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近期,，關(guān)于樓市崩盤的言論明顯增多,。那么,，中國樓市真的要面臨崩盤的危機(jī)嗎？隨著樓市降溫,，又會(huì)否促進(jìn)股市的回暖？
實(shí)際上,，自今年年初以來,，各種不利消息陸續(xù)沖擊中國樓市。其中,，管理層的政策態(tài)度轉(zhuǎn)向是最明顯的信號(hào),。按照前期管理層對(duì)樓市的態(tài)度，將逐漸采取減少行政干預(yù)的手段,，以促進(jìn)市場化的改革進(jìn)程,，讓市場自身來調(diào)節(jié)。另外,，從管理層的意向獲悉,，未來將逐漸將限購放松與否的權(quán)力交還至地方,，由地方自行決定。
從近幾個(gè)月的數(shù)據(jù)可以分析,，中國樓市確實(shí)較前期有了一定的降溫,。但是，就此盲目認(rèn)為樓市將崩盤未免似乎站不住腳,。事實(shí)上,，影響未來房價(jià)的走向主要存在幾點(diǎn)因素。其一是地方對(duì)土地財(cái)政的依賴度,；其二是中國樓市的剛需需求,；其三是市場的整體利率走向。
首先,，地方對(duì)土地財(cái)政的依賴度依然明顯,。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，45個(gè)限購城市中,，有多個(gè)城市對(duì)土地財(cái)政的依賴度達(dá)到50%以上,。其中，杭州對(duì)土地財(cái)政的依賴度高達(dá)156.4%,。值得一提的是,，因分稅制差異化發(fā)展的影響，地方的事權(quán)與財(cái)權(quán)嚴(yán)重不匹配,，加速了地方的政績考核壓力,。因此，在此背景下,，多地借助其他渠道籌集資金,。近年來，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),，增加地方土地財(cái)政收入成為主要的資金籌集渠道,。顯然，就目前而言,，地方依然沒有擺脫土地財(cái)政的束縛,。
其次，從一線城市的樓市剛需情況估算,，目前仍然沒有衰退的跡象,。究其原因，主要在于上述地區(qū)的政治優(yōu)勢,、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢,、技術(shù)優(yōu)勢凸顯，全國每年大量的高校畢業(yè)生仍然會(huì)優(yōu)先選擇到一線城市發(fā)展,，也為當(dāng)?shù)貛沓渥愕膭傂孕枨蟆?BR> 再次,，近年來,，管理層大力推動(dòng)利率市場化改革，市場整體的利率水平出現(xiàn)了水漲船高的走向,。面對(duì)日趨高漲的利率水平,，銀行為了滿足保本盈利的需求，推高了相應(yīng)的房貸利率,。更有甚者,，還出現(xiàn)了停貸的局面。面對(duì)房貸利率的波動(dòng),，買房的人數(shù)有所減少,。
針對(duì)樓市降溫的現(xiàn)象,，股民最關(guān)心的問題莫過于炒房資金會(huì)否回流至股市,。
筆者認(rèn)為，目前存在兩大問題,，其一是樓市降溫還能延續(xù)多久,；其二是炒房的資金能否進(jìn)入股市。
其實(shí),，對(duì)于部分地區(qū)而言,，其樓市降溫的趨勢或許已經(jīng)確立。但是,，對(duì)于主要的城市而言,，目前仍然處于持續(xù)上漲的趨勢，從具體的價(jià)格趨向判斷,，仍然找不到有力的轉(zhuǎn)折依據(jù)。因此,，樓市降溫的延續(xù)性仍然有待觀察,。
再者，對(duì)于部分的炒房資金而言,，面對(duì)眾多的投資渠道,，他們必然會(huì)選取能夠獲取最大投資回報(bào)率的投資品種。余額寶被打壓,，或許不會(huì)產(chǎn)生前期巨大的資金分流能力,，對(duì)上述資金的吸引力也有所下降。不過,，除此以外,，符合上述資金投資的渠道也是非常充足的。
其中,，類信托資管產(chǎn)品,、銀行理財(cái)產(chǎn)品以及部分理財(cái)平臺(tái)的理財(cái)產(chǎn)品明顯強(qiáng)勢于股票市場,。以某款在售的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃為例，其預(yù)期的年化收益率比大多數(shù)信托產(chǎn)品高,。如果資金量達(dá)到300萬以上的客戶,，其預(yù)期年化收益率有望高達(dá)12%以上。
在此環(huán)境下,，即使樓市呈現(xiàn)出持續(xù)降溫的格局,，資金也未必會(huì)流進(jìn)股票市場，更無法促進(jìn)股市的回暖,。
筆者認(rèn)為,，雖然中國股市成立至今僅有20余年的歷史，但是因長期的扭曲性發(fā)展,，股市中存在的漏洞確實(shí)很大,。股市缺乏新增流動(dòng)性是股市長期走熊的一個(gè)原因，但并非根本原因,。要從根本上提升股市的吸引力,，還得需要長期性的對(duì)癥治療。
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