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日前,，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的消息不脛而走,，引發(fā)越來越多的關(guān)注,。
先是7月30日，中央政治局會議對當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)形勢和下半年經(jīng)濟(jì)政策的分析中,，在房地產(chǎn)市場方面，政治局會議的說法是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”,；接著8月5日,，國家發(fā)改委主任徐紹史在中國特色社會主義和中國夢宣傳教育系列報告會第四場報告中所作的
《當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和下半年經(jīng)濟(jì)工作》專題報告中指出，堅持房地產(chǎn)調(diào)控各項政策,。此外,，財政部日前向全國人大常委會預(yù)算工委通報關(guān)于貫徹落實十二屆全國人大一次會議預(yù)算決議和履行政府三項承諾時也表示，將擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍,，為全面推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革進(jìn)一步積累經(jīng)驗,。
不可否認(rèn)，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控陷入了“越調(diào)越漲”的怪圈,，讓房地產(chǎn)調(diào)控政策飽受詬病,。新一屆政府換屆后，對房地產(chǎn)調(diào)控問題和市場問題少有表態(tài),。最新給出的最重要說法也就是政治局會議所強調(diào)的
“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”,，而去年對今年一季度及全年提出的要求是
“加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作”。兩相對比,，本次會議未直接提房地產(chǎn)調(diào)控,，市場因此認(rèn)為，高層對房地產(chǎn)市場的態(tài)度有所放松,。在筆者看來,，這種預(yù)期恐怕有點太樂觀。
之所以這么說,，是因為中國的房地產(chǎn)市場稍有放松就會大幅反彈,，而且它涉及到土地經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化模式,、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型等一系列重大問題,。雖然此前行政式的調(diào)控引發(fā)了很多非議，但如果再走回頭路,，此前所做的一切就會前功盡棄,。
從今年上半年全國房地產(chǎn)市場走勢看，雖然調(diào)控力度很強,，但房價仍在頑強上漲,，土地出讓更是大幅增加，部分大城市的土地出讓金還創(chuàng)下歷史新高。僅從房貸數(shù)據(jù)來看,，就足以佐證上半年房地產(chǎn)市場的火爆,。銀監(jiān)會近日公布上半年數(shù)據(jù)顯示，在新增房地產(chǎn)貸款中,，房地產(chǎn)開發(fā)貸款占24．55％,，同比下降12個百分點；個人購房貸款占74．17％,，同比上升13．1個百分點,。房地產(chǎn)開發(fā)貸款個人房貸的強勁增長，從側(cè)面顯示上半年房地產(chǎn)銷售的強勢回暖,。如果對比中國人民銀行的房地產(chǎn)數(shù)據(jù),，會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)仍然強勁。央行數(shù)據(jù)顯示,，6月末,，主要金融機構(gòu)及小型農(nóng)村金融機構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額13．56萬億元,，同比增長18．1％,，增速比上季度末高1．7個百分點。從增量來看,，今年上半年,，房地產(chǎn)貸款增加1．3萬億元，同比多增7326億元,。去年上半年,，房地產(chǎn)貸款僅增長5653億元。如果再結(jié)合土地出讓金數(shù)據(jù),，就更能看到房地產(chǎn)的強勁勢頭了,。國土資源部的最新數(shù)據(jù)顯示，上半年內(nèi)地房地產(chǎn)用地供應(yīng)量創(chuàng)近年來同期最高,，其中住房用地供應(yīng)同比增長36．9％,，而上半年全國賣地收入達(dá)到1．7萬億元人民幣，增幅達(dá)77．3％,。國土資源部日前已發(fā)出警告,，部分地區(qū)的還債壓力加大，需進(jìn)一步防范土地融資過度帶來土地管理和債務(wù)風(fēng)險,。試問,，這樣的市場，能輕易放松嗎,？
更為要命的是,，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)定位隱藏著危機,。中國社科院教授余永定指出，中國是一個發(fā)展中國家,，作為只有5000美元平均收入的國家,，不應(yīng)該把這么多資源用于房地產(chǎn)投資，不應(yīng)該讓房地產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),。在考察了世界上很多國家的城市之后,，他認(rèn)為中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展超出了所有國家。日本的中等城市跟中國的一個縣都沒法相比,，中國在房地產(chǎn)上走得太過,，房地產(chǎn)投資在總投資中的比重太高，占GDP的比重也太高,。對于中國爭建摩天大樓的問題，余永定直呼“瘋了”,。另外,，根據(jù)新華社的資料，中國每戶住房擁有率已經(jīng)超過了100％,，這在世界上也是少有的,。相比較而言，香港每戶住房擁有中數(shù)是47平方米,，香港的人均收入是兩三萬美元,，但中國是五六千美元，中國的經(jīng)濟(jì)適用房的面積是90平方米,�,？偠灾袊康禺a(chǎn)領(lǐng)域存在嚴(yán)重的資源錯配,，如果任其發(fā)展,，有可能會毀了中國的經(jīng)濟(jì)。
在房地產(chǎn)政策上,，現(xiàn)時強調(diào)最多的是建設(shè)長效機制,，比如建立房產(chǎn)稅，讓短期的行政管制向長期的制度調(diào)節(jié)過渡,。不過,，諸如房產(chǎn)稅這種長期制度建設(shè)并非朝夕之功，而且,，中國的房產(chǎn)稅征收還需要厘清以下三個關(guān)鍵點：第一,，房產(chǎn)稅不能作為財政收入來源，而是用于改善和維持當(dāng)?shù)爻鞘协h(huán)境或社區(qū)環(huán)境的專項稅種,。第二,，社區(qū)規(guī)劃決定了預(yù)算總額，預(yù)算總額決定了房產(chǎn)稅的稅率，而整個社區(qū)規(guī)劃,，是以上一年的財政收支情況為參照來制定的,，量入為出，不會出現(xiàn)財政赤字,，更不會有寅吃卯糧,，下屆政府為上屆政府買單的情況。第三,，社區(qū)的區(qū)域委員會雖然有房產(chǎn)稅的征稅權(quán),，但必須以民主監(jiān)督為基礎(chǔ)，不能為所欲為,。
總之,，改革房地產(chǎn)稅收制度不是一件易事，在沒有厘清這些問題前,，在這些制度能夠良性運轉(zhuǎn)前,，短期的行政管制基本不會放松。
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