7月24日，美國底特律市府向密西根東區(qū)聯(lián)邦法院遞交了第9章破產(chǎn)保護(hù)申請(qǐng),。自此,，該市財(cái)政背負(fù)18.5億美元長期債務(wù)的破產(chǎn)案拉開了序幕。由于需要向法院提供有關(guān)市府財(cái)政前景的報(bào)告,，并可能包含市府計(jì)劃如何消減開支（比如裁員和重組政府機(jī)構(gòu)）等細(xì)節(jié),，審理程序相當(dāng)復(fù)雜，欲獲得破產(chǎn)申請(qǐng)批準(zhǔn)短則數(shù)月,，長則可能需要數(shù)年,。
而今年年初,，中國人在底特律瘋狂買房，因認(rèn)為該市房價(jià)低得“不可思議”,，有人甚至購買了幾百套房子“抄底”,，等待未來的上漲。那么底特律破產(chǎn)將如何影響這個(gè)城市的房地產(chǎn)市場呢,？“抄底”該市房地產(chǎn)的投資者會(huì)否有所斬獲,？
讓我們先來看看當(dāng)前底特律的市場狀況：
底特律，是一座走下坡路已達(dá)半個(gè)世紀(jì)的美國城市,，長期以來被列入美國“最危險(xiǎn)城市名單”的榜首,，以及商業(yè)和職場評(píng)比榜單的墊底城市。這在很大程度上要“歸功于”該市謀殺案率接近40年最高,。
對(duì)于底特律房地產(chǎn)在全美受沖擊最嚴(yán)重這一事實(shí),，公眾早已知曉。根據(jù)美國人口普查的數(shù)據(jù),，底特律大都市的失業(yè)率高達(dá)16%,，為全美平均水平的兩倍以上；截至2012年的5年間,，底特律居民的平均收入中位數(shù)僅27862美元,，在全美排名遠(yuǎn)遠(yuǎn)靠后。作為曾經(jīng)的全美第四大城市,，底特律的居住人口從1950年的180萬,，驟減至2012年的70萬。
上述可怕數(shù)據(jù)導(dǎo)致的最直接后果,，就是在只剩下70萬人口的底特律,，遍布了10萬多棟被遺棄的空置房。而且還有上萬個(gè)家庭的房子在等待通過法律途徑拍賣,。根據(jù)全美住房價(jià)格指數(shù)顯示,，截至今年4月，底特律大都市區(qū)域的住房價(jià)格比房地產(chǎn)泡沫高峰期下跌超過65%,，比2003年4月還低30%,。
然而最近幾個(gè)月，底特律的房地產(chǎn)市場發(fā)生了令人驚訝的現(xiàn)象,，越來越多的金融機(jī)構(gòu)——主要是華爾街的金融機(jī)構(gòu),，以及中國和澳大利亞的個(gè)人投資者，通過網(wǎng)上搜索,，搶購底特律的物業(yè),。今年6月份，底特律房屋價(jià)值中位數(shù)與去年同期相比上升了14%,，有72%的房屋交易獲得增益,，第二季度底特律整體房價(jià)比最低時(shí)上升了3.3%,。
在美國，一些城市的興旺和發(fā)展,，往往取決于某個(gè)行業(yè)的興衰,，可謂“成也蕭何、敗也蕭何”,！底特律是由于汽車業(yè)的崛起而崛起,，自然也因汽車業(yè)的衰敗而衰敗。在日本,、韓國的汽車業(yè)的強(qiáng)勁夾擊下,，底特律的汽車業(yè)風(fēng)光不再，底特律也隨之全面衰落,。
現(xiàn)在,，我們已經(jīng)看到底特律被削減的公共服務(wù)的慘淡面貌：城市里約40%的路燈停止了運(yùn)作，警察應(yīng)急的反應(yīng)時(shí)間從平均11分鐘增加至58分鐘（當(dāng)一個(gè)城市一旦衰敗申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)時(shí),，其公共服務(wù)就會(huì)相對(duì)變差——因?yàn)榻?jīng)費(fèi)削減了）,。
從方方面面的情況來看，底特律房屋價(jià)值長期下降無疑是大概率事件,，目前該市房價(jià)所謂的“起死回生”,，只是由于大量的投機(jī)資本進(jìn)入的回光返照而已，千萬小心,！
最關(guān)鍵的是,，不同于中國幾乎沒有持房成本，美國的持房成本是相當(dāng)高的（如交付高額地稅等等）,。別說底特律了,，就是美國其他地方，從長遠(yuǎn)來看,，投資房產(chǎn)的回報(bào)也并不高,，常常會(huì)“顆粒無收”。這從前120多年來美國房價(jià)的走勢圖就可以看出,，美國房價(jià)僅僅和通漲率呈正相關(guān)（美國120年來的平均通脹率2%上下），而不會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)增長和股票收益比例而同步上漲,。
因此,，底特律的破產(chǎn)對(duì)投資房產(chǎn)者的啟示是：房子歸根到底的功能是居住，是人類最基本的生活必需品之一,。如果將其作為投資品低買高賣,，往往得不償失，在美國尤其如此,。況且,，美國的法拍屋背后往往存在很多貓膩,，將其作為投資對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)極大，甚至?xí)尲みM(jìn)的投資者傾家蕩產(chǎn),！