對(duì)于市場(chǎng)關(guān)心的近期多家商業(yè)銀行收緊房貸的問題,，央行發(fā)言人表示,，繼續(xù)貫徹落實(shí)好差別化住房信貸政策，積極滿足居民家庭首套自住購房的合理信貸需求，這個(gè)政策方向沒有改變,。從調(diào)查來看，各商業(yè)銀行并未出臺(tái)明確的個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款停貸政策,。(10月21日央行網(wǎng)站)
央行政策未變,，各商業(yè)銀行總行也沒有下達(dá)停貸要求,。但是一些基層銀行房貸收緊確是不爭的事實(shí),。數(shù)據(jù)顯示，一些基層銀行房貸占個(gè)貸比例已經(jīng)由此前的80%下降到55%,。筆者猜測(cè),，一些銀行停貸或者延長貸款時(shí)間、嚴(yán)格房貸條件,，完全是商業(yè)銀行特別是基層銀行內(nèi)部掌控的結(jié)果,。
首先，從經(jīng)營利潤和資金流動(dòng)性狀況分析,，目前商業(yè)銀行按照基準(zhǔn)利率吸收存款資金來源已經(jīng)越來越困難了,。無可奈何之下，通過大量發(fā)售理財(cái)產(chǎn)品變相提高利率來吸收資金,，但其成本畸高,，按照這個(gè)成本發(fā)放房貸特別是首套利率優(yōu)惠住房貸款,，銀行根本不賺錢甚至賠錢,。同時(shí)，目前銀行業(yè)資金普遍緊缺,，對(duì)及時(shí)回收變現(xiàn)的流動(dòng)性要求越來越高,，而個(gè)人住房貸款動(dòng)輒10年、20年甚至30年,，流動(dòng)性極差,，又沒有資產(chǎn)證券化市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓渠道。
除了利差小,、不賺錢,、流動(dòng)性差等原因以外，筆者認(rèn)為更重要的原因是,，商業(yè)銀行已經(jīng)感受到房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫風(fēng)險(xiǎn),。房價(jià)非理性上漲助推的金融泡沫風(fēng)險(xiǎn)正在加劇，嚇退了銀行房地產(chǎn)貸款,，包括個(gè)人住房按揭貸款,。房貸由過去的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)變成高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。
目前,，無論從收入房價(jià)比,、租售比、房價(jià)物價(jià)比,，還是與世界發(fā)達(dá)國家城市房價(jià)相比,，我國樓市存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)都是不爭的事實(shí)。按照兩個(gè)最常用標(biāo)準(zhǔn)來看，中國樓市泡沫都很嚴(yán)重：一線城市的房價(jià)收入比已經(jīng)普遍在25倍以上;而房產(chǎn)的售價(jià)與月租價(jià)之比也普遍達(dá)到了500~600倍,，甚至出現(xiàn)了超過800倍的,。
筆者完全贊同張庭賓先生的觀點(diǎn)：中國內(nèi)地房價(jià)泡沫堪比2007年的股市，現(xiàn)在中國內(nèi)地房價(jià)泡沫程度相當(dāng)于2007年10月16號(hào)上證指數(shù)最高6124.04點(diǎn)位的A股泡沫,。從國際環(huán)境看,，美國暫緩量化寬松退出，必將使得金融泡沫越吹越大,，但退出只是時(shí)間問題,，最遲在明年底以前必將徹底停止，到時(shí)候可能會(huì)刺破中國樓市泡沫,。
從國內(nèi)看,，目前一線和省會(huì)城市房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出大部分居民收入的承受能力，過高的價(jià)格已經(jīng)使得需求完全喪失了信心,。同時(shí)銀行業(yè)已經(jīng)紛紛收緊房貸,，使得需求者的最重要資金來源被卡死。
一旦房地產(chǎn)泡沫破滅,，引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)絕不能輕視,。截至9月末，主要金融機(jī)構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額14.17萬億元,，其中個(gè)人住房貸款余額8.7萬億元,。一旦出現(xiàn)違約斷供潮，不良貸款將急劇增加,。
政策選擇有二：一是主動(dòng)調(diào)控和引導(dǎo),，使得房地產(chǎn)泡沫有所控制地慢慢消退，盡量減輕其對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊,，二是放任自由市場(chǎng)調(diào)節(jié),，讓無形之手刺破房地產(chǎn)泡沫，代價(jià)也許大一些,，對(duì)經(jīng)濟(jì)沖擊也許猛烈一些,，但是代價(jià)大也有好的一面，那就是容易使得我們長記性,，徹骨之痛才能記憶深刻,。