對于市場關(guān)心的近期多家商業(yè)銀行收緊房貸的問題,，央行發(fā)言人表示，繼續(xù)貫徹落實好差別化住房信貸政策,，積極滿足居民家庭首套自住購房的合理信貸需求,，這個政策方向沒有改變。從調(diào)查來看,，各商業(yè)銀行并未出臺明確的個人房地產(chǎn)按揭貸款停貸政策,。(10月21日央行網(wǎng)站)
央行政策未變，各商業(yè)銀行總行也沒有下達停貸要求,。但是一些基層銀行房貸收緊確是不爭的事實,。數(shù)據(jù)顯示，一些基層銀行房貸占個貸比例已經(jīng)由此前的80%下降到55%,。筆者猜測,，一些銀行停貸或者延長貸款時間、嚴(yán)格房貸條件,，完全是商業(yè)銀行特別是基層銀行內(nèi)部掌控的結(jié)果,。
首先，從經(jīng)營利潤和資金流動性狀況分析,，目前商業(yè)銀行按照基準(zhǔn)利率吸收存款資金來源已經(jīng)越來越困難了,。無可奈何之下，通過大量發(fā)售理財產(chǎn)品變相提高利率來吸收資金,，但其成本畸高,，按照這個成本發(fā)放房貸特別是首套利率優(yōu)惠住房貸款，銀行根本不賺錢甚至賠錢,。同時,，目前銀行業(yè)資金普遍緊缺，對及時回收變現(xiàn)的流動性要求越來越高,，而個人住房貸款動輒10年,、20年甚至30年，流動性極差,，又沒有資產(chǎn)證券化市場轉(zhuǎn)讓渠道,。
除了利差小、不賺錢,、流動性差等原因以外,，筆者認(rèn)為更重要的原因是，商業(yè)銀行已經(jīng)感受到房地產(chǎn)市場的泡沫風(fēng)險,。房價非理性上漲助推的金融泡沫風(fēng)險正在加劇,，嚇退了銀行房地產(chǎn)貸款，包括個人住房按揭貸款。房貸由過去的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)變成高風(fēng)險資產(chǎn),。
目前,，無論從收入房價比、租售比,、房價物價比,，還是與世界發(fā)達國家城市房價相比，我國樓市存在泡沫風(fēng)險都是不爭的事實,。按照兩個最常用標(biāo)準(zhǔn)來看,，中國樓市泡沫都很嚴(yán)重：一線城市的房價收入比已經(jīng)普遍在25倍以上;而房產(chǎn)的售價與月租價之比也普遍達到了500~600倍，甚至出現(xiàn)了超過800倍的,。
筆者完全贊同張庭賓先生的觀點：中國內(nèi)地房價泡沫堪比2007年的股市,，現(xiàn)在中國內(nèi)地房價泡沫程度相當(dāng)于2007年10月16號上證指數(shù)最高6124.04點位的A股泡沫。從國際環(huán)境看,，美國暫緩量化寬松退出,，必將使得金融泡沫越吹越大，但退出只是時間問題,，最遲在明年底以前必將徹底停止,，到時候可能會刺破中國樓市泡沫。
從國內(nèi)看,，目前一線和省會城市房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出大部分居民收入的承受能力,，過高的價格已經(jīng)使得需求完全喪失了信心。同時銀行業(yè)已經(jīng)紛紛收緊房貸,，使得需求者的最重要資金來源被卡死,。
一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，引發(fā)的金融風(fēng)險絕不能輕視,。截至9月末,，主要金融機構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額14.17萬億元，其中個人住房貸款余額8.7萬億元,。一旦出現(xiàn)違約斷供潮,，不良貸款將急劇增加。
政策選擇有二：一是主動調(diào)控和引導(dǎo),，使得房地產(chǎn)泡沫有所控制地慢慢消退,，盡量減輕其對經(jīng)濟的沖擊，二是放任自由市場調(diào)節(jié),，讓無形之手刺破房地產(chǎn)泡沫,，代價也許大一些，對經(jīng)濟沖擊也許猛烈一些,，但是代價大也有好的一面,，那就是容易使得我們長記性,，徹骨之痛才能記憶深刻,。