的金融城,，需要的是立足于當地的完善的金融服務業(yè),，恰恰在這一方面，各地乏善可陳,，基本上處于同質競爭的尷尬局面,。
所謂旅游地產，就是在日常生活之外在家庭再開一個窗口,，這個窗口提供的是平常大都市中難得一見的休閑體驗,，是笙歌曼舞、小橋流水,、綠樹成蔭,，是仰頭即風景，給好友,、家庭相聚休息的空間,，細致的服務體現在所有的上網、交通等細微之處,，國內能夠略具規(guī)模,、象些樣子的旅游地產并不多,。
無論是現在還是今后幾十年,，中國最稀缺的是教育,、養(yǎng)老等服務業(yè)，房地產與這些稀缺服務業(yè)的結合,，綻放出奇葩,。房屋成交低迷時，城市學區(qū)房逆勢堅挺：上海市靜安區(qū),，一套破舊的小戶型二手學區(qū)房單價可達8萬~10萬元/平方米,。更夸張的北京，一套靠近北京市第二實驗小學的學區(qū)房報價甚至超過30萬元/平方米,。房產質量不高,，房價卻堅挺無比，不是這些老房子本身有什么優(yōu)勢,，而是這些房地產享受了稀缺的優(yōu)質教育資源溢價,。對學區(qū)房最重大的打擊是，地方政府改變入學規(guī)則,。
與學區(qū)房同樣稀缺的房產是養(yǎng)老地產,，享受政府補貼的優(yōu)質養(yǎng)老院需要排隊10年以上，而其他高檔養(yǎng)老院則以保險,、保證金等方式,，在沒有產權的情況下享受著每平方米1萬元以上的高價。社會養(yǎng)老院保持盈虧平衡不易,，而大型養(yǎng)老地產回收了滾滾現金流,，再過10年養(yǎng)老資源更加稀缺，養(yǎng)老地產將享受高昂的養(yǎng)老服務溢價,。
其他稀缺資源包括體驗式商業(yè)地產,，以及擁有豐富產業(yè)集群經驗的產業(yè)園地產等等，房地產轉型的過程,，就是與社會稀缺資源結合,，開發(fā)商轉型為特色服務商的過程。
房產商轉型,，他們不僅要建房,、建城，甚至提供部分政府職能,，設置學校,、醫(yī)院、環(huán)境等,，跨過這一步,，房地產開發(fā)商將立于不敗之地。