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今年以來,，有關(guān)各地銀行暫停房貸的消息層出不窮。截至目前,，北京,、上海、廣州,、深圳等城市的商業(yè)銀行相繼出現(xiàn)暫停房貸的情況,，且有從股份制銀行向國(guó)有商業(yè)銀行蔓延之勢(shì),，這引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。在房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的背景下,，銀行暫停房貸,，一定程度上折射出銀行地產(chǎn)金融策略的變化，反映出銀行對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的高度擔(dān)憂,。
房?jī)r(jià)上漲與實(shí)體經(jīng)濟(jì)背離態(tài)勢(shì)加劇,，促使商業(yè)銀行加快地產(chǎn)金融政策調(diào)整。承接去年第四季度上行態(tài)勢(shì),，今年以來我國(guó)主要大中城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，7月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有62個(gè),，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有57個(gè),。在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中樞下移的情況下，房?jī)r(jià)走勢(shì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)背離愈發(fā)明顯,，房?jī)r(jià)收入比和房屋租售比繼續(xù)上升,，與國(guó)際公認(rèn)合理的范圍更加偏離，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大,。
由于金融機(jī)構(gòu)過多介入房地產(chǎn)領(lǐng)域,，過去依靠資金推動(dòng)的地產(chǎn)金融運(yùn)營(yíng)模式存在較大的金融風(fēng)險(xiǎn)，因此,，在新形勢(shì)下調(diào)整地產(chǎn)金融政策勢(shì)在必行,。地產(chǎn)金融經(jīng)營(yíng)策略由過去積極介入向謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)政策轉(zhuǎn)變，也是商業(yè)銀行微觀審慎經(jīng)營(yíng)的必然結(jié)果,。
部分商業(yè)銀行暫停房貸還有經(jīng)濟(jì)上的考慮,。按照現(xiàn)行人民幣貸款基準(zhǔn)利率，五年期以上人民幣個(gè)人房貸利率為6.8%,，五年以上人民幣存款基準(zhǔn)利率為5.1%,。即使考慮存款利率和貸款利率不對(duì)稱上浮情況，但剔除個(gè)貸經(jīng)營(yíng)成本,，實(shí)際上個(gè)人房貸業(yè)務(wù)給商業(yè)銀行的凈息差非常有限,。
不僅如此，在流動(dòng)性總體穩(wěn)中趨緊的態(tài)勢(shì)下,，商業(yè)銀行中長(zhǎng)期穩(wěn)定性資金競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,，成本也有明顯上升。用相對(duì)較高的資金成本支持個(gè)貸業(yè)務(wù)擴(kuò)張,，對(duì)商業(yè)銀行來說得不償失,。個(gè)貸業(yè)務(wù)還面臨著較大的再投入壓力。從商業(yè)銀行實(shí)踐看，個(gè)人住房抵押貸款的平均償還期限通常為3~5年,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于個(gè)貸合同約定的期限,。在個(gè)貸提前償還后，商業(yè)銀行仍然面臨繼續(xù)發(fā)放個(gè)貸的壓力,。隨著房?jī)r(jià)上漲,，個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)也將會(huì)有所顯現(xiàn)。在貨幣政策穩(wěn)健偏緊的態(tài)勢(shì)下,，金融機(jī)構(gòu)信貸額度也相對(duì)緊張,，客觀上也需要從全局視角重新審視個(gè)人房貸業(yè)務(wù)。
暫停房貸有可能會(huì)向其他地產(chǎn)金融領(lǐng)域輻射,，如房地產(chǎn)開發(fā)貸款,、房地產(chǎn)信托以及其他地產(chǎn)融資等。最近一段時(shí)間“地王”頻出,，背后涉及的融資規(guī)模巨大,。按照一年到一年半的建設(shè)周期，未來風(fēng)險(xiǎn)極大,。因此,，由暫停房貸最終到地產(chǎn)融資政策全面收緊的可能性很大。這可能并非是國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的作用,，主要還是金融機(jī)構(gòu)基于微觀審慎經(jīng)營(yíng)主動(dòng)調(diào)整的結(jié)果。
因此,，我們要高度關(guān)注地產(chǎn)金融政策的后續(xù)演化,。在貨幣政策總體穩(wěn)健偏緊的大趨勢(shì)下，特別是隨著美國(guó)退出QE預(yù)期的增強(qiáng),，市場(chǎng)流動(dòng)性將會(huì)出現(xiàn)收縮,，資金推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)能削弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的可能性增加,。在這樣一個(gè)大的背景下,，房地產(chǎn)市場(chǎng)參與方要全面分析，審慎決策,，理智行動(dòng),。
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