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日前,，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的消息不脛而走，引發(fā)越來(lái)越多的關(guān)注,。
先是7月30日,，中央政治局會(huì)議對(duì)當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和下半年經(jīng)濟(jì)政策的分析中，在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面,，政治局會(huì)議的說(shuō)法是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”,；接著8月5日，國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史在中國(guó)特色社會(huì)主義和中國(guó)夢(mèng)宣傳教育系列報(bào)告會(huì)第四場(chǎng)報(bào)告中所作的
《當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和下半年經(jīng)濟(jì)工作》專(zhuān)題報(bào)告中指出,，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策,。此外，財(cái)政部日前向全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委通報(bào)關(guān)于貫徹落實(shí)十二屆全國(guó)人大一次會(huì)議預(yù)算決議和履行政府三項(xiàng)承諾時(shí)也表示,，將擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍,，為全面推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革進(jìn)一步積累經(jīng)驗(yàn)。
不可否認(rèn),，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控陷入了“越調(diào)越漲”的怪圈,，讓房地產(chǎn)調(diào)控政策飽受詬病。新一屆政府換屆后,，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題和市場(chǎng)問(wèn)題少有表態(tài),。最新給出的最重要說(shuō)法也就是政治局會(huì)議所強(qiáng)調(diào)的
“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，而去年對(duì)今年一季度及全年提出的要求是
“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作”,。兩相對(duì)比,，本次會(huì)議未直接提房地產(chǎn)調(diào)控，市場(chǎng)因此認(rèn)為,，高層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度有所放松,。在筆者看來(lái)，這種預(yù)期恐怕有點(diǎn)太樂(lè)觀,。
之所以這么說(shuō),，是因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)稍有放松就會(huì)大幅反彈，而且它涉及到土地經(jīng)濟(jì),、城鎮(zhèn)化模式,、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型等一系列重大問(wèn)題,。雖然此前行政式的調(diào)控引發(fā)了很多非議，但如果再走回頭路,，此前所做的一切就會(huì)前功盡棄,。
從今年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)看，雖然調(diào)控力度很強(qiáng),，但房?jī)r(jià)仍在頑強(qiáng)上漲,，土地出讓更是大幅增加，部分大城市的土地出讓金還創(chuàng)下歷史新高,。僅從房貸數(shù)據(jù)來(lái)看,，就足以佐證上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆。銀監(jiān)會(huì)近日公布上半年數(shù)據(jù)顯示,，在新增房地產(chǎn)貸款中,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占24．55％，同比下降12個(gè)百分點(diǎn),；個(gè)人購(gòu)房貸款占74．17％,，同比上升13．1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款個(gè)人房貸的強(qiáng)勁增長(zhǎng),，從側(cè)面顯示上半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售的強(qiáng)勢(shì)回暖,。如果對(duì)比中國(guó)人民銀行的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)仍然強(qiáng)勁,。央行數(shù)據(jù)顯示,，6月末，主要金融機(jī)構(gòu)及小型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu),、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額13．56萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18．1％,，增速比上季度末高1．7個(gè)百分點(diǎn),。從增量來(lái)看，今年上半年,，房地產(chǎn)貸款增加1．3萬(wàn)億元,，同比多增7326億元。去年上半年,，房地產(chǎn)貸款僅增長(zhǎng)5653億元,。如果再結(jié)合土地出讓金數(shù)據(jù)，就更能看到房地產(chǎn)的強(qiáng)勁勢(shì)頭了,。國(guó)土資源部的最新數(shù)據(jù)顯示,，上半年內(nèi)地房地產(chǎn)用地供應(yīng)量創(chuàng)近年來(lái)同期最高，其中住房用地供應(yīng)同比增長(zhǎng)36．9％,，而上半年全國(guó)賣(mài)地收入達(dá)到1．7萬(wàn)億元人民幣,，增幅達(dá)77．3％。國(guó)土資源部日前已發(fā)出警告，部分地區(qū)的還債壓力加大,，需進(jìn)一步防范土地融資過(guò)度帶來(lái)土地管理和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),。試問(wèn)，這樣的市場(chǎng),，能輕易放松嗎,？
更為要命的是，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)定位隱藏著危機(jī),。中國(guó)社科院教授余永定指出,，中國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，作為只有5000美元平均收入的國(guó)家,，不應(yīng)該把這么多資源用于房地產(chǎn)投資,，不應(yīng)該讓房地產(chǎn)業(yè)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。在考察了世界上很多國(guó)家的城市之后,，他認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展超出了所有國(guó)家,。日本的中等城市跟中國(guó)的一個(gè)縣都沒(méi)法相比，中國(guó)在房地產(chǎn)上走得太過(guò),，房地產(chǎn)投資在總投資中的比重太高,，占GDP的比重也太高。對(duì)于中國(guó)爭(zhēng)建摩天大樓的問(wèn)題,，余永定直呼“瘋了”,。另外，根據(jù)新華社的資料,，中國(guó)每戶(hù)住房擁有率已經(jīng)超過(guò)了100％,，這在世界上也是少有的。相比較而言,，香港每戶(hù)住房擁有中數(shù)是47平方米,，香港的人均收入是兩三萬(wàn)美元，但中國(guó)是五六千美元,，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房的面積是90平方米,。總而言之,，中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域存在嚴(yán)重的資源錯(cuò)配,，如果任其發(fā)展，有可能會(huì)毀了中國(guó)的經(jīng)濟(jì),。
在房地產(chǎn)政策上,，現(xiàn)時(shí)強(qiáng)調(diào)最多的是建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制，比如建立房產(chǎn)稅,，讓短期的行政管制向長(zhǎng)期的制度調(diào)節(jié)過(guò)渡,。不過(guò),，諸如房產(chǎn)稅這種長(zhǎng)期制度建設(shè)并非朝夕之功，而且,，中國(guó)的房產(chǎn)稅征收還需要厘清以下三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：第一,，房產(chǎn)稅不能作為財(cái)政收入來(lái)源，而是用于改善和維持當(dāng)?shù)爻鞘协h(huán)境或社區(qū)環(huán)境的專(zhuān)項(xiàng)稅種,。第二,，社區(qū)規(guī)劃決定了預(yù)算總額，預(yù)算總額決定了房產(chǎn)稅的稅率,，而整個(gè)社區(qū)規(guī)劃,，是以上一年的財(cái)政收支情況為參照來(lái)制定的，量入為出,，不會(huì)出現(xiàn)財(cái)政赤字,，更不會(huì)有寅吃卯糧，下屆政府為上屆政府買(mǎi)單的情況,。第三,，社區(qū)的區(qū)域委員會(huì)雖然有房產(chǎn)稅的征稅權(quán)，但必須以民主監(jiān)督為基礎(chǔ),，不能為所欲為,。
總之，改革房地產(chǎn)稅收制度不是一件易事,，在沒(méi)有厘清這些問(wèn)題前,，在這些制度能夠良性運(yùn)轉(zhuǎn)前，短期的行政管制基本不會(huì)放松,。
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