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雖然最近幾年政府多次出臺各種政策進行調控,，但仍然難阻房價飛漲。普通民眾依靠正常勞動收入,，去買房安居樂業(yè)變得越來越遙遠,。
有鑒于此，一些專家學者提出,，中國樓市需要一套真正行之有效的長效機制,，而不是以限購為主的短期“急就章”。
在提長效機制之前,，有必要先搞清楚兩個問題,，一個是中國房地產市場（這里主要是指住宅市場）的真實供求狀況，一個是樓市調控的具體目標,。遺憾的是,，很少有人愿意靜下來思考這兩個問題，只好陷入周而復始的爭論,。
早在2011年初,，北京出臺15條樓市調控細則的時候，筆者就提出,，調控之前需要盡快進行一次全國住房普查,。難以想象，對于房地產這樣關系到國計民生的領域,，宏觀調控多年,，竟然還沒有開展過一次全國性的住房普查，即使是以省或直轄市為范圍的住房普查也從來沒有開展過,。與之相反,，全國性宏觀調控措施已經出臺了不計其數的版本。盲人騎瞎馬,，夜半臨深池,，宏觀調控在尷尬中走向尷尬,，也是再正常不過的結果。
中國已經成功進行過多次全國性的人口普查,，以及經濟普查,。由于住房的不可移動性和住房產權登記制度，全國住房普查在技術上難度應該比人口普查和經濟普查更小,，在執(zhí)行上也更加容易,。以家庭為單位，以家庭人口為參照系數,，進行全國性住房普查,，并全國登記聯網，只有在此基礎上,，政策的制定者們才能更加趨近合理,。
出于眾所周知的原因，普查的結果可以暫時不公開,，全國聯網的信息也僅供一定決策范圍內查閱和使用,，以使科學調研和調控的阻力變得最小。
遺憾的是,，三年即將過去，我們還沒有補上這一課,。而可怕的是,，我們補這一課的時間越晚，浪費的時間和社會財富成本將越大,。中國的住宅總量是供不應求還是分配不均,？這一問題的真實答案，將決定中國最終采取什么樣的調控手段,，決策者得不到真實,、完整、具體細致的信息,，調控策略就會出現偏差,，整個社會為此將付出極其昂貴的代價。
至于樓市調控的具體目標是什么,？很多人想當然地認為,，就是把房價降下來，這種認識或許是想當然,，樸素得有一點一廂情愿,。理性地看，樓市調控最理想和理性的目標,，也許就是讓普通公民能夠靠自己的勞動收入,，在自己生活的城市,，買得起用于自住的房子。
那么,，中國樓市調控的長效機制到底在哪里,？辦法應該是，摸清家底之后,，去投資化和扶助民生將是樓市長效機制的兩大主線,。
摸清家底我們就會發(fā)現樓市的癥結在哪？是總量不夠還是分配不均,？如果是總量問題,，那需要加大投資，而如果是因為炒房,、投資行為使得住房分配不均,，那就需要對癥下藥，堅決去除投機性炒作的土壤,。
這就需要,，在住房信息登記聯網完成之后，對家庭第三套和三套以上住房開始征稅,，壓縮投資炒房的套利空間,，這是樓市調控長效機制的一大主線。例如,，對家庭第二套住房,，首付5成按揭，無利率優(yōu)惠,；第三套住房,，每年按價值5%征收房產稅，第四套10%,，依次遞增,。當然，具體稅率得政府說了算,。如此一來,，炒房者的持有成本和風險上升，獲利空間縮小,，自然會考慮離開,。這一措施，將結束中國樓市此前10年來全民炒房的擊鼓傳花游戲,。
在去投資化的同時,，降低自住型購房的門檻，將是長效機制的另一大主線。具體操作來看，對城市居民購買的首套住房，減免交易稅費,，首付降低到一成（如果商業(yè)銀行能夠控制風險,，首付比例降到５％甚至零也未嘗不可）,，都可以大大減輕購房者的支付壓力。另外，對于購買家庭首套房的貸款，利率給予一定優(yōu)惠,，政府也補貼部分利息，都是可取的,。
據筆者所了解,，在京滬廣深等一線城市，購買家庭第一套住房的當地居民,，絕對數量已經很小,。當地政府為此支付的社會成本有限，而為此獲得的社會效益與支持將遠大于投入,，何樂而不為,？
總而言之，讓市場回歸理性,，政府保障市場秩序和民生,，這才是行之有效的樓市長效機制。
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