寧波地產(chǎn)界曾經(jīng)的大佬興潤(rùn)置業(yè),，日前因資金鏈斷裂轟然倒塌,。這家房企留下超過35億元的巨額債務(wù)，其中銀行欠貸24億元,，非法吸收公眾存款7億多元,。興潤(rùn)置業(yè)因地價(jià)下跌導(dǎo)致資產(chǎn)嚴(yán)重縮水，進(jìn)而資金鏈斷裂,。事件爆發(fā)以來,，國(guó)內(nèi)媒體持續(xù)關(guān)注，“興潤(rùn)置業(yè)”在一定程度上已被視為中國(guó)樓市的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)兆,。結(jié)合其他不利因素,，甚至有市場(chǎng)人士擔(dān)憂，2008年的樓市調(diào)整是否會(huì)重來,。
這起個(gè)案首先反映出三四線城市中小房企的生存狀況,。這類房企負(fù)債比率高、銷售能力弱,，資金鏈?zhǔn)执嗳�,。近年來，鄂爾多斯,、溫州,、常州等不少三四線城市樓市成交低迷，商品房開發(fā)過剩,。去年底,，業(yè)界開始激辯中國(guó)樓市冰山是否已傳出“咔嚓聲”。當(dāng)時(shí)的一些觀點(diǎn)認(rèn)為,，冰山的“裂痕”主要出現(xiàn)在三四線城市,。但是，房?jī)r(jià)“裂痕”蔓延的速度似乎超過預(yù)期,，目前一二線城市房?jī)r(jià)都出現(xiàn)松動(dòng)跡象,。2014年年初,，杭州部分樓盤率先甩賣清倉(cāng)，之后廣州等城市也傳出降價(jià)消息,。而本周,，北京萬科某項(xiàng)目開盤售價(jià)大幅低于市場(chǎng)預(yù)期10%以上。如此背景下,，各地購(gòu)房者觀望情緒愈發(fā)濃厚,，今年3月市場(chǎng)上沒有出現(xiàn)預(yù)期中的“小陽(yáng)春”。
房?jī)r(jià)只是房地產(chǎn)行業(yè)的“面子”,，作為資金密集型行業(yè),，“錢”才是它的“里子”。由于前期宏觀調(diào)控,，銀行信貸無法滿足房企需求,，近年來，房企通過信托產(chǎn)品大量融資,。數(shù)據(jù)顯示,，今年房地產(chǎn)信托到期規(guī)模近2500億元。去年地產(chǎn)信托到期規(guī)模近2000億元,，受調(diào)控政策影響,，一些房企已經(jīng)支持不住，導(dǎo)致8個(gè)房地產(chǎn)類信托出現(xiàn)兌付危機(jī),。今年前三月,，各地樓市價(jià)格還能勉強(qiáng)撐住，但成交量都是同比大幅萎縮,。沒有成交量,，就沒有資金回籠，這讓“錢緊”的地產(chǎn)商情何以堪,，也讓市場(chǎng)更加擔(dān)憂巨額地產(chǎn)信托能否如期兌付,。
令市場(chǎng)不安的消息進(jìn)一步傳來。近日,，央行將人民幣匯率每日波幅上限擴(kuò)大至2%,，此舉增強(qiáng)了貶值預(yù)期。于是,，在過去數(shù)周已經(jīng)歷一波快速貶值的人民幣,，這幾天更是連續(xù)大幅下滑，匯率創(chuàng)下近一年新低,。人民幣如持續(xù)貶值,，將導(dǎo)致人民幣資產(chǎn)縮水。同時(shí)，人民幣貶值讓資本流入速度大幅放緩,，這也給房地產(chǎn)價(jià)格帶來壓力。因此,，市場(chǎng)預(yù)期人民幣貶值或?qū)⒋唐品康禺a(chǎn)泡沫,。在各種不利因素影響下，一些業(yè)內(nèi)人士近期顯得有些悲觀,，認(rèn)為一旦因?yàn)樾刨J等因素導(dǎo)致普遍觀望,，樓市出現(xiàn)2008年、2011年那樣的調(diào)整并非沒有可能,。
作為2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策的一部分,，房地產(chǎn)企業(yè)的上市、再融資和并購(gòu)重組,，已被證監(jiān)會(huì)暫停近四年時(shí)間,。然而，這一禁令已被打破,，近日有地產(chǎn)企業(yè)借殼上市,，有的上市房企通過定向增發(fā)股票完成再融資。這一政策變化,，是否說明管理層已預(yù)感到形勢(shì)嚴(yán)峻?當(dāng)然,，管理層以市場(chǎng)化行為“救市”無可厚非。目前需要警惕的是地方政府,。在土地財(cái)政格局下,，地方政府與房地產(chǎn)行業(yè)已形成利益共同體，樓市一旦出現(xiàn)“不測(cè)”,，必須嚴(yán)防地方政府再次越權(quán)出臺(tái)稅收,、財(cái)政等刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，避免2008年的救市一幕重演,。
2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后,，半年多時(shí)間里，數(shù)十個(gè)地方政府相繼推出聲勢(shì)浩大的房地產(chǎn)救市新政,。救市政策包括按房款總額給財(cái)政補(bǔ)貼,、減免交易稅費(fèi)、購(gòu)房退稅,、商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款等等,。救市的后果有目共睹，房?jī)r(jià)逆轉(zhuǎn)飆升,，一線城市房?jī)r(jià)更是暴漲;有政府做背書的地產(chǎn)商更加無視風(fēng)險(xiǎn),，三四線城市急劇擴(kuò)張，鬼城頻出;中國(guó)經(jīng)濟(jì)更嚴(yán)重地被房地產(chǎn)綁架。
目前沒有人知道,，中國(guó)的房地產(chǎn)將走向何處,。就算前途未卜，政府也要管好自己的“手”,，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用,。如果某些地產(chǎn)項(xiàng)目有淪為爛尾樓的危險(xiǎn)，政府應(yīng)該鼓勵(lì)接盤,，最大程度保障購(gòu)房戶利益,。對(duì)于那些無視風(fēng)險(xiǎn)的地產(chǎn)商，破產(chǎn)是它們必然的歸宿,，地方政府無權(quán)濫用資源,，越位救市。