中國還處于高速增長階段，經(jīng)濟增長空間還比較大，未來還有較大的農(nóng)村向城市遷移人口的潛力,，與1990年的日本有著很大差異。未來對于房地產(chǎn)市場的需求還比較大,，并不會迅速萎縮。
很多人把中國現(xiàn)在的樓市和日本1990年的情形相比,，認為中國將步日本的后塵,。對比目前的中國和1990年的日本多項關鍵經(jīng)濟數(shù)據(jù)可知，情況并非如此,。中國仍處于高速增長階段,，未來居民財富的增長空間還比較大，還有3.2億人將遷入城市,，因此,，我國樓市已進入調(diào)整期，未來各地區(qū),、不同類型的住宅價格走勢會越來越分化,，但樓價整體大幅下跌的可能性幾乎為零。如政策得當,，居民收入水平能迅速提高,，樓價有希望“軟著陸”。
隨著各地樓市相繼進入調(diào)整,，“樓市泡沫”破滅論高漲了起來。這種觀點認為,，我國樓市拐點已到,，各地該出臺政策救市了。筆者對此有些不同看法,。我國房地產(chǎn)市場的確正在經(jīng)歷調(diào)整的“陣痛期”和“轉軌期”,，卻并不是所謂的“崩盤臨界點”。
“樓市泡沫”破滅論的理論依據(jù)來自日本房地產(chǎn)市場,。1990年以后,，日本房地產(chǎn)泡沫開始破滅，房地產(chǎn)和城市土地價格進入了下降通道,，截至目前,，日本房地產(chǎn)價格還處于這一輪下降趨勢的底部。很多人把中國現(xiàn)在的樓市和日本1990年的情形相比,，認為中國也將步日本的后塵,。
筆者對比了目前的中國和1990年的日本多項關鍵經(jīng)濟數(shù)據(jù)，情況并不是這些機構所預料的那樣。首先,，從人均GDP來看,，人均GDP代表著一國的經(jīng)濟發(fā)展水平，人均GDP越高,，發(fā)展水平越高;人均GDP越低,，代表著未來的發(fā)展?jié)摿�很大，也代表著未來居民財富的增長空間還比較大,，對房地產(chǎn)的購買力還存在上升空間,。以2005年美元不變價計，中國2012年人均GDP為3348美元(世界銀行目前還沒有公布2013中國以美元計價的不變價人均GDP數(shù)據(jù)),，而日本1990年31175美元,，是中國2012年人均GDP的9.3倍。
其次,，從GDP增速來看,，GDP增速越高，意味著國民財富增加的速度越快,，同樣反映居民收入水平提高較快,，對房地產(chǎn)的購買能力在迅速提高。日本1990年以后進入0%-2%的低速增長,，日本1990-2000年平均GDP增速為0.5%,，2001-2013年平均GDP增速為0.8%，而中國2013年GDP增速為7.7%,，中國仍處于高速增長階段,，遠遠高于1990年日本的增速。
再次,，從城鎮(zhèn)化率來看,，城市化率越低，說明農(nóng)村往城市人口轉移的空間還比較大,，城鎮(zhèn)化建設還有很大的潛力,。2013年中國城鎮(zhèn)人口比重為53.73%，1990年日本城市化率為77.37%,，比中國高23.64個百分點,。1990年，日本已經(jīng)達到城鎮(zhèn)化率的較高水平,，而中國目前的城鎮(zhèn)化率水平只相當于1955年的日本56.1%,。較低的城鎮(zhèn)化率說明中國還有很大人口遷移比例，與1990年的日本相比,，中國還需要有3.2億的人口遷入城市,，這代表著巨大的房地產(chǎn)需求,。
可見，中國還處于高速增長階段,，經(jīng)濟增長空間還比較大,，未來還有較大的農(nóng)村向城市遷移人口的潛力，與1990年的日本有著很大差異,。未來對于房地產(chǎn)市場的需求還比較大,，并不會迅速萎縮。
很多人根據(jù)中國住房自有率和私有率指標來判斷中國房地產(chǎn)市場是否達到了頂峰,。筆者認為,，住房自有率和私有率指標都不能作為判斷房地產(chǎn)興衰的指標�,！白》孔杂新省笔菄H上考察居民居住條件的常用指標,，是指居住在自己擁有產(chǎn)權住房的家庭戶數(shù)占整個社會住房家庭戶數(shù)的比例。據(jù)西南財經(jīng)大學和央行發(fā)布的報告《中國家庭金融調(diào)查報告》披露,，我國自有住房擁有率高達89.68%,，遠高于世界60%的水平。筆者想指出的是,，住房自有率是個有缺陷的指標,，只能衡量已有住房中自有住房的比例。目前的高住房擁有率只說明我國租賃房市場發(fā)展水平低;另外,，很多人還不擁有自己的住房,，還不能反映未來社會對于房地產(chǎn)市場發(fā)展的需求。比如,，農(nóng)村居民遷入城市,，會帶來住房需求的增加，會帶來房地產(chǎn)市場需求的增大,，這些住房自有率指標都不能反映,。住房私有率是指在所有存量住房中，屬于私有的比重,，是與公房相對應的概念，更不能反映房地產(chǎn)未來的需求和發(fā)展狀況了,。
房地產(chǎn)需求主要來自城鎮(zhèn)化帶來的對城市住房需求的提高,、未成年人成家立業(yè)帶來的住房需求的提高、收入水平提高導致的改善性住房需求的提高三個方面,。前面筆者已分析了我國低水平的城鎮(zhèn)化率和居民收入水平的高速增長會帶來未來十年房地產(chǎn)旺盛的需求,，這里再重點說明未成年人進入婚嫁年齡，成家立業(yè)帶來的住房需求,。
自1949年以來,，我國曾有過三次嬰兒潮,。首次嬰兒潮出現(xiàn)在1949年至1959年。當時國家實行鼓勵生育的政策,，人口增長率將近300%,。第二次嬰兒潮是自1962年開始，高峰出現(xiàn)在1965年,，持續(xù)至1973年,，是我國歷史上出生人口最多的主力嬰兒潮。1985至1995年,，主力嬰兒潮人群進入生育年齡,，第三次嬰兒潮到來，被稱為“回聲嬰兒潮”,。據(jù)相關學者計算,，這次嬰兒潮人口出生數(shù)量有1.24億左右，接近當前全國人口的10%,。
未來十年,，第三次嬰兒潮進入婚嫁、成家立業(yè)年齡,，意味著第三次嬰兒潮將導致中國未來十年還將有著旺盛的住房需求,。目前，中國20至24歲人口比例為9.0%,25-29歲人口比例為8.0%,，30-34歲人口比例為7.4%,，都處于較高水平，將有3.3億人口處于成家立業(yè)購房階段,，即使排除一部分人與父母同住,，這個數(shù)字還是非常可觀,。
2012年,，中國城市人均住宅建筑面積為32.91平方米，農(nóng)村人均住房面積為37.09平方米,。隨著收入水平的提高,，未來改善性居住的需求還很大。而且,，隨著城市化率的提高,，為了提高城市人均住宅建筑面積，每年還需新增大量的住房供給,。
從發(fā)達國家房地產(chǎn)市場的歷史來看,，房地產(chǎn)市場未必一定泡沫破滅，也存在房價的“軟著陸”的可能,。在美國,、德國和英國,，雖然房地產(chǎn)市場也會進入低迷期，但都沒有出現(xiàn)日本那樣幅度大的下跌,，除次貸危機之外,，1976年至2007年，美國房地產(chǎn)市場價格一直都在溫和上漲,。筆者因此判斷,，房地產(chǎn)長期價格走勢取決于通脹水平，長期通脹水平高,，房地產(chǎn)價格就會持續(xù)上漲,，如果處于持續(xù)的通縮中，房地產(chǎn)價格不僅不會漲,，反而會下跌,。基于以上各方面因素,，筆者認為,，我國樓市已進入調(diào)整期，未來十年各地區(qū),、不同類型的住宅價格走勢會越來越分化,，但樓價整體大幅下跌的可能性幾乎為零。如果政策得當,，未來迅速提高居民收入水平,，提高居民購買能力，將有希望使樓價“軟著陸”,。