張卓元：行政手段控制房價效果有限
中國社會科學院學部委員張卓元表示，近兩年中國房價快速上漲,，特別是一,、二線城市的非理性上漲，說明了一個道理,，就是靠行政手段控制房價效果有限,。
張卓元表示，這幾年中國的房價上漲,，特別是一,、二線城市房價上漲，說明了靠行政手段來控制房價可能短期有效,，長期來看還是有一定問題的,。
“過去國務院關于控制房價上漲出臺了很多政策，有一定成效,，但是現(xiàn)在看來,，由于沒有長效機制，所以造成了今年一,、二線房價上漲20%以上的情況,。因此,，主要靠行政手段的調控只能是臨時的、短期的,、應急的,。”張卓元表示,，對商品房房價進行控制應主要靠經(jīng)濟手段,。因為，如果你一方面貨幣大量往外發(fā),，投資渠道又比較窄,，行政手段來控制房價，短時間可以有效,，但長時間是不可能的,。
張卓元認為，今后房地產(chǎn)調控將更多依靠經(jīng)濟,、市場手段控制房價,。而市場手段中重要方面便是房地產(chǎn)稅。十八屆三中全會對住房問題的論述中,，明確表示,，將加快房地產(chǎn)稅的立法并適時推進改革。他指出,，這個信號就是表示,，房地產(chǎn)稅肯定要實行，先立法,，然后再開征,。而在這之前，可能會先擴大試點,。
張卓元表示,，市場經(jīng)濟下征收房產(chǎn)稅是應該的。但由于不能短時間就完善,，因此應實施逐步推進的政策,，“美國的房產(chǎn)稅也是經(jīng)過幾十年的逐步完善,，不是一下就完善,，包括我們要立法，立法也不要求一次就能夠弄得非常完善,，要想辦法先啟動,。因為房地產(chǎn)稅的確是對限制住房過度投資、投機的需求是很有效的,�,！�
對于三中全會相關內容的解讀,，張卓元認為，研究建立住宅政策性金融機構比較明確,，政策性金融機構將類似于美國的房地美,、房利美�,！半m然美國的‘兩房’雖然國際金融危機出了點問題,，但是它對解決美國的一些低收入群體的住房還是起了很大作用的。包括中間層收入群體的住房問題等,�,！彼f。
保障房將是我國未來住房保障體系中的重要部分,。2013年4月9日,，住建部發(fā)布《關于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》明確要求各地有序擴大住房保障覆蓋范圍，在2013年年底前,，地級以上城市要明確外來務工人員申請住房保障條件,。這一項政策出臺將進一步推動我國城市住房市場增長，也給住房市場帶來更多的挑戰(zhàn)與機遇,。張卓元表示,，此次決定提出要健全符合國情的住房保障和供應體系。而這方面內容放在社會保障制度里,，這就意味著建立住房保障,，是政府的職責。上述問題的改革,，將對我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展起到很好的作用,。
蔡繼明：遏制房價過快上漲不能忽略供給
清華大學政治經(jīng)濟學研究中心主任蔡繼明表示，這些年來我們房地產(chǎn)調控政策表現(xiàn)出來的一個教訓是“十年九調,，越調越高”,，不僅遏制房地產(chǎn)價格過快上漲的勢頭這個目標沒有實現(xiàn)，讓它回歸理性的水平就更談不上了,。
他認為,，之所以“十調九高”，就是因為只注重需求,，忽略了供給,。一直以來的調控政策總是從需求的角度遏制對住房的購買，供給卻沒有有效增加,�,！叭绻覀兺瑯哟蠓仍黾庸┙o，供給曲線相應移動,，不僅不會上升,，至少能保持平穩(wěn),，還有可能下降”。
蔡繼明認為,，還有一個很重要的制度上的原因,，是現(xiàn)在的土地市場部需要完善，目前的現(xiàn)象是地方政府壟斷了土地市場,。對地方政府而言,，一方面用強征的方式壟斷了買方，同時又壟斷了賣方,�,！耙粋�壟斷市場，尤其是賣方壟斷,，必然導致價格高于競爭性的市場,。”
這種壟斷造成了兩個方面的弊端,，一是總量供給不足,。大量的農(nóng)村集體建設用地由于政府的壟斷，不能進入市場,，導致土地供給總量嚴重不足,。二是供給結構出了問題，大量的土地都是用于工業(yè)用地,，工業(yè)用地和住宅用地比例嚴重失調,。
至于造成地方政府壟斷行為的根本原因，蔡繼明認為其癥結是則是因為現(xiàn)行的土地制度,。嚴格地說,，我們沒有像樣的土地市場，也就談不上發(fā)揮市場在土地資源配置中的作用,。
“本屆三中全會還提到了‘農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地’和國有土地同等入市,，在‘經(jīng)營性’里面，到底哪些可以入市并沒有明確提出”,。蔡繼明說,，按照現(xiàn)有規(guī)定，所謂農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地,，就是用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的那點土地,，公共設施不算，農(nóng)民的宅基地也不算,。因此,，他認為對“經(jīng)營性”土地應該做動態(tài)的理解,，比如,，如果人口越來越少公共設施就可以減少,，那么這部分建設用地，就可以轉化為經(jīng)營性用地,。
在農(nóng)地入市的環(huán)節(jié)上,，無可避免的還要涉及小產(chǎn)權房的問題。三中全會《決定》當中提出,，要完善農(nóng)民的宅基地制度,，賦予農(nóng)民的房屋財產(chǎn)權完整的物權。甚至通過試點可以出租,、轉讓,、抵押。
“今天說小產(chǎn)權房是非法的,，將來集體用地如果合法進入市場,，是不是就可以允許大量的小產(chǎn)權房產(chǎn)生和進行交易？”蔡繼明說,。
高培勇：城鄉(xiāng)一體化新格局帶來三方面問題
中國社會科學院學部委員,、財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長高培勇說，對三中全會與中央城鎮(zhèn)化工作會議精神的體會,，一個中心的線索就是要把住房的建設,、住房的發(fā)展納入到城鄉(xiāng)一體化的新格局當中來加以定位，從而謀劃今后的發(fā)展路徑,。有三個方面的問題需要討論,。
第一個問題是對住房的屬性定位。究竟是商品還是介于商品和公共物品之間的一種混合品,，或者說是一種自給自足的自然品,？這是首先要說清楚的一件事。我的體會,，在城鄉(xiāng)一體化的條件下,，住房對于大多數(shù)人來講都是一種混合品，但是對于有了一定的經(jīng)濟實力和經(jīng)濟地位的人,，可能要把它當作商品來加以對待,。
第二個要解決的問題，在城鄉(xiāng)一體化的條件下,，要打破二元體制,，塑造一元體制。一旦在一元體制背景條件下來研究住房問題,，那么不管是農(nóng)民還是城市市民,，都要遵從市場經(jīng)濟的一般規(guī)律，都要在市場經(jīng)濟的環(huán)境條件下,，在一個統(tǒng)一的制度框架條件下,，來對接政府的公共服務,。所以具體到一個城市，就不能只管自己所屬居民的住房保障問題,，肯定也要涉及外來人口,。
第三個要研究的事情，三中全會提出,，要讓市場在資源配置當中起決定性作用,。對于住房來說，其中相當一部分是作為商品的,，這部分是不是應該交給市場去加以解決,。在這個基礎上，政府的調控應該調控到怎樣一種地步,，應該在什么樣的背景條件下出手調控,，對于作為混合品的這部分住房，政府和市場的對接點究竟在什么地方,？特別是隨著城鄉(xiāng)一體化的進程,，對于坐落在農(nóng)村地帶的、長期以來被當作自給自足的自然品的那部分住房,，該怎樣納入到城鄉(xiāng)一體化的住房發(fā)展格局當中來,，都是需要研究的新課題。