房產(chǎn)商正在大規(guī)模轉(zhuǎn)型，成功者勝，失敗者離開市場,。與以往現(xiàn)金流管理與市值管理不同,，此次轉(zhuǎn)型是內(nèi)在基因的根本改變。
復(fù)星集團(tuán)CEO梁信軍表示,，房地產(chǎn)在未來6到8年內(nèi)逆轉(zhuǎn),，即使地方政府極力保持土地價格平穩(wěn)，以償還高額負(fù)債,，但未來3到5年土地價格仍然會到達(dá)平衡點(diǎn)后開始逆轉(zhuǎn),。梁信軍考慮做蜂巢城市，以此跟傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)模式拉開距離,。
所謂蜂巢城市,，第一個差別就在于項(xiàng)目為城市提供的功能,，不是簡單的居住功能、辦公功能,，而是要有城市的核心功能,。梁信軍直截了當(dāng)?shù)卣f，“如果你過去一直碰房地產(chǎn),，為何不去碰碰大健康,，從培訓(xùn)教育、研發(fā),、醫(yī)藥制造,、醫(yī)藥批發(fā)到零售，醫(yī)院下游到養(yǎng)老,，再到醫(yī)療,，整個大健康的產(chǎn)業(yè)支付、保險,、支付渠道等等整個環(huán)節(jié),，很多人是可以做�,！�
單純讓人居住,、讓人購物的住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)顯現(xiàn)頹勢,，住宅的剛性需求與改善型需求隱現(xiàn)玻璃天花板,，對制度的剛性需求超過了城市住宅的吸引力;而大批進(jìn)城的新居民，需要一個長期的財富積累過程,，才能形成新的購買力,。商業(yè)物業(yè)則受到電商、同業(yè)競爭的巨大沖擊,，寫字樓在到處建新區(qū),、企業(yè)動輒圈地自建的中小城市，簡直是在往脖子上套彈殼,。地方政府并不是維持地價的定海神針,，土地收入對財政固然十分重要，但在貨幣緊縮,、企業(yè)負(fù)債率高企,、居民預(yù)期不明確時，地方政府也不能直接掏出居民的錢包穩(wěn)定地價,。
房地產(chǎn)需要新引擎,，新引擎就是與稀缺資源相結(jié)合。
確實(shí),，制造業(yè)產(chǎn)能嚴(yán)重過剩,，但過剩的背面,，是很多資源嚴(yán)重稀缺。
一個個小城市不斷吸納人口,，花極大的氣力與資本填平河湖,，建起高樓大道，堵塞交通,，以為這才是現(xiàn)代的象征,，殊不知在一手摧毀自己的環(huán)境競爭力，將自己與其他大城市放到同一平臺上競爭,，這種不自量力的行為獲得了GDP與高額負(fù)債,，使這些城市在競爭中處于完敗地位。中國不需要那些星羅棋布的金融城,，需要的是立足于當(dāng)?shù)氐耐晟频慕鹑诜⻊?wù)業(yè),，恰恰在這一方面，各地乏善可陳,，基本上處于同質(zhì)競爭的尷尬局面,。
所謂旅游地產(chǎn)，就是在日常生活之外在家庭再開一個窗口,，這個窗口提供的是平常大都市中難得一見的休閑體驗(yàn),，是笙歌曼舞、小橋流水,、綠樹成蔭，是仰頭即風(fēng)景,，給好友,、家庭相聚休息的空間，細(xì)致的服務(wù)體現(xiàn)在所有的上網(wǎng),、交通等細(xì)微之處,，國內(nèi)能夠略具規(guī)模、象些樣子的旅游地產(chǎn)并不多,。
無論是現(xiàn)在還是今后幾十年,，中國最稀缺的是教育、養(yǎng)老等服務(wù)業(yè),，房地產(chǎn)與這些稀缺服務(wù)業(yè)的結(jié)合,，綻放出奇葩。房屋成交低迷時,，城市學(xué)區(qū)房逆勢堅(jiān)挺：上海市靜安區(qū),，一套破舊的小戶型二手學(xué)區(qū)房單價可達(dá)8萬~10萬元/平方米。更夸張的北京,，一套靠近北京市第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房報價甚至超過30萬元/平方米,。房產(chǎn)質(zhì)量不高,，房價卻堅(jiān)挺無比，不是這些老房子本身有什么優(yōu)勢,，而是這些房地產(chǎn)享受了稀缺的優(yōu)質(zhì)教育資源溢價,。對學(xué)區(qū)房最重大的打擊是，地方政府改變?nèi)雽W(xué)規(guī)則,。
與學(xué)區(qū)房同樣稀缺的房產(chǎn)是養(yǎng)老地產(chǎn),，享受政府補(bǔ)貼的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老院需要排隊(duì)10年以上，而其他高檔養(yǎng)老院則以保險,、保證金等方式,，在沒有產(chǎn)權(quán)的情況下享受著每平方米1萬元以上的高價。社會養(yǎng)老院保持盈虧平衡不易,，而大型養(yǎng)老地產(chǎn)回收了滾滾現(xiàn)金流,，再過10年養(yǎng)老資源更加稀缺，養(yǎng)老地產(chǎn)將享受高昂的養(yǎng)老服務(wù)溢價,。
其他稀缺資源包括體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn),，以及擁有豐富產(chǎn)業(yè)集群經(jīng)驗(yàn)的產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)等等，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的過程,，就是與社會稀缺資源結(jié)合,，開發(fā)商轉(zhuǎn)型為特色服務(wù)商的過程。
房產(chǎn)商轉(zhuǎn)型,，他們不僅要建房,、建城，甚至提供部分政府職能,，設(shè)置學(xué)校,、醫(yī)院、環(huán)境等,，跨過這一步,，房地產(chǎn)開發(fā)商將立于不敗之地。