融資緊縮和房地產銷售,、新樓建設趨緩會形成彼此惡化的惡性循環(huán)，再考慮房地產與上下游行業(yè)的關聯(lián)性,，房地產領域的融資緊縮會造成經濟緊縮和就業(yè)蕭條,。
眼見籠罩在樓市上空的悲觀氛圍越來越濃重，地方政府似乎比市場更著急,。因為經濟難以承受樓市下滑之重,，越來越多的城市加入了刺激樓市的行列，限購政策在大多數(shù)城市的變相松動看來已無懸念了,。在2009年擴大內需時期各地曾用過的補貼,、購房入戶、公積金支持等政策又紛紛重出江湖,。
自1998年房改迄今,，除2008年短暫停頓外，樓市量價整體上始終處在上升通道中,，而且因2008年至2009年的“擴大內需”以及2012年至今一系列“保增長”,、“穩(wěn)增長”和“市場化”的措施，樓市還透支了未來上升的空間,。在樓市上漲的推力中,，由收入水平、城鎮(zhèn)化和住房消費升級等合理成分能解釋的部分越來越小,，而歸結為資金,、預期、投資需求等不合理的成分推動的部分則越來越大,。目前看來,，不合理成分在逐漸褪去,，樓市回調勢所必然。只是,，一季度樓市量價3.8%與1.5%的同比下滑,，市場各主體就已無法承受，救市政策紛至沓來,，照此估計,，今年樓市回調的幅度應該很有限。
樓市下滑,，房地產企業(yè)資金鏈首先告急,。當前房企資金鏈可能要比我們想象的要脆弱得多。很多人認為,，從2012年下半年到2013年,，合計7個季度的市場火暴讓房企糧草充盈，完全可以抵抗市場回調一陣子,。但實情并非如此,。
自2011年中央政府緊縮房企融資渠道以來，高成本的信托,、債券等其他融資占比從2009年的不足30%迅速上升至目前的40%,。如果考慮到2012年以來開發(fā)貸款、信托,、債券收益率明顯上升，以及房地產基金“假股真?zhèn)钡那闆r,，房企存量債務中約10%的高成本負債占比預計在50%上下,。這意味著，存貨在賬上多待一天,，房企少則須付數(shù)百萬,，多則千萬或數(shù)億元財務成本，很可能就是全體員工一年的獎金額,。如果樓市持續(xù)下滑,，房企為降低財務成本，一方面會大幅度減少拿地和新開工,，另一方面會拉長在建工程向竣工的進程,。看數(shù)據(jù)可知,，在去年一季度土地購置同比下降22%的基礎上,，今年一季度土地購置仍同比下降2.3%;一季度新開工同比下滑25.2%，為近年來最大跌幅,，而去年四季度房地產新開工同比增長了33%,。據(jù)一季報,，由于樓市下滑速度超出預期，房企延緩施工進度,，致使施工面積接近55億平方米的歷史新高,，相當于近7年的銷售規(guī)模，房企存貨絕對值同比上升了25%,。
由于資金鏈超預期緊張,，樓市建設大幅度放緩，而上下游工業(yè)制造領域(如上游的鋼鐵,、機械,、建筑建材，下游的家具家紡,、白電)的銷售也迅速放緩,。值得注意的是，這些行業(yè)不僅隨同房地產繁榮(商品房銷售從2005年近5億平方米上升到2013年的11億平方米)而一起騰飛,，而且房地產市場的10年大繁榮還掩蓋了這些行業(yè)在2008年就本已暴露出的產能過剩,。目前，這些行業(yè)無論是生產規(guī)模,，還是就業(yè)規(guī)模,，都已到了一個新的數(shù)量級，即使下滑1個百分點,，對經濟和就業(yè)的影響也非同小可,。目前，PPI連續(xù)25個月負增長,，創(chuàng)上世紀90年代以來最長連跌期;工業(yè)和下游制造業(yè)是就業(yè)最集中的領域,，盡管當前就業(yè)尚穩(wěn)，但不可忽視其變化的滯后性,。若樓市繼續(xù)下滑,，就業(yè)下滑必然也會在PPI難改頹勢的趨勢下到來。
樓市建設放緩的另一個影響,，在以土地市場作為傳導的銀行信貸領域,。目前除一線城市外，二三四線城市的土地市場驟然冷卻,，而2010年至2013年以來,，土地出讓建面中80%的部分是在二三四線城市。由于我國金融業(yè)風險管理體系比較粗放,，判斷資金安全與否主要看抵押物,，以土地和房產為抵押的貸款占據(jù)銀行貸款存量的40%至50%，而樓市和土地市場的下滑將直接導致抵押狀態(tài)的土地價值迅速縮水,。這也是一個導火索,，觸發(fā)的將是銀行存量貸款不良率的快速上升,，以及為此追加的壞賬撥備，而銀行也將因此而緊縮信貸,。
眼下,，銀行已開始在房地產領域緊縮信貸。在近期的銀監(jiān)會一季度經濟金融形勢分析會上,，融資平臺,、房地產領域、非標債權這三大領域的風險成為今年防范風險的重點,，一些供應過剩的二三線城市已被列入銀行貸款準入的黑名單,。如再加上“夾層融資”收緊，住房按揭貸款也以高利率來驅趕購房者,，房地產信貸緊縮正向融資全面緊縮蔓延,。這既有管理層結構性收緊信貸政策因素的政策意圖，也有投資者規(guī)避樓市風險的考量,，而信托個案打破“剛性兌付”的信號和理財產品市場的異軍突起,，也將大大分流房地產領域的資金配置。
融資緊縮和房地產銷售,、新樓建設趨緩會形成彼此惡化的惡性循環(huán),，再考慮房地產與上下游行業(yè)的關聯(lián)性，房地產領域的融資緊縮會造成經濟緊縮和就業(yè)蕭條,。同時,，前兩次緩沖樓市下滑的重要因素——保障房與基礎設施建設的大規(guī)模建設期已經過去，過去一直穩(wěn)定在20%左右增幅的固定資產投資在未來很難維持,。這是監(jiān)管層所不能容忍的,。從這些跡象來判斷，筆者估計未來政策上的寬松會更突出,。