房地產(chǎn)市場火爆到瘋狂,，這是否意味著擊鼓傳花的游戲已到尾聲,？
房地產(chǎn)越火爆，對地方財政的貢獻度越大,，緩解債務(wù)危機的能力越強,，各方對于房地產(chǎn)的依賴度越高，這是無法解套的循環(huán),。
9月2日中指院發(fā)布的
“百城價格指數(shù)”數(shù)據(jù)顯示,，“百城房價”已經(jīng)連續(xù)15個月環(huán)比上漲，8月百城住宅價格同比上漲8.61%,，是連續(xù)第9個月上漲,，并且漲幅比上月擴大0.67個百分點,，廣州房價同比漲幅達(dá)24.15%，位列百城之首,。而從環(huán)比來看,，環(huán)比上漲的有71個城市，下降的只有29個城市,。
有幾個跡象顯示,，房地產(chǎn)的絞索越來越緊。
資金集中到大城市,，上一輪房地產(chǎn)限購曾逼迫房地產(chǎn)開發(fā)商涌入不限購的三四線城市,，隨著調(diào)控的放松，開發(fā)商的資金再度聚焦于一二線核心城市,，這些城市的人口與財富的集聚能力,，被視為可以抵抗房地產(chǎn)泡沫崩潰的最厚冰層。
8月全國十大重點城市的住宅均價達(dá)到17871元/平方米,，環(huán)比上月上漲1.49%,，漲幅比上月擴大0.15個百分點，同比則上漲了12.18%,，且已連續(xù)第10個月上漲,，漲幅進一步擴大了1.12%。廣州,、北京,、上海等大城市的漲幅一馬當(dāng)先。相比而言,，洛陽,、太原等二線城市漲幅不高，而實體經(jīng)濟與民間借貸鏈條同步崩潰的地區(qū),，房價出現(xiàn)大幅下挫,，如鄂爾多斯、溫州,、神木等地,。
另一個值得警惕的跡象是，房地產(chǎn)貸款有所收緊,。這兩年房貸起起落落,，隨著房地產(chǎn)市場升溫，房貸也隨之升溫,。銀行放貸個人買房,，金融風(fēng)險全部囤積在銀行。
情況正在發(fā)生變化,，銀行貨幣收緊轉(zhuǎn)而追逐高利潤的中小企業(yè)貸款業(yè)務(wù),，房貸數(shù)量下行,。據(jù)《中國證券報》報道，目前多數(shù)商業(yè)銀行的個人住房按揭貸款政策并未發(fā)生改變,，但貸款發(fā)放方面與前期相比的確較為緊張,，首套房貸八五折優(yōu)惠利率“尚未絕跡”，只是申請門檻較高,。筆者走訪了一些中介,，房貸收縮幅度較大，而在三亞,，外地客買房除非具備一年以上的納稅與社保證明,，否則無法貸款購房。
貨幣不再像前幾年那么泛濫,，銀行與地方政府悄無聲息地收縮貸款范圍,，以現(xiàn)金繳款夯實房地產(chǎn)的根基。一旦出現(xiàn)風(fēng)吹草動,，房價下挫,，不會像鄂爾多斯一樣對銀行、民間借貸產(chǎn)生多米諾骨牌式的沖擊效應(yīng),，最多像三亞目前一樣房價滯漲,，但現(xiàn)金購房者有支付能力沒有使用金融杠桿，不會為回收資金瘋狂拋售房產(chǎn),，不會形成全面的金融危機,。
最后的跡象是移民潮中資金外流，去年可以統(tǒng)計到的,、在美購房的中國資金為90億美元，成為僅次于加拿大的第二大群體,。央視《經(jīng)濟信息聯(lián)播》今年3月報道,，美國國家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合會常務(wù)董事杰德史密斯表示：11%的國際銷售量都是來自中國買家，特別是在高端市場,，當(dāng)然整個市場的國際銷售量只有2%~3%,，但中國就占了11%，而且這個數(shù)字還在不停增長,。
區(qū)區(qū)90億美金并非國人在海外購房的全部,，考慮到第三次移民潮之劇烈，地下金融之發(fā)達(dá),，通過其他途徑購買海外資產(chǎn)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這一數(shù)字,。最近，對國人信心沖擊最大的事件,，當(dāng)然是李嘉誠拋售內(nèi)地與香港資產(chǎn),，這是空頭的市場行為,。
不管李嘉誠的做空，內(nèi)地地王頻出,，北京新地王每平方米7.3萬元,，已經(jīng)與香港接近，如果上升1.5倍則可以與香港高地價看齊,。在每平方米產(chǎn)出的單位GDP遠(yuǎn)不如香港的情況下,，這種地價是瘋狂的。
如果房地產(chǎn)價格停止上漲,，地方債務(wù)崩盤,；如果房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲，則未來市場必然崩盤,。崩潰的時間決定于民間資金存量,，決定于民間對房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持看好預(yù)期。與其他資產(chǎn)相比,，房地產(chǎn)背后有地方政府之手,，依舊是最抗跌的資產(chǎn)。
怎么辦,？最好的辦法是讓民間現(xiàn)金夯實房地產(chǎn)市場,，其次，提升單位面積的產(chǎn)出做實地價,，而這兩點,，前者是引誘民資，后者與加快改革提高效率是同一個意思,。否則,，房地產(chǎn)只有硬著陸一條路。