今年一季度，房地產(chǎn)市場運(yùn)行的最大特征就是開發(fā)商緊縮后續(xù)供應(yīng)。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比增速創(chuàng)2013年以來的新低;在去年同期低基數(shù)的情況上,，一季度土地購置仍同比下降2.3%;一季度新開工同比下滑25.2%，延續(xù)了1-2月份“落體式”下滑的趨勢,，為近年來最大跌幅，而去年四季度房地產(chǎn)新開工同比增長了33%。
開發(fā)商之所以緊縮后期供應(yīng)，很大程度是出于未來資金安全的考慮,。盡管目前資金鏈狀況尚好，但資金來源繼1-2月下滑14.1%后,，一季度再度下滑5.8%,。這其中，占開發(fā)商到位資金近40%的銷售回款同比下降了1.9%,，而去年全年則增長近30%,。目前,，需求端的萎縮并未因開發(fā)商在3月份低調(diào)開盤和加大優(yōu)惠而緩解,，100個城市一季度的銷售同比下滑19%、全國下滑了5.7%,，這意味著未來需求繼續(xù)下滑的可能性存在,。同時，“緊信貸”的貨幣政策不會改變,，而近期又出現(xiàn)了資金鏈斷裂的個案和相關(guān)報道,，讓開發(fā)商對未來資金鏈的預(yù)期相當(dāng)謹(jǐn)慎。因此,，若要確保資金安全,，就需要緊縮拿地和新開工。
應(yīng)該說,，由于短期資金鏈無憂,，一季度房企緊縮拿地和新開工是策略性而非被動的，即通過減少后期供應(yīng),，緩解市場對于房地產(chǎn)市場整體供過于求的擔(dān)憂,，避免“量價齊跌”。易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,，20個重點(diǎn)城市一季度末的庫存總量達(dá)8400萬平方米,，創(chuàng)5年新高，同比增長16.3%,。于是,，緊縮后期供應(yīng)以應(yīng)對需求萎縮，從而獲得弱勢供求平衡,，以緩解供求失衡和市場悲觀預(yù)期,，為未來推盤和庫存消化創(chuàng)造條件,。
但是，未來推盤和消化庫存也并不十分樂觀,。由于目前整體信貸緊張,、個人住房按揭貸款政策收緊態(tài)勢也未有緩解，按揭貸款利率普遍在基準(zhǔn)利率之上,，這變相增加了購房者的成本,，這對終端需求的釋放造成很大沖擊，特別是目前合理住房需求(首次置業(yè)需求和改善性需求)占比超過90%的情況下,，資金的緊縮對住房需求的沖擊非常大,，后續(xù)去庫存的壓力也很大。
目前,，各界關(guān)心的是,，今年一開局GDP增速便低于全年7.5%的目標(biāo)，而房地產(chǎn)領(lǐng)域土地出讓,、新開工下滑又非常明顯,，會拖累未來經(jīng)濟(jì)增速，管理層是否會出臺刺激房地產(chǎn)的政策,。筆者認(rèn)為,，未來一段時期，房地產(chǎn)對于維持固定資產(chǎn)投資一定增速的支撐還是比較大的,。即使未來市場回升不如預(yù)期那般好,，但由于2013年拿地、開工,、施工,、投資和銷售等各項(xiàng)指標(biāo)快速攀升，目前這些指標(biāo)只是在2013年末高位的基礎(chǔ)上略有回落,，絕對水平仍舊處于歷史高位,。目前房地產(chǎn)施工面積近55億平方米，相當(dāng)于7年左右的房地產(chǎn)銷售水平,，其彈性很大,，可以緩解拿地和新開工對投資的沖擊。今年棚戶區(qū)改造的規(guī)模將有370萬套,，這一工程在拆遷和重建兩方面拉動開發(fā)投資,，也會在一定程度上緩解固定資產(chǎn)投資的下滑。
有人認(rèn)為,，另一個制約房地產(chǎn)市場回暖的因素就是限購政策,。筆者認(rèn)為，放松限購與目前管理層所堅(jiān)持的“去杠桿、去泡沫”和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大戰(zhàn)略不相符,。而且,，在絕大多數(shù)限購城市，其限購的范圍在主城區(qū),，而新房供應(yīng)卻在外圍,，限購放松起到的效果并非想象中那樣大。因此,，除非未來經(jīng)濟(jì)滑出下限,，否則除少數(shù)地區(qū)局部微調(diào)外，樓市調(diào)控政策維持現(xiàn)狀的可能性較大,。值得注意的是,，未來變數(shù)在個人住房按揭貸款政策上，貨幣政策結(jié)構(gòu)性松動已經(jīng)在“三農(nóng)”領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn),，國家不會讓個人住房按揭貸款政策持續(xù)收緊的局面長期保持,，“緊信貸”格局可能還會做結(jié)構(gòu)性的放松，為支持首套住房購置而松動的可能性大大增加,。