近幾年,每當(dāng)房地產(chǎn)市場降溫之際,，樓市“泡沫論”、“崩盤論”便大行其道,，今年尤甚,。許多人動輒拿國外泡沫及破滅的經(jīng)驗(yàn)，來論證中國樓市泡沫之大,，描繪未來崩盤之慘,。其實(shí),我國的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展程度與房地產(chǎn)市場所處階段，與國外情況存在較大差異,，不宜簡單對比,。為了讓大家更多了解國外情況，筆者將通過系列文章形式,，解析國外典型房地產(chǎn)泡沫的生成與破滅,，系列之一先談日本。
最后一次大漲才是泡沫
二戰(zhàn)之后,，日本經(jīng)濟(jì)在廢墟上迅猛發(fā)展,。經(jīng)濟(jì)起飛后,，日本地價和房價保持較高漲速。日本不動產(chǎn)研究所數(shù)據(jù)表明,，從1960年至1990年的30年里,，日本六大城市地價上漲了56.1倍。地價帶動房價上漲,，地價漲幅高過房價(中國2003年后中國亦如此),。30年間，地價飆升了三次,。第一次,，1961年前后以工業(yè)用地地價上漲為帶頭，最高的年漲幅為53%,。第二次,，1972年田中角榮發(fā)表了著名的《日本列島改造論》，政府采取擴(kuò)張性財政金融政策,，結(jié)果引起搶購?fù)恋仫L(fēng)潮，1973年出現(xiàn)地價,、房價,、物價(還有石油危機(jī)的因素)皆大漲，六大城市地價上漲38%,，住宅用地價格上漲更顯著;前兩次地價大漲后,，并沒出現(xiàn)持續(xù)大跌，但第三次大漲結(jié)局卻迥然不同,。
從1985年開始,，土地價格進(jìn)入加速上升時期，雖然單個年份的漲幅并未超過前兩次的最高值,，卻是持續(xù)大漲時間最久的一次,。1986年-1989年，持續(xù)保持20%以上的漲幅,。1991年相比1985年,，六大城市的土地價格指數(shù)上漲超2倍。1990年日本土地資產(chǎn)總額相當(dāng)于同期日本GDP的3.69倍,，占到國家財富總額的約70%,，是美國土地資產(chǎn)總額的4倍，而同期美國土地資產(chǎn)總額僅占國家財富總額的25%,。
1961年,、1973年和1990年，是地價漲幅的三個峰值,。前兩次地價大漲,，因?yàn)橛薪?jīng)濟(jì)面與需求面支撐,，所以沒形成泡沫，而第三次則不同,。從經(jīng)濟(jì)增幅看,，前兩次處于8%以上的經(jīng)濟(jì)高增長時期。1974年開始,，日本經(jīng)濟(jì)告別高增長,，步入中低增長，增速低于5%,。從城鎮(zhèn)化進(jìn)程看,，1974年城鎮(zhèn)化率達(dá)到74.9%時，日本住宅建設(shè)量達(dá)第一個高峰(1987年再創(chuàng)歷史新高),。前兩次地價大漲,，城鎮(zhèn)化率不算太高，其中1961年時城鎮(zhèn)化率尚低于70%,。從住房飽和度看,，1968年日本戶均住房套數(shù)首次超過1，意味著告別住宅短缺時代,，而之前的兩次地價大漲,，皆處于住宅需求旺盛時期。第三次地價大漲,，則脫離了自住需求的有效支撐,，形成大泡沫。
催生超級泡沫的四大因素
其一,，日元大幅升值,。1985年，迫于以美國為首的西方國家壓力,，日本簽署了“廣場協(xié)議”,，其后日元大幅升值，由1美元兌240日元跌至1986年的160日元,，然后跌速放緩,，1988年底跌至130日元，三年累計(jì)下跌五成,。(而我國自2005年匯改后人民幣持續(xù)升值,，至今兌美元累計(jì)升值僅三成左右)。本幣升值后,，外資大量涌入,，同時日本國內(nèi)資本也異常活躍,，股市和房地產(chǎn)市場也隨之急劇升溫,。
其二,，流動性泛濫。1986年,，日本銀行連續(xù)四次降低貼現(xiàn)率,，由5%降到1987年2.5%的超低利率水平，這是日本戰(zhàn)后以來的最低水平,，并且一直持續(xù)到1989年5月,。同時，“廣場協(xié)議”使日元對美元持續(xù)大幅度升值,，日本政府為抑制日元的升值,，經(jīng)常干預(yù)外匯市場，日本銀行大量買進(jìn)美元賣出日元,，造成日元供應(yīng)量膨脹,，加劇了流動性過剩。
其三,，遍地皆是“自大狂”,。20世紀(jì)80年代，日本經(jīng)濟(jì)和財力地位顯赫,，政府和民眾忘乎所以,，都相信地價永遠(yuǎn)上漲。日本總理府在1987年的調(diào)查顯示,，超過半數(shù)以上的受訪者認(rèn)為“只有土地是安心并且是有利的”。20世紀(jì)80年代后半期,日本企業(yè)滿世界輸出資本,，甚至在美國大肆購樓,，但泡沫破滅后不得不轉(zhuǎn)售給美國企業(yè)。
其四,，大財團(tuán),、大企業(yè)為所欲為。日本的金融制度不健全,，銀行與大企業(yè)之間休戚與共,，而政府又強(qiáng)力支持二者，貸款監(jiān)管寬松,，除了商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)外,，一些由日本財政部支持的住房貸款機(jī)構(gòu)也在土地投機(jī)中大量發(fā)放信貸資金給開發(fā)企業(yè)，進(jìn)一步降低了融資成本,。1985年至1989年期間,，日本實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，很多大企業(yè)熱衷于投機(jī)土地資產(chǎn)和金融資產(chǎn),，從中獲取巨額利潤,，企業(yè)的這種投機(jī)活動大大推動了地價的上漲,。
史上最大房地產(chǎn)泡沫的破滅之路
追究日本房地產(chǎn)泡沫的短期因素，有四根導(dǎo)火索：一是銀行利率連續(xù)大幅度提高,。從1989年3月到1990年8月,，日本銀行連續(xù)五次提高貼現(xiàn)率，過于急劇的貨幣緊縮加速資產(chǎn)市場崩潰;二是政府緊縮對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款,。1990年4月,，大藏省開始就日本金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款進(jìn)行總量控制;三是股市崩盤促使樓市加速下跌。日本股市從1990年初即開始大幅下挫,，樓市1991年才開始大跌,，股市下跌的恐慌情緒傳導(dǎo)到樓市;四是境外資金撤離。由于日元升值,，外資涌入日本,，許多境外投資機(jī)構(gòu)通過擠破日本股票和樓市泡沫大賺了一筆，比如美國老虎基金從1990年初開始拋空日本股票市場,，直到1997年亞洲金融危機(jī)時,，還持有大量的日本股票市場空單。
日本土地價格和住宅價格長期持續(xù)下跌,，嚴(yán)重打擊了建筑業(yè),。直到2000年，破產(chǎn)的建筑企業(yè)仍達(dá)到6214家,，占全部破產(chǎn)企業(yè)的三分之一,。房地產(chǎn)泡沫的破滅使巨額房地產(chǎn)貸款成為壞賬。住友,、東京三菱,、大和、三和等多數(shù)銀行全面虧損,，兵庫銀行,、北海道拓殖銀行等最終倒閉。從1992年開始,，日本經(jīng)濟(jì)長期低迷,，即便是近兩年安倍狠勁折騰，仍未徹底走出泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影,。
日本泡沫的生成與破滅,，在全球房地產(chǎn)泡沫史上非常具有典型性。從本幣升值,、貨幣政策,、投資需求、房價漲幅等來看,，過去幾年我國樓市與日本上世紀(jì)80年代后期有一定的相似之處,，但多數(shù)情況要好于日本,。更關(guān)鍵的是，從宏觀面和基本面分析,，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)正由高速增長向中速增長轉(zhuǎn)變,，但仍能保持7%以上。2013年我國城鎮(zhèn)化率還只有53.7%,，明顯低于70%,。當(dāng)前城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)剛達(dá)到1左右，尚未飽和,�,？傮w而言，當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的基本面更接近日本上世紀(jì)70年代初期或中期,，而非80年代后期的情形,。因此，我國樓市并非如日本當(dāng)年房地產(chǎn)一樣形成巨大泡沫,，因此也不會輕易崩盤,。