寧波地產界曾經的大佬興潤置業(yè),，日前因資金鏈斷裂轟然倒塌,。這家房企留下超過35億元的巨額債務,，其中銀行欠貸24億元,，非法吸收公眾存款7億多元,。興潤置業(yè)因地價下跌導致資產嚴重縮水,，進而資金鏈斷裂,。事件爆發(fā)以來，國內媒體持續(xù)關注,，“興潤置業(yè)”在一定程度上已被視為中國樓市的風險預兆,。結合其他不利因素,，甚至有市場人士擔憂，2008年的樓市調整是否會重來,。
這起個案首先反映出三四線城市中小房企的生存狀況,。這類房企負債比率高、銷售能力弱,，資金鏈十分脆弱,。近年來，鄂爾多斯,、溫州,、常州等不少三四線城市樓市成交低迷，商品房開發(fā)過剩,。去年底,，業(yè)界開始激辯中國樓市冰山是否已傳出“咔嚓聲”。當時的一些觀點認為,，冰山的“裂痕”主要出現(xiàn)在三四線城市,。但是，房價“裂痕”蔓延的速度似乎超過預期,，目前一二線城市房價都出現(xiàn)松動跡象,。2014年年初，杭州部分樓盤率先甩賣清倉,，之后廣州等城市也傳出降價消息,。而本周，北京萬科某項目開盤售價大幅低于市場預期10%以上,。如此背景下,，各地購房者觀望情緒愈發(fā)濃厚，今年3月市場上沒有出現(xiàn)預期中的“小陽春”,。
房價只是房地產行業(yè)的“面子”,，作為資金密集型行業(yè)，“錢”才是它的“里子”,。由于前期宏觀調控,，銀行信貸無法滿足房企需求，近年來,，房企通過信托產品大量融資,。數(shù)據顯示，今年房地產信托到期規(guī)模近2500億元,。去年地產信托到期規(guī)模近2000億元,，受調控政策影響，一些房企已經支持不住，導致8個房地產類信托出現(xiàn)兌付危機,。今年前三月,，各地樓市價格還能勉強撐住，但成交量都是同比大幅萎縮,。沒有成交量,，就沒有資金回籠，這讓“錢緊”的地產商情何以堪,，也讓市場更加擔憂巨額地產信托能否如期兌付。
令市場不安的消息進一步傳來,。近日,，央行將人民幣匯率每日波幅上限擴大至2%，此舉增強了貶值預期,。于是,，在過去數(shù)周已經歷一波快速貶值的人民幣,，這幾天更是連續(xù)大幅下滑,，匯率創(chuàng)下近一年新低,。人民幣如持續(xù)貶值,，將導致人民幣資產縮水。同時,，人民幣貶值讓資本流入速度大幅放緩,，這也給房地產價格帶來壓力。因此,，市場預期人民幣貶值或將刺破房地產泡沫,。在各種不利因素影響下，一些業(yè)內人士近期顯得有些悲觀,，認為一旦因為信貸等因素導致普遍觀望,，樓市出現(xiàn)2008年、2011年那樣的調整并非沒有可能,。
作為2010年房地產調控政策的一部分,，房地產企業(yè)的上市、再融資和并購重組,，已被證監(jiān)會暫停近四年時間,。然而，這一禁令已被打破,，近日有地產企業(yè)借殼上市,，有的上市房企通過定向增發(fā)股票完成再融資。這一政策變化,，是否說明管理層已預感到形勢嚴峻?當然,，管理層以市場化行為“救市”無可厚非,。目前需要警惕的是地方政府。在土地財政格局下,，地方政府與房地產行業(yè)已形成利益共同體,，樓市一旦出現(xiàn)“不測”，必須嚴防地方政府再次越權出臺稅收,、財政等刺激房地產市場的政策,，避免2008年的救市一幕重演。
2008年國際金融危機爆發(fā)后,，半年多時間里,，數(shù)十個地方政府相繼推出聲勢浩大的房地產救市新政。救市政策包括按房款總額給財政補貼,、減免交易稅費,、購房退稅、商業(yè)貸款轉為公積金貸款等等,。救市的后果有目共睹,，房價逆轉飆升，一線城市房價更是暴漲;有政府做背書的地產商更加無視風險,，三四線城市急劇擴張,，鬼城頻出;中國經濟更嚴重地被房地產綁架。
目前沒有人知道,，中國的房地產將走向何處,。就算前途未卜，政府也要管好自己的“手”,，讓市場在資源配置中起決定性作用,。如果某些地產項目有淪為爛尾樓的危險，政府應該鼓勵接盤,，最大程度保障購房戶利益,。對于那些無視風險的地產商，破產是它們必然的歸宿,，地方政府無權濫用資源,，越位救市。