救市不光是在救樓市,，也是在救城市,。目前很多二,、三線城市的房地產(chǎn)業(yè)比重比較大,，甚至是當(dāng)?shù)刈畲蟮闹еa(chǎn)業(yè)。
最近對(duì)樓市限購(gòu)政策松綁的呼聲甚高,，不過(guò)央行的救市做法卻頗有一番新意味,。日前，央行約談商業(yè)銀行,，希望其加大首套房貸的規(guī)模和優(yōu)惠力度,。但與此同時(shí),，央行并沒(méi)有流露出要出臺(tái)大規(guī)模的信貸刺激計(jì)劃。這其實(shí)反映了央行在限購(gòu)政策松綁問(wèn)題上的糾結(jié)心態(tài)：松綁限購(gòu)或?qū)⑻嵴駱鞘�,，但房�(jī)r(jià)可能會(huì)面臨一波新的漲勢(shì)。
目前對(duì)于
“救市”的主流觀點(diǎn)是：降低入市門(mén)檻,，刺激供求雙方積極入市,。但實(shí)際上，“救市”還有另一層意思,，即讓樓市獲得轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì),。矛盾之處在于：市場(chǎng)若放松，那么房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)反彈態(tài)勢(shì);而市場(chǎng)若繼續(xù)收緊,，房?jī)r(jià)雖然能受抑制,，但樓市也將背負(fù)“崩盤(pán)”壓力。
中國(guó)樓市面臨一個(gè)悖論：穩(wěn)定房?jī)r(jià)和提振樓市之間的矛盾,。此類(lèi)悖論,，在市場(chǎng)有爭(zhēng)議的高庫(kù)存、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,、人口導(dǎo)入等內(nèi)容上均有所體現(xiàn),。
目前救市的最大理由就是緩解高庫(kù)存壓力。高庫(kù)存是否是樓市的病態(tài)?如果緩解高庫(kù)存,，房企的資金緊張局面勢(shì)必緩解,。但反過(guò)來(lái)，庫(kù)存若能有效去化,，那么類(lèi)似的日光盤(pán)現(xiàn)象又會(huì)出現(xiàn),，進(jìn)而成為引致看漲預(yù)期的導(dǎo)火索。高庫(kù)存可以作為房?jī)r(jià)的穩(wěn)定器,。一味堅(jiān)持快速去庫(kù)存的思維,，可能是促使房?jī)r(jià)反彈的誘因。
救市不光是在救樓市,，也是在救城市,。目前很多二、三線城市的房地產(chǎn)業(yè)比重比較大,，甚至是當(dāng)?shù)刈畲蟮闹еa(chǎn)業(yè),。所以，從發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和提高地方財(cái)政收入等要求看,，必須積極進(jìn)行寬松的樓市政策注入,，從而盤(pán)活樓市資源。但問(wèn)題在于,，如果在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)救活樓市,，就會(huì)導(dǎo)致更多的投機(jī)型資本進(jìn)入。限購(gòu)政策的松綁固然好，但對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可能會(huì)留下后遺癥,。
很多加入救市大軍的城市,，在松綁政策的制定上都會(huì)和落戶政策相掛鉤。這里有一個(gè)隱形前提：救市能加快外來(lái)人口的導(dǎo)入和購(gòu)買(mǎi)力的釋放,，從而改善當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境,，引導(dǎo)各個(gè)企業(yè)進(jìn)入。現(xiàn)實(shí)情況是,，這么多年來(lái),，“孔雀東南飛”的人口遷移格局沒(méi)有發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化。若沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入,，那么人口并不會(huì)因?yàn)橄拶?gòu)政策的松綁而加快流入,。而產(chǎn)業(yè)因?yàn)闆](méi)有人口的導(dǎo)入，也會(huì)擔(dān)憂在該市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn),。產(chǎn)業(yè)和人口誰(shuí)先進(jìn)入,，這是地方政府一直很懊惱的問(wèn)題。
處理好“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”和“提振樓市”的關(guān)系,，自然需要一定的智慧,。想當(dāng)然地進(jìn)行救市，難免會(huì)有后遺癥,。此次央行提供了限購(gòu)松綁中的一個(gè)模板：有條件地進(jìn)行放松,，并將樓市資源盡可能地向剛需購(gòu)房者傾斜。這樣的一個(gè)傾斜做法,，自然需要差異化,、有條件的松綁計(jì)劃。那么,，什么樣的救市策略才能真正解決這樣一個(gè)悖論呢?
整個(gè)市場(chǎng)的主流觀點(diǎn)是：三,、四線城市最需要松綁，因?yàn)閹?kù)存積壓,。但此類(lèi)城市過(guò)去并沒(méi)有為太多的限購(gòu)政策所束縛,，人口導(dǎo)入速度不會(huì)因?yàn)檎咚山壎罅苛魅耄?dāng)?shù)氐馁?gòu)買(mǎi)力也不會(huì)因此而快速向樓市注入,。因此對(duì)于此類(lèi)松綁限購(gòu)的做法還是需要潑冷水,。事實(shí)上，限購(gòu)政策主要還是體現(xiàn)在一,、二線城市,。亟須松綁或注入樓市刺激政策的不是三、四線城市,，而是一,、二線城市的郊區(qū)市場(chǎng),。此類(lèi)城市的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，可以成為外來(lái)人口購(gòu)房的重要空間,。對(duì)此類(lèi)城市注入寬松的購(gòu)房政策,，利好人口的導(dǎo)入，屬于比較務(wù)實(shí)的做法,。筆者建議對(duì)此類(lèi)城市市區(qū)中的老市民購(gòu)房資格進(jìn)行松綁,，鼓勵(lì)其進(jìn)行二次置業(yè)，但必須在郊區(qū)樓盤(pán)中完成,。這樣的一個(gè)松綁，利好當(dāng)?shù)厥忻窀纳菩妥》啃枨蟮臐M足,，同時(shí)能為市區(qū)增加更多的二手房源,。
2010年以來(lái)的限購(gòu)限貸政策威懾力才剛剛顯露。此刻魯莽地對(duì)此類(lèi)政策進(jìn)行松綁,，自然容易貶損政策的公信力,。所以，還是需要采取有條件的松綁,，并且要給予該行業(yè)3~6個(gè)月的反思期,。這樣將有效抑制投資投機(jī)需求，并鼓勵(lì)剛需購(gòu)房者的入市,。在為各個(gè)市場(chǎng)主體找到最佳利益平衡點(diǎn)的同時(shí),，真正破解樓市的悖論。