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近期,，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)幾個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象，7月份近60%城市住宅成交量下降,，平均跌幅在25%左右,，但與此同時(shí)百城房?jī)r(jià)連續(xù)14個(gè)月上漲，10大城市房?jī)r(jià)上漲速度加快,，特別是二手住房?jī)r(jià)格紛紛創(chuàng)歷史新高,，10大城市二手住房?jī)r(jià)格同比平均漲幅（15.76%）是新房?jī)r(jià)格同比漲幅（8.81%）近一倍，北京二手住房?jī)r(jià)格逼近每平方米3萬(wàn)元大關(guān),，城區(qū)均價(jià)突破4萬(wàn),，月均成交量突破1萬(wàn)套大關(guān)，而“搶房潮”也在多地持續(xù)上演,。
絕大多數(shù)專家和媒體認(rèn)為,，2011年下半年以來(lái)，土地供應(yīng)和新開(kāi)工持續(xù)走弱導(dǎo)致供求緊張,，主導(dǎo)了房?jī)r(jià)上漲,。筆者的看法是，總量上供求關(guān)系緊張導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)表象,，問(wèn)題的根本還是住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性短缺,，即熱點(diǎn)片區(qū)（主要是城市中心區(qū)）住房供不應(yīng)求的問(wèn)題非常突出，而房?jī)r(jià)上漲快和“搶房潮”也主要發(fā)生在這些熱點(diǎn)片區(qū),，而新建住房供應(yīng)的主力區(qū)域——城市郊區(qū)或新區(qū)則不存在供不應(yīng)求的情況,。根據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，與7月份新房成交普遍下滑不同的是,，13城市7月份二手房成交總量為59126套,，環(huán)比上漲12.66%。在價(jià)格上,，2012年以來(lái),，主要城市城區(qū)二手住房?jī)r(jià)格上漲幅度在15%-25%之間，有的城市中心城區(qū)二手住房?jī)r(jià)格漲幅在30%左右，遠(yuǎn)超新房?jī)r(jià)格漲幅,，而二手房成交則主要集中在城區(qū)，特別是熱點(diǎn)片區(qū),；從租賃市場(chǎng)看,，住房租金自2010年以來(lái)連續(xù)42個(gè)月上漲。同樣,，租賃市場(chǎng)成交也主要集中在城區(qū),，特別是熱點(diǎn)片區(qū)。
熱點(diǎn)片區(qū)（主要是城市中心區(qū)）之所以出現(xiàn)住房供不應(yīng)求的問(wèn)題,，從表象上來(lái)看是土地供應(yīng)不足導(dǎo)致供求關(guān)系緊張,，深層次原因在于公共服務(wù)供給不平衡，優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)資源（教育,、醫(yī)療,、交通和生活環(huán)境等）主要集中在城區(qū)，特別是城市中心區(qū),。近年來(lái),，盡管地方政府不斷加大基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，但增加的往往是高速公路,、會(huì)展中心,、城市廣場(chǎng)等與老百姓實(shí)際公共服務(wù)需求關(guān)系不大的政績(jī)工程上，而教育資源,、醫(yī)療資源,、社會(huì)保障等卻并沒(méi)有隨著城市擴(kuò)展、物價(jià)上漲和生活壓力的增加而同步增加,，存在供給嚴(yán)重不足和質(zhì)量低下（相比中心城區(qū)的供應(yīng)）的問(wèn)題,。特別是，近年來(lái)各地方政府將財(cái)政資金大量投入到發(fā)展和補(bǔ)貼新興產(chǎn)業(yè),、新區(qū)開(kāi)發(fā),、土地收儲(chǔ)和政績(jī)工程上，無(wú)暇顧及老百姓的實(shí)際需求,。因此,，我們可以看到，凡是優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)供給集中的中心城區(qū),，房?jī)r(jià)不但很高而且上漲的很快,。比如，在主要城市,，優(yōu)質(zhì)教育資源集中區(qū)域的房?jī)r(jià)（即所謂的學(xué)位房）比周圍房?jī)r(jià)高出至少1/3,。
今年以來(lái)，以首次購(gòu)房為主的剛性需求已經(jīng)達(dá)到主要城市住房銷售規(guī)模的80%以上，這些購(gòu)房需求考慮的更多的是居住,、小孩的教育,、工作和生活的便利性，符合這類需求的房屋則主要集中在城市中心區(qū),。因此,，要解決大城市高房?jī)r(jià)的問(wèn)題，短期內(nèi)要大力培育租賃市場(chǎng)體系,，這需要取消購(gòu)房與戶籍,、享受公共服務(wù)掛鉤的實(shí)質(zhì)性改革，做到租房與購(gòu)房同權(quán),；長(zhǎng)期內(nèi)關(guān)鍵政策之一就是要增加公共服務(wù)供應(yīng)的規(guī)模及在城市各區(qū)域的均等化,。
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