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不久前，北京啟動最大規(guī)模公租房配租。租金相當于周邊小區(qū)房租的九成,，并可申請租金補貼,。公租房租金該如何定價，引發(fā)熱議,。
公租房定價的科學與否,，是這一社會保障制度成敗的關鍵。比如,，上海、昆明一度出現(xiàn)租金高于市場價,，導致公租房遇冷空置，使得前期投資收回無望,，后續(xù)建設受到影響。再如,，天津的“每平方米1元公租房”,，過低定價引來對公平分配的質疑，客觀上也加重了公共財政的負擔,，不具有可持續(xù)性,。
從國際經(jīng)驗來看，公租房定價機制有章可循,。一方面要遵循保障性原則,，定價必須低于市場，保障對象可以承受,；另一方面要考慮財政承受能力,，除成本回收之外需留一定利潤回報社會資本，保證后續(xù)開發(fā)和運營管理,。因此,，公租房定價應當綜合考慮各種因素�,；诖�,，許多國家和地區(qū)對公租房定價采取“最高限價管制模型”，并根據(jù)申請家庭的收入,、人口等情況,，施行差別化定價。
從德國,、新加坡和我國香港的實踐來看,，大都按照不同收入群體的支付能力區(qū)別定價,。例如,，德國《住房金法》規(guī)定，居民可以承受的租金一般按家庭收入的25%確定,，與實際交納租金發(fā)生的差額,，由政府埋單，一般由聯(lián)邦和州政府各負擔50%,。新加坡將租賃型的組屋劃為兩檔：月收入800新元以下的家庭,，只需繳納月收入的10％左右作為房租；月收入在800—1500新元的,，繳納總收入的30％左右,。香港從2007年開始實施公屋租金調節(jié)機制,，公租房定價兩年調整一次，依據(jù)市民收入指數(shù)變動而上下調整,。
反觀國內,，目前主要有三種定價模式。一是“成本導向型”,，以“成本+基本利潤+稅金”確定價格,。這種方式比較常見，但弊端也很突出,。不僅容易造成租金超過同地段商品房房租的怪象,，還會導致定價缺乏靈活性，難以反映市場供需變化,。二是“市場導向型”,。最大優(yōu)勢是與周邊租金建立聯(lián)系，一定程度上反映區(qū)位價值,，避免兩種租金“倒掛”,。但劣勢在于，當市價偏高時,，租金可能超出中低收入家庭支付能力,，無法實現(xiàn)政策目標。三是“支付導向型”,。如深圳,，在略低于周邊租金基礎上，按租戶收入水平分六檔發(fā)放補助,，使得不同群體匹配不同住房,。然而，政府對建設成本和租戶進行雙重補貼,，將會加大財政壓力,。
三種模式各有利弊，均在探索,、完善之中,。公租房定價合理與否，必須通盤平衡建設成本與財政負擔,，考慮社會資本的基本利潤,，還得顧及困難家庭的實際支付能力。因此,，在限價基礎上,，以支付能力為基準針對不同群體確定不同補貼標準，不僅最能體現(xiàn)保障性住房的本質,，事實上也是國際上最普遍,、最有效的定價模式,。
“十二五”期間，我國將新增廉租房不低于400萬套,，新增公租房不低于1000萬套,。如此大規(guī)模的保障房建設，怎樣定價,、怎樣補貼,，直接影響中低收入群體的基本權益。只有平衡定價側重共性,，差別補貼瞄準個體,，保障性住房的公平與效率才會在“住有所居”的維度上統(tǒng)一起來。
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