|
近期,，關(guān)于樓市崩盤(pán)的言論明顯增多,。那么,，中國(guó)樓市真的要面臨崩盤(pán)的危機(jī)嗎？隨著樓市降溫,，又會(huì)否促進(jìn)股市的回暖？
實(shí)際上,，自今年年初以來(lái),，各種不利消息陸續(xù)沖擊中國(guó)樓市。其中,，管理層的政策態(tài)度轉(zhuǎn)向是最明顯的信號(hào),。按照前期管理層對(duì)樓市的態(tài)度，將逐漸采取減少行政干預(yù)的手段,，以促進(jìn)市場(chǎng)化的改革進(jìn)程,，讓市場(chǎng)自身來(lái)調(diào)節(jié)。另外,，從管理層的意向獲悉,，未來(lái)將逐漸將限購(gòu)放松與否的權(quán)力交還至地方，由地方自行決定,。
從近幾個(gè)月的數(shù)據(jù)可以分析,，中國(guó)樓市確實(shí)較前期有了一定的降溫。但是,，就此盲目認(rèn)為樓市將崩盤(pán)未免似乎站不住腳,。事實(shí)上，影響未來(lái)房?jī)r(jià)的走向主要存在幾點(diǎn)因素,。其一是地方對(duì)土地財(cái)政的依賴度,；其二是中國(guó)樓市的剛需需求；其三是市場(chǎng)的整體利率走向,。
首先,，地方對(duì)土地財(cái)政的依賴度依然明顯。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示,，45個(gè)限購(gòu)城市中,，有多個(gè)城市對(duì)土地財(cái)政的依賴度達(dá)到50%以上。其中,，杭州對(duì)土地財(cái)政的依賴度高達(dá)156.4%,。值得一提的是，因分稅制差異化發(fā)展的影響,，地方的事權(quán)與財(cái)權(quán)嚴(yán)重不匹配,，加速了地方的政績(jī)考核壓力。因此,，在此背景下,，多地借助其他渠道籌集資金。近年來(lái)，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),，增加地方土地財(cái)政收入成為主要的資金籌集渠道。顯然,，就目前而言,，地方依然沒(méi)有擺脫土地財(cái)政的束縛。
其次,，從一線城市的樓市剛需情況估算,，目前仍然沒(méi)有衰退的跡象。究其原因,，主要在于上述地區(qū)的政治優(yōu)勢(shì),、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)凸顯,，全國(guó)每年大量的高校畢業(yè)生仍然會(huì)優(yōu)先選擇到一線城市發(fā)展,，也為當(dāng)?shù)貛?lái)充足的剛性需求。
再次,，近年來(lái),，管理層大力推動(dòng)利率市場(chǎng)化改革，市場(chǎng)整體的利率水平出現(xiàn)了水漲船高的走向,。面對(duì)日趨高漲的利率水平,，銀行為了滿足保本盈利的需求，推高了相應(yīng)的房貸利率,。更有甚者,，還出現(xiàn)了停貸的局面。面對(duì)房貸利率的波動(dòng),，買(mǎi)房的人數(shù)有所減少,。
針對(duì)樓市降溫的現(xiàn)象,，股民最關(guān)心的問(wèn)題莫過(guò)于炒房資金會(huì)否回流至股市,。
筆者認(rèn)為，目前存在兩大問(wèn)題,，其一是樓市降溫還能延續(xù)多久,；其二是炒房的資金能否進(jìn)入股市。
其實(shí),，對(duì)于部分地區(qū)而言,，其樓市降溫的趨勢(shì)或許已經(jīng)確立。但是,，對(duì)于主要的城市而言,，目前仍然處于持續(xù)上漲的趨勢(shì)，從具體的價(jià)格趨向判斷，仍然找不到有力的轉(zhuǎn)折依據(jù),。因此,，樓市降溫的延續(xù)性仍然有待觀察。
再者,，對(duì)于部分的炒房資金而言,，面對(duì)眾多的投資渠道，他們必然會(huì)選取能夠獲取最大投資回報(bào)率的投資品種,。余額寶被打壓,，或許不會(huì)產(chǎn)生前期巨大的資金分流能力，對(duì)上述資金的吸引力也有所下降,。不過(guò),，除此以外，符合上述資金投資的渠道也是非常充足的,。
其中,，類信托資管產(chǎn)品、銀行理財(cái)產(chǎn)品以及部分理財(cái)平臺(tái)的理財(cái)產(chǎn)品明顯強(qiáng)勢(shì)于股票市場(chǎng),。以某款在售的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃為例,，其預(yù)期的年化收益率比大多數(shù)信托產(chǎn)品高。如果資金量達(dá)到300萬(wàn)以上的客戶,，其預(yù)期年化收益率有望高達(dá)12%以上,。
在此環(huán)境下，即使樓市呈現(xiàn)出持續(xù)降溫的格局,，資金也未必會(huì)流進(jìn)股票市場(chǎng),，更無(wú)法促進(jìn)股市的回暖。
筆者認(rèn)為,，雖然中國(guó)股市成立至今僅有20余年的歷史,，但是因長(zhǎng)期的扭曲性發(fā)展，股市中存在的漏洞確實(shí)很大,。股市缺乏新增流動(dòng)性是股市長(zhǎng)期走熊的一個(gè)原因,，但并非根本原因。要從根本上提升股市的吸引力,，還得需要長(zhǎng)期性的對(duì)癥治療,。
|