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在李克強總理提出打造中國經(jīng)濟升級版之后,，房地產(chǎn)市場何去何從一直備受關(guān)注,，而時下，以房價漲跌為表象的行業(yè)走勢與調(diào)控政策的博弈越來越嚴峻,。
客觀來說,，房地產(chǎn)在特定時期發(fā)揮了刺激經(jīng)濟高速發(fā)展之功，但同時,，隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整惰性的累積,，房地產(chǎn)綁架銀行體系的風險也在加劇。在經(jīng)濟下行風險不減的形勢下,，一方面政府寄望通過降低投資,、淘汰落后產(chǎn)能來提升經(jīng)濟肌體的健康度；另一方面,，又不能因為經(jīng)濟失速而損失就業(yè)等民生訴求,，這顯然是個兩難的選擇。有專家尖銳地指出,，“政府要想真正的調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu),，就必須去經(jīng)濟的‘房地產(chǎn)化’，即以房地產(chǎn)市場重大調(diào)整作為整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的切入點”,。觀點不錯,，可是，在放棄高增長去房地產(chǎn)化的時侯,，如何找到能穩(wěn)定經(jīng)濟增長和替代房地產(chǎn)業(yè)留下的空白呢,？
我們認為，如今房地產(chǎn)業(yè)存在的一些問題也并非能隨著“去房地產(chǎn)化”一并揮之而去,。
一是在分配環(huán)節(jié),，保障房變味。原本由政府為中低收入住房困難家庭提供,，涵蓋廉租住房,、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房的保障性住房,，屢屢被曝光資金挪用，分配不公,，申請黑幕,。而由于缺少退出機制，一些地方的保障房已經(jīng)被用來出租,，小區(qū)內(nèi)寶馬奔馳豪車隨處可見,。
不過，政府堅持商品房與保障房兩條腿走路,，并尤其看重保障房建設(shè),。今年3月，財政部公布2013年中國城鎮(zhèn)保障性安居工程的建設(shè)目標是基本建成470萬套,、新開工630萬套,。6月26日，國務(wù)院常務(wù)會議決定,，今后五年再改造城市和國有工礦,、林區(qū)、墾區(qū)的各類棚戶區(qū)1000萬戶,。同時提出,，抓好其他保障房的建設(shè)、分配和管理,，做好房地產(chǎn)市場調(diào)控,，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。依筆者之見,，保障房建設(shè)的力度不可謂不大,，而如何確保建設(shè)初衷能夠在各個落實的環(huán)節(jié)中不打折扣，少打折扣意義更大,。
二是保有環(huán)節(jié),，稅收征管難。一直以來,，房產(chǎn)稅征收被認為是管控房價的殺手锏,，而住房信息聯(lián)網(wǎng)被認為是房產(chǎn)稅征管的前提。此前,，住建部承諾今年6月底“實現(xiàn)500城個人住房信息聯(lián)網(wǎng)”,，如今已超過最后期限近一個月，盡管輿論不斷,，住建部仍遲遲沒有回應(yīng),。事實上，房地產(chǎn)業(yè)之所以能夠歷盡一輪輪調(diào)控“九死一生”,，公開秘密在于,，以目前的地方財政體系,，中短期內(nèi)，甚至相當一段時間內(nèi),，難以離開土地財政為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)“印鈔機”,。
房地產(chǎn)業(yè)糾結(jié)了太多的利益關(guān)系。當前審計署查出的問題多與地產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián),。以北京為例,，2010年至2012年間，市國土局應(yīng)收土地出讓收入1853.2億元,，經(jīng)核實,，實際收入1845.2億元，有8億元土地出讓收入沒有及時上繳國庫,。對銀行理財產(chǎn)品的審計中發(fā)現(xiàn),，抽查的165筆理財中涉及329只理財產(chǎn)品233億元資金違規(guī)投向了房地產(chǎn)開發(fā)等禁止領(lǐng)域,。
三是流通環(huán)節(jié),，各類稅費高。按照最新的二手房交易稅費計算,，買賣雙方共涉及契稅,、交易服務(wù)費、交易印花稅,、土地出讓金,、個人所得稅等10余種不同名目稅種。以出售一套100平米總價300萬元的普通住宅計,，根據(jù)房產(chǎn)是否滿5年,，買房是否首次購房以及賣方是否家庭唯一住房等不同標準，買賣雙方需要繳納的稅費從4.5萬元-28.8萬元不等,，這其中不含經(jīng)適房需繳納的10％綜合地價款,。原本限制投機獲利避免推高房價的高稅收初衷成為了中介機構(gòu)“陰陽合同”規(guī)避稅收的推手，并助長賣家提高房價轉(zhuǎn)嫁稅費,。
其實,，房子生產(chǎn)周期長與不可復(fù)制性的特征是造成供需矛盾的一大因素，因此,，筆者建議針對當前的需求端的膨脹,，放開二手房流通限制，允許自由交易,。這在理論上相當于擴大供給量,，反而可以對沖一部分需求，從而平抑房價,，降低房產(chǎn)投資投機預(yù)期,。當然,，前提是政府在交易環(huán)節(jié)上提供便利，在稅收環(huán)節(jié)上讓利,。
或許,，房地產(chǎn)業(yè)的問題不只筆者淺見之上述一二三。在中國經(jīng)濟進入轉(zhuǎn)型期的今天,，對于一個曾經(jīng)發(fā)揮重要作用如今依然有影響力的行業(yè),，如何理順其中盤根錯節(jié)的利益關(guān)系、盤桓往復(fù)的信息交錯,，實現(xiàn)“去房地產(chǎn)化”的困難程度是可以想見的,。
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