十八屆三中全會(huì)漸行漸近,。從目前來看,，房地產(chǎn)行業(yè)管理將會(huì)是一個(gè)改革重點(diǎn)。目前,，不少專家各抒己見,，但有一點(diǎn)是共同的，那就是長(zhǎng)效機(jī)制亟須盡快取代現(xiàn)行的行政調(diào)控手段,。
緣何“屢調(diào)屢漲”
要構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制,，一個(gè)必修的功課就是探討過去十年(2003-2012)的調(diào)控為何會(huì)陷入“屢調(diào)屢漲”的境地。過去十年,，房地產(chǎn)調(diào)控出問題與源頭上的土地制度關(guān)系極大,。
上世紀(jì)80年代以來，我國(guó)無論哪一個(gè)行業(yè)從計(jì)劃到市場(chǎng)的改革,，都會(huì)帶來該行業(yè)商品供應(yīng)的大幅度增長(zhǎng),，在數(shù)年內(nèi)迅速消除計(jì)劃時(shí)代的供應(yīng)短缺，甚至出現(xiàn)供應(yīng)過剩,。但是,，相對(duì)于住房需求的短期內(nèi)迅速釋放，2003年住房市場(chǎng)化加速,，并沒有帶來住房供應(yīng)快速增長(zhǎng),，關(guān)鍵的問題就是行業(yè)的源頭——土地市場(chǎng)。
很多研究認(rèn)為,，2004年“8·31”大限以后,，地方政府通過“招拍掛”壟斷了土地市場(chǎng)供應(yīng),，實(shí)行“饑餓式”供地，故意抬高地價(jià)并驅(qū)動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲,。其實(shí)情況相反,。首先，為了約束地方用地“饑渴癥”,，中央通過土地用途管制(特別是18億畝紅線)和地方用地指標(biāo)審批,，卡死了地方每年用地總規(guī)模;其次，地方招商引資(工商業(yè)用地)低效占用了大量的建設(shè)用地;最后,，地方各類用途的用地沖突,、規(guī)劃上的不合理、從儲(chǔ)備到出讓周期太長(zhǎng)和審批低效等,，讓供給彈性本身就很小的土地供應(yīng)更加少了,，這也是各地每年的土地供應(yīng)計(jì)劃完不成的主要原因，造成了土地供應(yīng)人為減少和地價(jià)的被動(dòng)上漲,。
在住房供應(yīng)的上游(土地市場(chǎng))缺乏彈性,，而下游需求無限競(jìng)爭(zhēng)的情況下，房?jī)r(jià)上漲不可避免,。這時(shí)候，應(yīng)當(dāng)發(fā)揮政府直接供應(yīng)的效率,，特別是保障性住房的大規(guī)模供應(yīng),，大蕭條后的美國(guó)、二戰(zhàn)后的英國(guó)和日本都是如此,。但是,，2003年提出房地產(chǎn)支柱地位后，1998年“房改”后確定的經(jīng)濟(jì)適用住房為主體的住房供應(yīng)模式基本被忽略,，直到2008年才正式重啟,，2010年提出當(dāng)年開工590萬套保障房后，才進(jìn)入大規(guī)模的保障房建設(shè)階段,。但是,，由于土地出讓金無法有效納入預(yù)算內(nèi)，變成了地方政府可自由支配的,、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和自身利益的工具,。2010年以來是地方土地財(cái)政的輝煌期，“土地資本金+貸款杠桿”撬動(dòng)了浩浩蕩蕩的基建投資,，而超過4000萬套保障房建設(shè)的浩大工程,，與這一時(shí)期地方政府大規(guī)模基建投資在用地和資金需求直接沖突,。因此,，為完成保障房的任務(wù),，將國(guó)有企事業(yè)單位的集資房納入、將保障房建在配套缺乏的城郊等就是必然的現(xiàn)象,，“好的保障房”則面臨著尋租的巨大壓力,。于是，盡管2010年以來加大了保障房建設(shè)力度,，但滿足基本和分流需求的效果甚微,。
房地產(chǎn)調(diào)控面臨兩大壓力
在基本住房需求不能得到有效滿足的同時(shí)，近十年來房?jī)r(jià)快速上漲造成的另一個(gè)嚴(yán)重問題,，就是收入差距的拉大,。這使得房地產(chǎn)調(diào)控始終面臨著兩大壓力：一方面是低收入人群對(duì)于“住有所居”訴求，另一方面就是縮小“因房?jī)r(jià)上漲而拉大的收入差距”的訴求,。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城鎮(zhèn)入戶調(diào)查的口徑計(jì)算,，過去十年間，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅價(jià)格年均漲幅約為16.1%,，遠(yuǎn)高于同期城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅,。因此，房?jī)r(jià)上漲通過財(cái)產(chǎn)性收入的倍增進(jìn)一步增加了高收入人群的財(cái)富水平,，加大了其與工薪階層的收入差距,。在一、二線重點(diǎn)城市,，過去十年間吸引了超過80%的外來新移民,，再加上本地的工薪階層，“因房?jī)r(jià)上漲而拉大收入差距”的調(diào)控壓力更大,。因此,，即便是這些城市保障房有所起色，調(diào)控的壓力也不會(huì)輕多少,。保障房做得好的國(guó)家或地區(qū)(如中國(guó)香港和新加坡),，其商品房?jī)r(jià)格也非常高。做好住房保障只是保障了基本需求,，但不能降低老百姓對(duì)高房?jī)r(jià)的抱怨,。
事實(shí)上，降低房?jī)r(jià),、縮小因房?jī)r(jià)而產(chǎn)生的收入差距,，進(jìn)而降低調(diào)控的壓力，現(xiàn)成的,、可用的調(diào)控措施不是沒有,。如稅收的政策有房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅,、個(gè)人所得稅,、資本利得稅等,，金融的政策有上浮利率水平，土地的政策有小產(chǎn)權(quán)房入市,、集體土地市場(chǎng)化改革等,。盡管這些政策存在信息登記、權(quán)屬混亂,、上位法限制等障礙,，但并不是沒有實(shí)施的空間和可操作的手法。然而對(duì)初始制約條件的容忍,，造成了房?jī)r(jià)越漲,、制約越明顯的惡性循環(huán)。調(diào)控政策的成本在房?jī)r(jià)上漲下,，顯得微不足道,，需求無法得到遏制。同時(shí)助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期,，掌握了規(guī)律的人,，一旦撈到了第一桶金就很輕易地再去撈金，政策落入“空調(diào)”便是必然,。
在未來住房調(diào)控政策設(shè)計(jì)中,，首要的選擇是堅(jiān)持和完善現(xiàn)有政策，如存量建設(shè)用地(工業(yè)園區(qū))的再利用,、加大保障房公共配套投資,、房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)大等，這些措施實(shí)施起來面臨的困難和風(fēng)險(xiǎn)程度較小,，對(duì)調(diào)控效果的邊際改善較為明顯。體制層面的改革措施,，如集體土地入市,、中央地方財(cái)稅關(guān)系調(diào)整等，在兼顧現(xiàn)狀制約和風(fēng)險(xiǎn)的前提下,，局部性改革的可能性較大,，最終實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效機(jī)制對(duì)現(xiàn)有措施的完全替代。