張卓元：行政手段控制房?jī)r(jià)效果有限
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員張卓元表示,，近兩年中國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲，特別是一,、二線城市的非理性上漲,，說(shuō)明了一個(gè)道理，就是靠行政手段控制房?jī)r(jià)效果有限,。
張卓元表示，這幾年中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲,，特別是一,、二線城市房?jī)r(jià)上漲，說(shuō)明了靠行政手段來(lái)控制房?jī)r(jià)可能短期有效,，長(zhǎng)期來(lái)看還是有一定問(wèn)題的,。
“過(guò)去國(guó)務(wù)院關(guān)于控制房?jī)r(jià)上漲出臺(tái)了很多政策，有一定成效,，但是現(xiàn)在看來(lái),，由于沒(méi)有長(zhǎng)效機(jī)制，所以造成了今年一,、二線房?jī)r(jià)上漲20%以上的情況,。因此，主要靠行政手段的調(diào)控只能是臨時(shí)的,、短期的,、應(yīng)急的�,！睆堊吭硎�,，對(duì)商品房房?jī)r(jià)進(jìn)行控制應(yīng)主要靠經(jīng)濟(jì)手段,。因?yàn)椋绻阋环矫尕泿糯罅客獍l(fā),，投資渠道又比較窄,，行政手段來(lái)控制房?jī)r(jià)，短時(shí)間可以有效,，但長(zhǎng)時(shí)間是不可能的,。
張卓元認(rèn)為，今后房地產(chǎn)調(diào)控將更多依靠經(jīng)濟(jì),、市場(chǎng)手段控制房?jī)r(jià),。而市場(chǎng)手段中重要方面便是房地產(chǎn)稅。十八屆三中全會(huì)對(duì)住房問(wèn)題的論述中,，明確表示,，將加快房地產(chǎn)稅的立法并適時(shí)推進(jìn)改革。他指出,，這個(gè)信號(hào)就是表示,，房地產(chǎn)稅肯定要實(shí)行，先立法,，然后再開征,。而在這之前，可能會(huì)先擴(kuò)大試點(diǎn),。
張卓元表示,，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下征收房產(chǎn)稅是應(yīng)該的。但由于不能短時(shí)間就完善,，因此應(yīng)實(shí)施逐步推進(jìn)的政策,，“美國(guó)的房產(chǎn)稅也是經(jīng)過(guò)幾十年的逐步完善，不是一下就完善,，包括我們要立法,，立法也不要求一次就能夠弄得非常完善，要想辦法先啟動(dòng),。因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅的確是對(duì)限制住房過(guò)度投資,、投機(jī)的需求是很有效的�,！�
對(duì)于三中全會(huì)相關(guān)內(nèi)容的解讀,，張卓元認(rèn)為，研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)比較明確,，政策性金融機(jī)構(gòu)將類似于美國(guó)的房地美,、房利美�,！半m然美國(guó)的‘兩房’雖然國(guó)際金融危機(jī)出了點(diǎn)問(wèn)題,，但是它對(duì)解決美國(guó)的一些低收入群體的住房還是起了很大作用的,。包括中間層收入群體的住房問(wèn)題等�,！彼f(shuō),。
保障房將是我國(guó)未來(lái)住房保障體系中的重要部分。2013年4月9日,，住建部發(fā)布《關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》明確要求各地有序擴(kuò)大住房保障覆蓋范圍,，在2013年年底前，地級(jí)以上城市要明確外來(lái)務(wù)工人員申請(qǐng)住房保障條件,。這一項(xiàng)政策出臺(tái)將進(jìn)一步推動(dòng)我國(guó)城市住房市場(chǎng)增長(zhǎng),，也給住房市場(chǎng)帶來(lái)更多的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。張卓元表示,，此次決定提出要健全符合國(guó)情的住房保障和供應(yīng)體系,。而這方面內(nèi)容放在社會(huì)保障制度里，這就意味著建立住房保障,，是政府的職責(zé),。上述問(wèn)題的改革，將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展起到很好的作用,。
蔡繼明：遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲不能忽略供給
清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明表示,，這些年來(lái)我們房地產(chǎn)調(diào)控政策表現(xiàn)出來(lái)的一個(gè)教訓(xùn)是“十年九調(diào)，越調(diào)越高”,，不僅遏制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲的勢(shì)頭這個(gè)目標(biāo)沒(méi)有實(shí)現(xiàn),，讓它回歸理性的水平就更談不上了。
他認(rèn)為,，之所以“十調(diào)九高”,，就是因?yàn)橹蛔⒅匦枨螅雎粤斯┙o,。一直以來(lái)的調(diào)控政策總是從需求的角度遏制對(duì)住房的購(gòu)買,，供給卻沒(méi)有有效增加,�,！叭绻覀兺瑯哟蠓仍黾庸┙o，供給曲線相應(yīng)移動(dòng),，不僅不會(huì)上升,，至少能保持平穩(wěn)，還有可能下降”,。
蔡繼明認(rèn)為,，還有一個(gè)很重要的制度上的原因，是現(xiàn)在的土地市場(chǎng)部需要完善,，目前的現(xiàn)象是地方政府壟斷了土地市場(chǎng),。對(duì)地方政府而言,，一方面用強(qiáng)征的方式壟斷了買方，同時(shí)又壟斷了賣方,�,！耙粋�(gè)壟斷市場(chǎng)，尤其是賣方壟斷,，必然導(dǎo)致價(jià)格高于競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng),。”
這種壟斷造成了兩個(gè)方面的弊端,，一是總量供給不足,。大量的農(nóng)村集體建設(shè)用地由于政府的壟斷，不能進(jìn)入市場(chǎng),，導(dǎo)致土地供給總量嚴(yán)重不足,。二是供給結(jié)構(gòu)出了問(wèn)題，大量的土地都是用于工業(yè)用地,，工業(yè)用地和住宅用地比例嚴(yán)重失調(diào),。
至于造成地方政府壟斷行為的根本原因，蔡繼明認(rèn)為其癥結(jié)是則是因?yàn)楝F(xiàn)行的土地制度,。嚴(yán)格地說(shuō),，我們沒(méi)有像樣的土地市場(chǎng)，也就談不上發(fā)揮市場(chǎng)在土地資源配置中的作用,。
“本屆三中全會(huì)還提到了‘農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地’和國(guó)有土地同等入市,，在‘經(jīng)營(yíng)性’里面，到底哪些可以入市并沒(méi)有明確提出”,。蔡繼明說(shuō),，按照現(xiàn)有規(guī)定，所謂農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地,，就是用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的那點(diǎn)土地,，公共設(shè)施不算，農(nóng)民的宅基地也不算,。因此,，他認(rèn)為對(duì)“經(jīng)營(yíng)性”土地應(yīng)該做動(dòng)態(tài)的理解，比如,，如果人口越來(lái)越少公共設(shè)施就可以減少,，那么這部分建設(shè)用地，就可以轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)性用地,。
在農(nóng)地入市的環(huán)節(jié)上,，無(wú)可避免的還要涉及小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題。三中全會(huì)《決定》當(dāng)中提出,，要完善農(nóng)民的宅基地制度,，賦予農(nóng)民的房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)完整的物權(quán),。甚至通過(guò)試點(diǎn)可以出租、轉(zhuǎn)讓,、抵押,。
“今天說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房是非法的，將來(lái)集體用地如果合法進(jìn)入市場(chǎng),，是不是就可以允許大量的小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生和進(jìn)行交易,？”蔡繼明說(shuō)。
高培勇：城鄉(xiāng)一體化新格局帶來(lái)三方面問(wèn)題
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員,、財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)高培勇說(shuō),，對(duì)三中全會(huì)與中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議精神的體會(huì)，一個(gè)中心的線索就是要把住房的建設(shè),、住房的發(fā)展納入到城鄉(xiāng)一體化的新格局當(dāng)中來(lái)加以定位,，從而謀劃今后的發(fā)展路徑。有三個(gè)方面的問(wèn)題需要討論,。
第一個(gè)問(wèn)題是對(duì)住房的屬性定位,。究竟是商品還是介于商品和公共物品之間的一種混合品，或者說(shuō)是一種自給自足的自然品,？這是首先要說(shuō)清楚的一件事,。我的體會(huì)，在城鄉(xiāng)一體化的條件下,，住房對(duì)于大多數(shù)人來(lái)講都是一種混合品,，但是對(duì)于有了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)濟(jì)地位的人，可能要把它當(dāng)作商品來(lái)加以對(duì)待,。
第二個(gè)要解決的問(wèn)題,，在城鄉(xiāng)一體化的條件下，要打破二元體制,，塑造一元體制,。一旦在一元體制背景條件下來(lái)研究住房問(wèn)題，那么不管是農(nóng)民還是城市市民,，都要遵從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律,，都要在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境條件下，在一個(gè)統(tǒng)一的制度框架條件下,，來(lái)對(duì)接政府的公共服務(wù),。所以具體到一個(gè)城市,，就不能只管自己所屬居民的住房保障問(wèn)題,，肯定也要涉及外來(lái)人口。
第三個(gè)要研究的事情,，三中全會(huì)提出,，要讓市場(chǎng)在資源配置當(dāng)中起決定性作用,。對(duì)于住房來(lái)說(shuō)，其中相當(dāng)一部分是作為商品的,，這部分是不是應(yīng)該交給市場(chǎng)去加以解決,。在這個(gè)基礎(chǔ)上，政府的調(diào)控應(yīng)該調(diào)控到怎樣一種地步,，應(yīng)該在什么樣的背景條件下出手調(diào)控,，對(duì)于作為混合品的這部分住房，政府和市場(chǎng)的對(duì)接點(diǎn)究竟在什么地方,？特別是隨著城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程,，對(duì)于坐落在農(nóng)村地帶的、長(zhǎng)期以來(lái)被當(dāng)作自給自足的自然品的那部分住房,，該怎樣納入到城鄉(xiāng)一體化的住房發(fā)展格局當(dāng)中來(lái),，都是需要研究的新課題。