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雖然最近幾年政府多次出臺(tái)各種政策進(jìn)行調(diào)控，但仍然難阻房?jī)r(jià)飛漲,。普通民眾依靠正常勞動(dòng)收入,，去買房安居樂業(yè)變得越來越遙遠(yuǎn)。
有鑒于此,，一些專家學(xué)者提出,，中國樓市需要一套真正行之有效的長(zhǎng)效機(jī)制，而不是以限購為主的短期“急就章”,。
在提長(zhǎng)效機(jī)制之前,，有必要先搞清楚兩個(gè)問題，一個(gè)是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)（這里主要是指住宅市場(chǎng)）的真實(shí)供求狀況,，一個(gè)是樓市調(diào)控的具體目標(biāo),。遺憾的是,，很少有人愿意靜下來思考這兩個(gè)問題，只好陷入周而復(fù)始的爭(zhēng)論,。
早在2011年初,，北京出臺(tái)15條樓市調(diào)控細(xì)則的時(shí)候，筆者就提出,，調(diào)控之前需要盡快進(jìn)行一次全國住房普查,。難以想象，對(duì)于房地產(chǎn)這樣關(guān)系到國計(jì)民生的領(lǐng)域,，宏觀調(diào)控多年,，竟然還沒有開展過一次全國性的住房普查，即使是以省或直轄市為范圍的住房普查也從來沒有開展過,。與之相反,，全國性宏觀調(diào)控措施已經(jīng)出臺(tái)了不計(jì)其數(shù)的版本。盲人騎瞎馬,，夜半臨深池,，宏觀調(diào)控在尷尬中走向?qū)擂危彩窃僬２贿^的結(jié)果,。
中國已經(jīng)成功進(jìn)行過多次全國性的人口普查,，以及經(jīng)濟(jì)普查。由于住房的不可移動(dòng)性和住房產(chǎn)權(quán)登記制度,，全國住房普查在技術(shù)上難度應(yīng)該比人口普查和經(jīng)濟(jì)普查更小,，在執(zhí)行上也更加容易。以家庭為單位,，以家庭人口為參照系數(shù),，進(jìn)行全國性住房普查，并全國登記聯(lián)網(wǎng),，只有在此基礎(chǔ)上,，政策的制定者們才能更加趨近合理。
出于眾所周知的原因,，普查的結(jié)果可以暫時(shí)不公開,，全國聯(lián)網(wǎng)的信息也僅供一定決策范圍內(nèi)查閱和使用，以使科學(xué)調(diào)研和調(diào)控的阻力變得最小,。
遺憾的是，三年即將過去,，我們還沒有補(bǔ)上這一課,。而可怕的是，我們補(bǔ)這一課的時(shí)間越晚,，浪費(fèi)的時(shí)間和社會(huì)財(cái)富成本將越大,。中國的住宅總量是供不應(yīng)求還是分配不均,？這一問題的真實(shí)答案，將決定中國最終采取什么樣的調(diào)控手段,，決策者得不到真實(shí),、完整、具體細(xì)致的信息,，調(diào)控策略就會(huì)出現(xiàn)偏差,，整個(gè)社會(huì)為此將付出極其昂貴的代價(jià)。
至于樓市調(diào)控的具體目標(biāo)是什么,？很多人想當(dāng)然地認(rèn)為,，就是把房?jī)r(jià)降下來，這種認(rèn)識(shí)或許是想當(dāng)然,，樸素得有一點(diǎn)一廂情愿,。理性地看，樓市調(diào)控最理想和理性的目標(biāo),，也許就是讓普通公民能夠靠自己的勞動(dòng)收入,，在自己生活的城市，買得起用于自住的房子,。
那么,，中國樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制到底在哪里？辦法應(yīng)該是,，摸清家底之后,，去投資化和扶助民生將是樓市長(zhǎng)效機(jī)制的兩大主線。
摸清家底我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)樓市的癥結(jié)在哪,？是總量不夠還是分配不均,？如果是總量問題，那需要加大投資,，而如果是因?yàn)槌捶�,、投資行為使得住房分配不均，那就需要對(duì)癥下藥,，堅(jiān)決去除投機(jī)性炒作的土壤,。
這就需要，在住房信息登記聯(lián)網(wǎng)完成之后,，對(duì)家庭第三套和三套以上住房開始征稅,，壓縮投資炒房的套利空間，這是樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的一大主線,。例如,，對(duì)家庭第二套住房，首付5成按揭,，無利率優(yōu)惠,；第三套住房,，每年按價(jià)值5%征收房產(chǎn)稅，第四套10%,，依次遞增,。當(dāng)然，具體稅率得政府說了算,。如此一來,，炒房者的持有成本和風(fēng)險(xiǎn)上升，獲利空間縮小,，自然會(huì)考慮離開,。這一措施，將結(jié)束中國樓市此前10年來全民炒房的擊鼓傳花游戲,。
在去投資化的同時(shí),，降低自住型購房的門檻，將是長(zhǎng)效機(jī)制的另一大主線,。具體操作來看,，對(duì)城市居民購買的首套住房，減免交易稅費(fèi),，首付降低到一成（如果商業(yè)銀行能夠控制風(fēng)險(xiǎn),，首付比例降到５％甚至零也未嘗不可），都可以大大減輕購房者的支付壓力,。另外,，對(duì)于購買家庭首套房的貸款，利率給予一定優(yōu)惠,，政府也補(bǔ)貼部分利息,，都是可取的。
據(jù)筆者所了解,，在京滬廣深等一線城市,，購買家庭第一套住房的當(dāng)?shù)鼐用瘢^對(duì)數(shù)量已經(jīng)很小,。當(dāng)?shù)卣疄榇酥Ц兜纳鐣?huì)成本有限,，而為此獲得的社會(huì)效益與支持將遠(yuǎn)大于投入，何樂而不為,？
總而言之,，讓市場(chǎng)回歸理性，政府保障市場(chǎng)秩序和民生,，這才是行之有效的樓市長(zhǎng)效機(jī)制,。
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