政策的著眼點是樓市的穩(wěn)定,，而不是救市行為,。央行此舉是針對樓市見頂回落采取的逆周期調節(jié)政策，這樣做可以平緩樓市調整幅度,，但并不能從根本上改變當前樓市運行趨勢,。
近日央行召集各主要商業(yè)銀行召開“住房金融服務專題座談會”，研究落實差別化住房信貸政策,，改進住房金融服務,，要求各商業(yè)銀行“優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款”,。這將有助于緩解當前我國住房金融服務層面出現(xiàn)的“個人房貸荒”現(xiàn)象,，更好地滿足“剛需”房貸需求，并平緩樓市調整幅度,，為宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定增長創(chuàng)造良好的金融環(huán)境,。
我們認為，央行此舉是針對樓市見頂回落采取的逆周期調節(jié)政策,，這樣做可以平緩樓市調整幅度,，減少其對宏觀經(jīng)濟金融面的沖擊。政策的著眼點是樓市的穩(wěn)定,，而不是救市行為,。當然，樓市的逆周期調節(jié)措施并不能從根本上改變當前樓市運行趨勢,。
個人房貸增長放緩恐將誤傷“剛需”,。今年1至4月，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長4.5%,；其中,，個人按揭貸款同比下降3.1%。隨著我國樓市調整趨勢的進一步確立，自去年年末以來,，主要城市的個人房貸政策開始逐步趨緊,，一方面表現(xiàn)為房貸利率的優(yōu)惠面和優(yōu)惠程度逐漸收窄，另一方面表現(xiàn)為個人房貸的“落地”時間延長,。當然,，從某種程度分析，商業(yè)銀行在個人房貸政策上的變化,，既在一定程度上反映出對樓市前景的擔憂,，也是自主控制金融風險的結果。但也應該看到,，在個人房貸政策全面收緊的同時，一些剛需人群的房貸需求將難以被滿足,，這既會影響社會民生,，也不利于當前樓市去庫存化進程的順利推進。
逆周期調節(jié)政策措施不宜被過度解讀為“救市”行為,。無論是此前一些城市松綁住房限購措施,，還是近日央行支持首套房貸需求，均體現(xiàn)出逆周期宏觀調控的特征,。經(jīng)過十多年的快速上漲,，我國房價累積漲幅巨大，出現(xiàn)調整的可能性急劇增加,。今年年初以來,，我國樓市從局部、區(qū)域分化到全面調整,，實際上反映出樓市運行內(nèi)在調整的迫切需要,。但考慮到房地產(chǎn)業(yè)的特殊性以及其與金融的內(nèi)在緊密聯(lián)系，樓市短期,、急劇,、大幅的調整，都將會是宏觀經(jīng)濟金融的一大災難,。日本房地產(chǎn)泡沫破滅的慘痛教訓仍歷歷在目,。當前我國正值深化改革和結構調整的關鍵時期，保持一個相對穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟金融環(huán)境,，有利于各項既定改革任務的順利推進,。
盡管如此，在市場力量面前,，政府干預微不足道,。一旦市場形成趨勢性力量，再強大的政府也很難阻擋市場的運行慣性,。不管承認與否,，當前我國樓市見頂回落的趨勢已經(jīng)確立,。今年1至4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長16.4%,，增速比一季度回落0.4個百分點,；全國商品房銷售面積同比下降6.9%，降幅比一季度擴大3.1個百分點,；商品房銷售額同比下降7.8%,，降幅比一季度擴大2.6個百分點。這種房地產(chǎn)業(yè)主要發(fā)展指標的調整與房價上漲預期逆轉相呼應,，進一步確立了樓市見頂回落的調整趨勢,。
為避免樓市大幅調整演化進而沖擊到宏觀經(jīng)濟金融的穩(wěn)定性，當前出臺一些逆周期調節(jié)的政策措施存在必要性,，但要防止被“誤讀”,，以免引發(fā)市場預期紊亂。同時,，金融機構要做好積極的應對準備,，通過壓力測試、有計劃增加撥備,，提升金融體系整體抗風險的能力,。另外，要絕對避免通過貨幣“注水”阻止樓市調整,，以免在未來引發(fā)更大的經(jīng)濟災難,。