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今年1至5月，全國商品房銷售面積同比下降7.8%,，降幅比1至4月份擴大0.9個百分點,，我國樓市周期性、自發(fā)性調(diào)整的趨勢更加明顯,。為化解過去十多年我國房價長期持續(xù)較快上漲所累積的經(jīng)濟金融風險,，樓市適度調(diào)整將有助于緩釋房地產(chǎn)市場波動對宏觀經(jīng)濟面的沖擊。
當前我國樓市周期性,、自發(fā)性調(diào)整的根源,，在于當前房價上漲的動能幾近衰減。房價變化離不開家庭收入與住房租金的支撐,。過去我國十多年房價的持續(xù)上漲,，有普通家庭收入增加和城鎮(zhèn)住房租金提升的結(jié)果,。但毫無疑問，投資投機性住房需求助漲房價占據(jù)了主導作用,。
據(jù)西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心報告顯示,，當前我國經(jīng)營工商業(yè)家庭中，有29.9%的家庭擁有多套住房,，比非工商業(yè)經(jīng)營家庭的多套住房擁有率高10.6%,；城鎮(zhèn)家庭自有住房空置率高達22.4%，大約沉淀4.2萬億資金,，加劇了住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾,。由此引發(fā)的我國城鎮(zhèn)住房市場房價收入比、房屋租售比這兩個指標對合理值的顯著偏離,，造成家庭購買力過度透支,。這種情況在一線城市更為顯著，普通家庭購房承受力已經(jīng)接近極限,。以北京2013年非私營單位就業(yè)人員年平均工資93006元測算,，不考慮其他因素，家庭最大可承擔房產(chǎn)價值在200萬元左右,，這在北京五環(huán)內(nèi)已接近絕跡,。同時，住房租金主要受中低收入人群收入水平制約,，增長空間也已接近極限,。目前北京住房租金回報率在2%左右，明顯低于3%的一年期基準整存整取人民幣存款利率,。
而房價適度回落將有助于住房市場需求釋放,。從趨勢看，我國新型城鎮(zhèn)化推進和社會公眾存在改善居住環(huán)境的強烈愿望,，表明未來我國住房市場仍有一定發(fā)展空間,。但總量發(fā)展?jié)摿Σ⒉荒芊裾J當前住房市場存在的結(jié)構(gòu)性矛盾，以及由此引發(fā)的樓市去庫存壓力,。目前,，我國中等以上收入家庭擁有多套房產(chǎn)，而中低收入家庭,，特別是低收入家庭“一房難求”,。房價過高已經(jīng)將絕大部分剛性住房需求和相當部分改善性住房需求“攔”在門外，明顯阻礙了樓市去庫存化進程,。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測,，今年4月末35個城市新建商品住宅庫存總量環(huán)比增長2.6%,，同比增長19.5%,，創(chuàng)下了近5年歷史新高,。可見,，只有房價適度回落,，才能打破當前住房供求僵局，激發(fā)潛在需求入市,。
同時,，房價適度回落也有助于金融風險逐步釋放。過去十多年我國社會資金向房地產(chǎn)行業(yè)過度聚集,，已經(jīng)形成巨大的潛在金融風險隱患,。截至2014年一季度末，我國房地產(chǎn)貸款余額達15.42萬億元,，占各項貸款的20.6%,；全國房地產(chǎn)信托余額達1.15萬億元；兩者合計16.57萬億元,，這還不包括其他形式的房地產(chǎn)融資,，以及相當規(guī)模以房地產(chǎn)為抵押的社會融資。最近一段時間,，因銷售不暢出現(xiàn)了若干房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條斷裂乃至破產(chǎn)的情況,，表明當前房地產(chǎn)金融風險存在進一步釋放的可能性。而房價適度回落,，可通過房地產(chǎn)金融產(chǎn)品收益率的調(diào)整,，逐步改變資金流向，實現(xiàn)金融資源在各個產(chǎn)業(yè)之間的優(yōu)化配置,，以達到降低系統(tǒng)性和區(qū)域性金融風險的目的,。
當前地方政府房地產(chǎn)政策選擇應(yīng)著重放在推動樓市去庫存化上。在政策調(diào)整方面,，地方政府要盡量避免出現(xiàn)市場誤讀或與政策調(diào)整預期方向反向操作,。著力推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快去庫存化進程，盡量減少行政層面干預,，由市場供求關(guān)系決定房價走向,。密切監(jiān)測分析房地產(chǎn)市場形勢，統(tǒng)籌建立應(yīng)對地方樓市大幅調(diào)整的科學預案,，極力避免樓市崩盤,。
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