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不久前，北京啟動最大規(guī)模公租房配租,。租金相當(dāng)于周邊小區(qū)房租的九成,，并可申請租金補(bǔ)貼,。公租房租金該如何定價，引發(fā)熱議,。
公租房定價的科學(xué)與否，是這一社會保障制度成敗的關(guān)鍵。比如,，上海、昆明一度出現(xiàn)租金高于市場價,，導(dǎo)致公租房遇冷空置,，使得前期投資收回?zé)o望，后續(xù)建設(shè)受到影響,。再如,，天津的“每平方米1元公租房”，過低定價引來對公平分配的質(zhì)疑,，客觀上也加重了公共財(cái)政的負(fù)擔(dān),，不具有可持續(xù)性。
從國際經(jīng)驗(yàn)來看,，公租房定價機(jī)制有章可循,。一方面要遵循保障性原則，定價必須低于市場,，保障對象可以承受,；另一方面要考慮財(cái)政承受能力，除成本回收之外需留一定利潤回報(bào)社會資本,，保證后續(xù)開發(fā)和運(yùn)營管理,。因此，公租房定價應(yīng)當(dāng)綜合考慮各種因素,�,；诖�,，許多國家和地區(qū)對公租房定價采取“最高限價管制模型”，并根據(jù)申請家庭的收入,、人口等情況,，施行差別化定價。
從德國,、新加坡和我國香港的實(shí)踐來看,，大都按照不同收入群體的支付能力區(qū)別定價。例如,，德國《住房金法》規(guī)定,，居民可以承受的租金一般按家庭收入的25%確定，與實(shí)際交納租金發(fā)生的差額,，由政府埋單,，一般由聯(lián)邦和州政府各負(fù)擔(dān)50%。新加坡將租賃型的組屋劃為兩檔：月收入800新元以下的家庭,，只需繳納月收入的10％左右作為房租,；月收入在800—1500新元的，繳納總收入的30％左右,。香港從2007年開始實(shí)施公屋租金調(diào)節(jié)機(jī)制,，公租房定價兩年調(diào)整一次，依據(jù)市民收入指數(shù)變動而上下調(diào)整,。
反觀國內(nèi),，目前主要有三種定價模式。一是“成本導(dǎo)向型”,，以“成本+基本利潤+稅金”確定價格,。這種方式比較常見，但弊端也很突出,。不僅容易造成租金超過同地段商品房房租的怪象,，還會導(dǎo)致定價缺乏靈活性，難以反映市場供需變化,。二是“市場導(dǎo)向型”,。最大優(yōu)勢是與周邊租金建立聯(lián)系，一定程度上反映區(qū)位價值,，避免兩種租金“倒掛”,。但劣勢在于，當(dāng)市價偏高時,，租金可能超出中低收入家庭支付能力,，無法實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)。三是“支付導(dǎo)向型”。如深圳,，在略低于周邊租金基礎(chǔ)上,，按租戶收入水平分六檔發(fā)放補(bǔ)助，使得不同群體匹配不同住房,。然而,，政府對建設(shè)成本和租戶進(jìn)行雙重補(bǔ)貼，將會加大財(cái)政壓力,。
三種模式各有利弊,，均在探索、完善之中,。公租房定價合理與否,，必須通盤平衡建設(shè)成本與財(cái)政負(fù)擔(dān)，考慮社會資本的基本利潤,，還得顧及困難家庭的實(shí)際支付能力,。因此，在限價基礎(chǔ)上,，以支付能力為基準(zhǔn)針對不同群體確定不同補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn),，不僅最能體現(xiàn)保障性住房的本質(zhì),，事實(shí)上也是國際上最普遍,、最有效的定價模式。
“十二五”期間,，我國將新增廉租房不低于400萬套,，新增公租房不低于1000萬套。如此大規(guī)模的保障房建設(shè),，怎樣定價,、怎樣補(bǔ)貼，直接影響中低收入群體的基本權(quán)益,。只有平衡定價側(cè)重共性,，差別補(bǔ)貼瞄準(zhǔn)個體，保障性住房的公平與效率才會在“住有所居”的維度上統(tǒng)一起來,。
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