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近期，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)幾個值得關(guān)注的現(xiàn)象,，7月份近60%城市住宅成交量下降,，平均跌幅在25%左右，但與此同時百城房價連續(xù)14個月上漲,，10大城市房價上漲速度加快,，特別是二手住房價格紛紛創(chuàng)歷史新高，10大城市二手住房價格同比平均漲幅（15.76%）是新房價格同比漲幅（8.81%）近一倍,，北京二手住房價格逼近每平方米3萬元大關(guān),，城區(qū)均價突破4萬，月均成交量突破1萬套大關(guān),，而“搶房潮”也在多地持續(xù)上演,。
絕大多數(shù)專家和媒體認為，2011年下半年以來,，土地供應和新開工持續(xù)走弱導致供求緊張,，主導了房價上漲。筆者的看法是,，總量上供求關(guān)系緊張導致的房價上漲是一個表象,，問題的根本還是住房供應的結(jié)構(gòu)性短缺，即熱點片區(qū)（主要是城市中心區(qū)）住房供不應求的問題非常突出,，而房價上漲快和“搶房潮”也主要發(fā)生在這些熱點片區(qū),，而新建住房供應的主力區(qū)域——城市郊區(qū)或新區(qū)則不存在供不應求的情況。根據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計,，與7月份新房成交普遍下滑不同的是,，13城市7月份二手房成交總量為59126套，環(huán)比上漲12.66%,。在價格上,，2012年以來，主要城市城區(qū)二手住房價格上漲幅度在15%-25%之間，有的城市中心城區(qū)二手住房價格漲幅在30%左右,，遠超新房價格漲幅,，而二手房成交則主要集中在城區(qū)，特別是熱點片區(qū),；從租賃市場看,，住房租金自2010年以來連續(xù)42個月上漲。同樣,，租賃市場成交也主要集中在城區(qū),，特別是熱點片區(qū)。
熱點片區(qū)（主要是城市中心區(qū)）之所以出現(xiàn)住房供不應求的問題,，從表象上來看是土地供應不足導致供求關(guān)系緊張,，深層次原因在于公共服務供給不平衡，優(yōu)質(zhì)的公共服務資源（教育,、醫(yī)療,、交通和生活環(huán)境等）主要集中在城區(qū)，特別是城市中心區(qū),。近年來,，盡管地方政府不斷加大基礎(chǔ)設施投資力度，但增加的往往是高速公路,、會展中心,、城市廣場等與老百姓實際公共服務需求關(guān)系不大的政績工程上，而教育資源,、醫(yī)療資源,、社會保障等卻并沒有隨著城市擴展、物價上漲和生活壓力的增加而同步增加,，存在供給嚴重不足和質(zhì)量低下（相比中心城區(qū)的供應）的問題,。特別是，近年來各地方政府將財政資金大量投入到發(fā)展和補貼新興產(chǎn)業(yè),、新區(qū)開發(fā),、土地收儲和政績工程上，無暇顧及老百姓的實際需求,。因此,，我們可以看到，凡是優(yōu)質(zhì)公共服務供給集中的中心城區(qū),，房價不但很高而且上漲的很快,。比如，在主要城市,，優(yōu)質(zhì)教育資源集中區(qū)域的房價（即所謂的學位房）比周圍房價高出至少1/3,。
今年以來,，以首次購房為主的剛性需求已經(jīng)達到主要城市住房銷售規(guī)模的80%以上，這些購房需求考慮的更多的是居住,、小孩的教育,、工作和生活的便利性，符合這類需求的房屋則主要集中在城市中心區(qū),。因此,，要解決大城市高房價的問題，短期內(nèi)要大力培育租賃市場體系,，這需要取消購房與戶籍,、享受公共服務掛鉤的實質(zhì)性改革，做到租房與購房同權(quán),；長期內(nèi)關(guān)鍵政策之一就是要增加公共服務供應的規(guī)模及在城市各區(qū)域的均等化。
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