項目流動性問題凸 ，業(yè)內(nèi)稱：
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當(dāng)下樓市“量價齊跌”,，而隱藏在房地產(chǎn)開發(fā)商背后的各大“金主”也同樣經(jīng)歷著嚴(yán)寒的考驗,。《經(jīng)濟(jì)參考報》記者在采訪中了解到,，在當(dāng)前樓市的深度調(diào)整期,，此前幾年呈現(xiàn)“瘋狂式”增長的房地產(chǎn)私募基金行業(yè)也面臨著風(fēng)險集中爆發(fā)的可能。一些基金重新調(diào)整策略,，另一些小的基金則干脆被“清退”出市場,，一輪行業(yè)大洗牌即將來臨。
受到火爆的房地產(chǎn)市場的影響,，從2013年開始,，房地產(chǎn)私募基金也迎來了爆發(fā)式增長。據(jù)清科研究中心發(fā)布的《2013年中國私募房地產(chǎn)投資基金年度研究報告》顯示,，2013年新募房地產(chǎn)基金數(shù)量同比增幅超過40.0%,，總量達(dá)到132支。一位業(yè)內(nèi)人士向記者坦言,，幾年前是全民PE,，現(xiàn)在可謂是全民房地產(chǎn)基金，市場上的房地產(chǎn)私募基金可用“多如牛毛”來形容,，因為錢太好賺,，有沒有經(jīng)驗和專業(yè)的人都進(jìn)到這個市場。
“資質(zhì)好的大房企還是從銀行貸款,，貸款成本大約在7%,、8%左右，而小的房地產(chǎn)企業(yè)從銀行拿不到貸款,，只能通過其他渠道,，比如信托、資管計劃,、有限合伙基金的形式來融資,，但通過這些渠道融資成本要高很多�,！币晃环康禺a(chǎn)私募基金人士對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者說,。
清科研究中心分析師苗旺春告訴記者,，截至去年9月，國內(nèi)房地產(chǎn)私募基金的收益率平均為20.0%,，也就是說,，地產(chǎn)商向房地產(chǎn)私募基金融資的平均成本為20.0%左右。上述房地產(chǎn)私募基金人士表示,，有些小的房企通過私募基金的融資成本甚至達(dá)到30%也不奇怪,，堪比“高利貸”，但他們肯接受,，因為房價漲起來,，房子賣出去，利潤就覆蓋了融資成本還能掙錢,。
但是,，進(jìn)入2014年以來，房地產(chǎn)成交量價齊跌,。華融證券研究報告顯示,，前5個月全國市場商品房成交下滑明顯，商品房成交面積累計同比下降17.65%,。從上市房企5月業(yè)績快報來看,，除萬科、恒大等龍頭房企在促銷的帶動下,，出貨量較高外,，多數(shù)房企下滑明顯，甚至難以完成全年任務(wù),。一些房企倒閉現(xiàn)象也已經(jīng)出現(xiàn),。
“今年肯定會在一定程度上爆發(fā)房地產(chǎn)基金產(chǎn)品兌付風(fēng)險�,！苯ㄣy精瑞資本副總裁劉東此前表示,。長富匯銀投資基金管理(北京)有限公司總裁張保國在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時則表示，房地產(chǎn)業(yè)不至于有崩盤的風(fēng)險,，但國內(nèi)房地產(chǎn)已經(jīng)歷十余年的上漲,，已到階段性高點(diǎn)，下滑在所難免,。目前來看項目的流動性風(fēng)險一定存在,，國內(nèi)的房地產(chǎn)私募基金周期較短，一般約為2至3年,，流動性問題是管理的核心,，“今年和明年是房地產(chǎn)私募基金風(fēng)險的集中爆發(fā)期�,！睆埍饲霸诠_場合表示,。
一些風(fēng)險事件已經(jīng)發(fā)生。財通基金子公司財通資產(chǎn)在去年12月17日和30日分別發(fā)行的兩期光耀揚(yáng)州全球候鳥度假地資管計劃,，便因債務(wù)人光耀地產(chǎn)的資金鏈斷裂陷入兌付危機(jī),。
整個行業(yè)整體變得更為小心翼翼。張保國坦言,，其已經(jīng)在項目風(fēng)險控制上更加謹(jǐn)慎,，而且盡可能選擇和大的開發(fā)商合作�,！半m然三四線城市也有較穩(wěn)定的投資機(jī)會,，但從現(xiàn)階段來看，由于各基金公司收緊房地產(chǎn)融資項目促使可投項目數(shù)量大大增加,，在這樣的背景下,，我們便取消了所有三線以下城市的投資�,！�
一家天津的國有房地產(chǎn)基金人士也表示,，現(xiàn)階段他們已確立的思路是，三四線城市絕對不投,，一二線城市也需房企有較高的資金實力水平才行,。“現(xiàn)在幾乎是銀行給哪些企業(yè)放貸,，我們才會給哪些企業(yè)融資,，那些高杠桿企業(yè)，就算其能承受再高的利息點(diǎn),，我們也不會做,。”一家外企基金人士也表示,，2012年他們設(shè)立了8支房地產(chǎn)項目,，2013年設(shè)立項目高達(dá)14支，但今年項目數(shù)預(yù)計僅會設(shè)立4支,。
業(yè)內(nèi)人士坦言,，在這輪樓市的調(diào)整中，房地產(chǎn)基金也將迎來一輪洗牌,。一規(guī)模較小的私募基金合伙人直接表示,，目前，現(xiàn)在所有項目都不再做,，可以說幾乎退出了一級市場投資,。“目前的情況下,，風(fēng)險這么大,，很多小的基金公司已經(jīng)沒法做了,。要不就退出，要不就直接入股大的開發(fā)商,�,！彼毖浴�
張保國說,，目前中國的房地產(chǎn)私募基金大多運(yùn)作方式是采用債權(quán)投資的方式,，即最簡單地依靠抵押或擔(dān)保、然后放款的方式,，但是這和國外主流的房地產(chǎn)基金的股權(quán)投資或是債股結(jié)合等更為主動的運(yùn)作模式存在差距,。“長期看,，中國的房地產(chǎn)市場還有很大需求,，更加專業(yè)的基金仍有很大的發(fā)展空間�,！彼f,。
