|
近期，關(guān)于樓市崩盤的言論明顯增多,。那么,，中國樓市真的要面臨崩盤的危機(jī)嗎,？隨著樓市降溫，又會否促進(jìn)股市的回暖？
實(shí)際上，自今年年初以來,，各種不利消息陸續(xù)沖擊中國樓市。其中,，管理層的政策態(tài)度轉(zhuǎn)向是最明顯的信號,。按照前期管理層對樓市的態(tài)度，將逐漸采取減少行政干預(yù)的手段,，以促進(jìn)市場化的改革進(jìn)程,，讓市場自身來調(diào)節(jié)。另外,，從管理層的意向獲悉，未來將逐漸將限購放松與否的權(quán)力交還至地方,，由地方自行決定,。
從近幾個月的數(shù)據(jù)可以分析，中國樓市確實(shí)較前期有了一定的降溫,。但是,，就此盲目認(rèn)為樓市將崩盤未免似乎站不住腳。事實(shí)上,，影響未來房價的走向主要存在幾點(diǎn)因素,。其一是地方對土地財政的依賴度；其二是中國樓市的剛需需求,；其三是市場的整體利率走向,。
首先，地方對土地財政的依賴度依然明顯,。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示,，45個限購城市中，有多個城市對土地財政的依賴度達(dá)到50%以上,。其中,，杭州對土地財政的依賴度高達(dá)156.4%。值得一提的是,，因分稅制差異化發(fā)展的影響,，地方的事權(quán)與財權(quán)嚴(yán)重不匹配，加速了地方的政績考核壓力,。因此,，在此背景下,，多地借助其他渠道籌集資金。近年來,，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),，增加地方土地財政收入成為主要的資金籌集渠道。顯然,，就目前而言,，地方依然沒有擺脫土地財政的束縛。
其次,，從一線城市的樓市剛需情況估算,，目前仍然沒有衰退的跡象。究其原因,，主要在于上述地區(qū)的政治優(yōu)勢,、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢凸顯,，全國每年大量的高校畢業(yè)生仍然會優(yōu)先選擇到一線城市發(fā)展,，也為當(dāng)?shù)貛沓渥愕膭傂孕枨蟆?BR> 再次，近年來,，管理層大力推動利率市場化改革,，市場整體的利率水平出現(xiàn)了水漲船高的走向。面對日趨高漲的利率水平,，銀行為了滿足保本盈利的需求,，推高了相應(yīng)的房貸利率。更有甚者,，還出現(xiàn)了停貸的局面,。面對房貸利率的波動，買房的人數(shù)有所減少,�,！�
針對樓市降溫的現(xiàn)象，股民最關(guān)心的問題莫過于炒房資金會否回流至股市,。
筆者認(rèn)為,，目前存在兩大問題，其一是樓市降溫還能延續(xù)多久,；其二是炒房的資金能否進(jìn)入股市,。
其實(shí)，對于部分地區(qū)而言,，其樓市降溫的趨勢或許已經(jīng)確立,。但是，對于主要的城市而言,，目前仍然處于持續(xù)上漲的趨勢,，從具體的價格趨向判斷,，仍然找不到有力的轉(zhuǎn)折依據(jù)。因此,，樓市降溫的延續(xù)性仍然有待觀察,。
再者，對于部分的炒房資金而言,，面對眾多的投資渠道,，他們必然會選取能夠獲取最大投資回報率的投資品種。余額寶被打壓,，或許不會產(chǎn)生前期巨大的資金分流能力,，對上述資金的吸引力也有所下降。不過,，除此以外,，符合上述資金投資的渠道也是非常充足的。
其中,，類信托資管產(chǎn)品,、銀行理財產(chǎn)品以及部分理財平臺的理財產(chǎn)品明顯強(qiáng)勢于股票市場。以某款在售的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計劃為例,，其預(yù)期的年化收益率比大多數(shù)信托產(chǎn)品高,。如果資金量達(dá)到300萬以上的客戶，其預(yù)期年化收益率有望高達(dá)12%以上,。
在此環(huán)境下，即使樓市呈現(xiàn)出持續(xù)降溫的格局,，資金也未必會流進(jìn)股票市場,，更無法促進(jìn)股市的回暖。
筆者認(rèn)為,，雖然中國股市成立至今僅有20余年的歷史,，但是因長期的扭曲性發(fā)展，股市中存在的漏洞確實(shí)很大,。股市缺乏新增流動性是股市長期走熊的一個原因,，但并非根本原因。要從根本上提升股市的吸引力,，還得需要長期性的對癥治療,。
|