當(dāng)“調(diào)結(jié)構(gòu)”,、“促改革”的長期戰(zhàn)略遇到“穩(wěn)增長”,、“防風(fēng)險”的短期壓力時,，為平滑經(jīng)濟下滑,、穩(wěn)定就業(yè)、對沖改革成本(去產(chǎn)能,、去杠桿,、減少政府無效支出等)和保持適度規(guī)模的貨幣供應(yīng)和財政支出，以支持實體經(jīng)濟增長,，需要對既有的緊縮性政策做適時適度的糾偏,，甚至是結(jié)構(gòu)性的松動。包括過去兩個月的“微刺激”,、近期關(guān)于政策“適時適度預(yù)調(diào)微調(diào)”的表態(tài)以及5月30日國務(wù)院常務(wù)會議關(guān)于“定向降準”范圍擴大等等，都屬于政策上的這種細微調(diào)整,。
貨幣政策上的松動是政策調(diào)整的重點,。“定向降準”區(qū)別于“全面降準”,，即在整體貨幣條件保持不變的情況下,，為避免“全面降準”給市場傳達政府“放水”錯誤信號，以及在金融機構(gòu)財經(jīng)紀律缺失,、道德風(fēng)險依然存在的情況下,，資金被錯配到利率和債務(wù)風(fēng)險不敏感的融資平臺和產(chǎn)能過剩行業(yè)，實施不同行業(yè)和企業(yè)差別化的存款準備金率,。即對于將資金投向政府扶持或資金需求強烈的實體經(jīng)濟領(lǐng)域的金融機構(gòu),，降低其存款準備金繳納的比例。
過去幾年,，利率市場化快速推進的一個結(jié)果就是,，全社會平均收益率及預(yù)期收益率上了幾個臺階，再加上政府隱性擔(dān)保的融資平臺,、產(chǎn)能過剩行業(yè)對表外融資的需求大增,，而房價也在快速攀升，全社會整體風(fēng)險溢價的要求水平也上了幾個臺階,，直接造成銀行業(yè)金融機構(gòu)資金來源成本快速上升,。但是，融資平臺,、國有制造企業(yè),、產(chǎn)能過剩行業(yè)沉淀資金規(guī)模也在上升。在這種情況下,，銀行業(yè)競爭加劇,、利潤剛性考核的結(jié)果,，就是所有銀行都通過表外(同業(yè)、信托,、資管,、委托貸款等)將增量資金最大限度地投向高盈利行業(yè)，包括政府隱性擔(dān)保的領(lǐng)域(融資平臺,、國有企業(yè)等),、資金鏈緊張的中小房企、利率承受能力強的小微企業(yè),，以及個人房貸的變異品——個人消費貸款等,。
事實上，今年以來,，由于央行公開操作上的提前應(yīng)對,，銀行間利率、長期債券利率近幾個月一直處于低位,，商業(yè)銀行的流動性其實并不緊張,。因此，根據(jù)過往經(jīng)驗,，“定向降準”在商業(yè)銀行體系內(nèi)實施的結(jié)果不好把握,，對實體經(jīng)濟能在多大程度上提供支持很難預(yù)估。短期內(nèi),，預(yù)計操作對象的重點就是政策性金融機構(gòu),，近期央行向國開行3000億再貸款就是一個跡象。未來,，隨著鐵路,、水利、環(huán)保,、保障房等財政投入撥付力度的加大,，政策性銀行的配套貸款支持會加大，“定向降準”操作空間在增大,，也可以做到精準發(fā)力,。
對房地產(chǎn)行業(yè)而言，由于“全面降準”的落空,，增量資金暗中接濟樓市的可能性將會降低,，房企融資大環(huán)境依舊緊張�,！�5.12央行喊話”屬于“微刺激”或“適時適度預(yù)調(diào)微調(diào)”的政策范疇,，也是國家對樓市“分類調(diào)控”思路的間接反應(yīng)，目的是為了滿足合理住房需求的金融支持,，可以歸為對實體經(jīng)濟支持的范疇,，但上層對住房市場部分在政策上的刺激也僅限于此,。
這意味著，在保證樓市有效需求正常釋放的情況下,，國家還是希望房企整體啟動“以價換量”,，這不僅是解決樓市供應(yīng)過剩、無效供應(yīng)的途徑,，也是漸進暴露樓市風(fēng)險,、實現(xiàn)行業(yè)有序調(diào)整，并最大限度地降低其對經(jīng)濟沖擊的必要選擇,。因此,，資金環(huán)境繼續(xù)偏緊，房企資金鏈也將繼續(xù)承壓,，已經(jīng)開始的中小房企資金鏈斷裂潮將會愈演愈烈,。這不能僅從行業(yè)下滑加劇的角度看待，更要從去腐出新,、提高市場集中率,，行業(yè)又一次整裝待發(fā)的角度來看待。
筆者調(diào)研的結(jié)果顯示,，盡管大城市個人住房貸款優(yōu)惠幅度還很罕見，首套房(特別是新房首套)以基準利率來發(fā)放是主流,，但首套住房貸款發(fā)放周期正在縮短至1個月以內(nèi),，國有大行也增加了首套住房貸款發(fā)放的額度。而且,，購房者在心理上也接受了房貸利率告別優(yōu)惠的時代,，因為理財時代到來也同步提高了個人金融收益。因此,，5月份以來,，“以價換量”的銷售策略逐漸蔓延至大開發(fā)商、主要城市后,，再加上個人按揭貸款緊縮已經(jīng)見底,，預(yù)計新房銷售市場在未來幾個月有望低位企穩(wěn)。目前,，受新房市場“以價換量”的滯后影響,，分散定價和決策的二手住房市場調(diào)整剛剛開始。由于受成交區(qū)位(主要在中心城區(qū)),、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和反腐力度加大,、銀行貸款緊縮的影響，二手住房市場供應(yīng)價格偏高,，而需求則以剛性需求為主,，結(jié)構(gòu)性失衡問題嚴重,，除交通便利、有學(xué)位資源的二手住房外,，整體二手住房市場調(diào)整周期和幅度可能會大于新房市場,。