當(dāng)前,，有關(guān)城鎮(zhèn)化的話題日益升溫,。新一屆政府把城鎮(zhèn)化作為拉動(dòng)內(nèi)需和帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎。官員,、學(xué)者、企業(yè)家紛紛就城鎮(zhèn)化發(fā)表自己的觀點(diǎn)，其中國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵的觀點(diǎn)值得引起注意,，他對(duì)于城鎮(zhèn)化涉及的科學(xué)問題分析切中要害。他認(rèn)為推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程關(guān)鍵在于改革,，打破阻礙實(shí)現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化的藩籬,。
作為一名城鎮(zhèn)化改革的實(shí)踐者和積極推動(dòng)者，李鐵在從事城鎮(zhèn)化政策研究工作的近20年時(shí)間里,，多次參與了中央,、國(guó)務(wù)院有關(guān)城鎮(zhèn)化政策文件的起草和制定，而且親身參與了指導(dǎo)改革試點(diǎn)工作的實(shí)踐,。最近他所在的城市與小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心又推出《城鎮(zhèn)化與社會(huì)變革叢書》,，把城鎮(zhèn)化改革的研究成果集結(jié)成冊(cè),。近日，李鐵接受了《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者的采訪,。
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新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化 |
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：十八大報(bào)告提出,，要推動(dòng)“工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)”,。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)一步提出著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量,，要走集約、智能,、綠色,、低碳的新型城鎮(zhèn)化道路。新型城鎮(zhèn)化蘊(yùn)含著怎樣的戰(zhàn)略意義,？您心目中的新型城鎮(zhèn)化圖景是什么樣子,？
李鐵：如何理解中央所提出的新型城鎮(zhèn)化道路，目前各方認(rèn)識(shí)還未足夠明晰：一些地方希望借此機(jī)會(huì)上更多的項(xiàng)目,；一些學(xué)者提出了高質(zhì)量的城鎮(zhèn)化文明理念和相應(yīng)的指標(biāo)體系,；企業(yè)家希望找到新的投資熱點(diǎn)；有的人雖然認(rèn)識(shí)到“以人為本”的實(shí)質(zhì),，但是在政策操作層面的設(shè)計(jì)上還是五花八門,，并未觸及實(shí)質(zhì)。就我個(gè)人理解,，中央提出的新型城鎮(zhèn)化政策,，核心內(nèi)容涉及以下兩個(gè)方面：一是人的城鎮(zhèn)化問題，就是如何解決農(nóng)民進(jìn)城就業(yè)后的基本公共服務(wù)問題,；二是城鎮(zhèn)的發(fā)展模式和路徑,，即如何實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)發(fā)展的可持續(xù)、生態(tài),、低碳和綠色,。
2012年，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率達(dá)52.6%,，而按城鎮(zhèn)戶籍人口計(jì)算的城鎮(zhèn)化率僅35.3%,，之間存在著17.3個(gè)百分點(diǎn)的差距,。這說明2.5億農(nóng)民工和約7500萬城鎮(zhèn)間流動(dòng)人口在城市還沒有享受到與城鎮(zhèn)戶籍居民同等的公共福利,。如果按照每年一個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)速度，到2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)到60%,，意味著我國(guó)的城鎮(zhèn)人口將會(huì)達(dá)到8億人左右。進(jìn)城的農(nóng)民工將會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再增加接近1億人,。如果不及時(shí)解決他們的公共服務(wù)和進(jìn)城落戶定居問題,，我國(guó)城鎮(zhèn)化的質(zhì)量將不會(huì)得到根本改善,，反而還會(huì)加劇未來可能出現(xiàn)的各類社會(huì)矛盾。
所謂新型城鎮(zhèn)化,，就是要實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化從數(shù)量型增長(zhǎng)到質(zhì)量型提升的轉(zhuǎn)變,，也就是說要解決農(nóng)民工進(jìn)城后公共服務(wù)均等化和定居落戶難的問題。這也就意味著當(dāng)前城鎮(zhèn)化的工作重點(diǎn)是如何實(shí)現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化,，如何堅(jiān)定不移地進(jìn)行戶籍管理制度改革和逐步完善農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的進(jìn)程,。
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房?jī)r(jià)變化與城鎮(zhèn)化及城市等級(jí)相關(guān) |
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：未來新型城鎮(zhèn)化的目標(biāo)之一就是要解決農(nóng)民工定居落戶，這為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了廣闊的機(jī)遇,。但是,，當(dāng)前，中國(guó)的房?jī)r(jià)居高不下,。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì),，2013年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市中有65個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲,�,？梢哉f房?jī)r(jià)已成為中國(guó)老百姓最關(guān)注的話題，任何與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)有關(guān)的消息都會(huì)牽動(dòng)老百姓的神經(jīng),，您認(rèn)為,，造成中國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲的原因是什么？
李鐵：我們不能籠統(tǒng)判斷中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲,，首先要分析中國(guó)哪些地區(qū)的房?jī)r(jià)在上漲,？為什么會(huì)上漲？為什么房地產(chǎn)成為大家都非常關(guān)注,、各級(jí)地方政府都在全力推動(dòng)的一個(gè)產(chǎn)業(yè),？
很多研究都把城市分為一線城市、二線城市,，三,、四線城市，這直接說明了中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展,，房?jī)r(jià)上漲和等級(jí)化的城鎮(zhèn)管理體制有直接的關(guān)系,。首先，高房?jī)r(jià)主要集中在高等級(jí)城市,，特別是直轄市,、省級(jí)城市和副省級(jí)城市。城市資源分配不平衡,，從最低等級(jí)城市向最高等級(jí)城市集中,，等級(jí)越高的城市優(yōu)質(zhì)資源越集中，行政資源分布影響了市場(chǎng)資源分布。在高等級(jí)的城市買房,，主要也是購買那里的優(yōu)質(zhì)資源和優(yōu)質(zhì)公共服務(wù),。而土地的限量供給導(dǎo)致這些城市資源的稀缺，高等級(jí)城市核心區(qū)域土地資源永遠(yuǎn)是稀缺的,，土地資源稀缺肯定會(huì)導(dǎo)致這些地段的房?jī)r(jià)的上漲,。
其次，相比于金融,、銀行存款,、證券、基金等領(lǐng)域,，房地產(chǎn)是目前相對(duì)穩(wěn)定的投資需求,。土地資源的稀缺性決定了它的價(jià)格上揚(yáng)。
第三,，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來社會(huì)收入群體分化,，基于人口總量的高收入人群基數(shù)大，形成對(duì)高等級(jí)城市高房?jī)r(jià)的支撐,。假如高收入人口占全國(guó)的10%,，我們會(huì)有1.36億高收入人口形成持續(xù)的高端的購買群體，對(duì)高端,、高層次地產(chǎn)有持久性的需求,。他們第一會(huì)在本地買房，第二會(huì)到省會(huì)城市買房,，然后到北京,、上海買房。高收入人口到等級(jí)高的,、核心資源好的,、優(yōu)質(zhì)資源相對(duì)集中的城市買住房，這在當(dāng)下中國(guó)是最好的,、最合理的選擇,。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：對(duì)于未來房?jī)r(jià)走勢(shì)您有何判斷？
李鐵：我認(rèn)為,，除了看住房供應(yīng)量大小外,，還需要考慮以下幾方面因素：
首先，城市的輻射范圍,。城市等級(jí)越高,，輻射范圍就越廣，北京輻射全國(guó),，省會(huì)城市基本上是輻射全省,。高行政等級(jí)城市的資源短缺是常態(tài)的,，而且不可再生。戶籍制度導(dǎo)致了公共服務(wù)封閉式的格局難以打破,，在這種情況下,，資源短缺,、公共服務(wù)的封閉,，也促進(jìn)高等級(jí)城市房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。
其次,，城市所在地區(qū)的人均收入水平,。像浙江、廣東,、江蘇等沿海發(fā)達(dá)地區(qū),，城市輻射范圍雖然不如西北地區(qū)的城市，但是人均收入水平高,，也就支撐這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲幅度大于中西部地區(qū),。
最后，土地出讓金制度下的城市發(fā)展模式,。各級(jí)地方政府競(jìng)相開辟工業(yè)區(qū),，壓低土地價(jià)格，賠錢搞招商引資,，形成工業(yè)產(chǎn)業(yè),，來支撐政府的GDP和財(cái)政收入。這個(gè)成本要通過房地產(chǎn)開發(fā),、高額的土地出讓金進(jìn)行彌補(bǔ)�,，F(xiàn)在每屆政府都要有新的政績(jī)，結(jié)果城市攤子越來越大,，基礎(chǔ)設(shè)施,、供給的成本大幅度增加。政府稅收只能保財(cái)政,、保吃飯,，所以這些成本只能靠融資、賣地等方式償還,，而融資還得靠未來的土地出讓金償還,。這就形成了這種惡性循環(huán)，導(dǎo)致現(xiàn)在新區(qū),、新城不斷擴(kuò)展,。
綜合判斷，在一線,、二線高等級(jí)的城市,，資源稀缺性還存在,，房?jī)r(jià)還有上漲的空間，部分三線城市和四線城市,、縣城再按照這樣的模式發(fā)展房地產(chǎn),，恐怕在擴(kuò)張到一定程度的時(shí)候會(huì)導(dǎo)致崩盤。
有人認(rèn)為,，中國(guó)的房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)像歐美,、日本一樣一樣的泡沫，其實(shí)不能簡(jiǎn)單地進(jìn)行類比,。這些國(guó)家城市化率已經(jīng)飽和,，而中國(guó)才剛剛過半，戶籍人口城鎮(zhèn)化率才35.3%,。因此對(duì)于城鎮(zhèn)住房的需求還有很大的空間,，啟動(dòng)內(nèi)需也與此有關(guān)。分析中國(guó)的泡沫,，成因不同,，結(jié)果也不同，可能會(huì)帶來局部中小城市樓市的崩盤,，但是在高等級(jí)城市不僅不會(huì)崩盤,，還會(huì)上漲。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：高企的房?jī)r(jià)阻礙了農(nóng)民工市民化的步伐,，不利于推進(jìn)城鎮(zhèn)化,，農(nóng)民工進(jìn)的來，但是無法在城鎮(zhèn)中定居,，而且居高不下的房?jī)r(jià)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也帶來了很大的隱患,，許多地方出現(xiàn)了各種所謂的“鬼城”，您認(rèn)為要解決高房?jī)r(jià)需要采取哪些措施,？
李鐵：新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)就是實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化,。要想解決房?jī)r(jià)居高不下的問題只有通過改革才能實(shí)現(xiàn)。
第一,，尊重市場(chǎng)規(guī)律,，不要讓稀缺的資源被限定在較低的價(jià)格，造成嚴(yán)重的浪費(fèi),，促進(jìn)商品房?jī)r(jià)格的市場(chǎng)化,。取消限購政策，認(rèn)同房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)規(guī)律,，政府通過稅收等措施,，拿出更多的資源解決公共服務(wù)的問題。
第二,，提高城區(qū)稀缺土地資源的利用效率�,，F(xiàn)在的二,、三線城市，一些城市把自己搞成所謂的生態(tài)城市,、綠色城市,，攤大餅，形成了土地的嚴(yán)重?cái)U(kuò)張,，搞上百米寬的大馬路,，幾千畝的大廣場(chǎng)，幾平方公里甚至十幾平方公里的生態(tài)公園,，有的城市面積并不大,，人口也不多,，只有十幾萬人,、二十多萬人，根本沒有這么大的需求,，這樣造成土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi),。
第三，合理配置空間公共資源,。一是通過市場(chǎng)的規(guī)律,，或者通過行政的引導(dǎo)，使一些優(yōu)質(zhì)資源向中小城市相對(duì)均勻分布,，合理疏散人口,，遏制房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)。二是改變交通狀況,，原來高速公路連接中小城市,，現(xiàn)在要建設(shè)輕軌，在相對(duì)遠(yuǎn)的地方,，增加中低收入者購房的供給,。
第四，加大租房的力度,。人口的流動(dòng)就業(yè)和居住,，在任何一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都是常態(tài)，不能通過所謂的改革,，去強(qiáng)化保障房的福利供給,，來把這種流動(dòng)的常態(tài)，通過傳統(tǒng)的體制,，打著改革的旗號(hào)固化,。在買和租的政策選擇下，租房有更廣闊的市場(chǎng),。全國(guó)2.6億農(nóng)民工和7000萬城鎮(zhèn)流動(dòng)人口,，絕大多數(shù)人口以租房的方式在城鎮(zhèn)居住,。租的過程中我們有更多的選擇，可以引導(dǎo)民間資本,，甚至在集體土地上進(jìn)行改革,，利用存量用地建造公共租賃房。政府加強(qiáng)設(shè)施的配套建設(shè),，完善租房體系,。穩(wěn)定的居住條件并沒有涉及買房還是租房，只要是租,，也可以構(gòu)成穩(wěn)定的居住條件,，租房的市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的供給,，也會(huì)為房地產(chǎn)業(yè)開辟一個(gè)廣闊的空間,。
總之，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化需要推進(jìn)戶籍制度改革,，釋放人口紅利,；堅(jiān)持集體土地改革，釋放集體土地的低成本紅利,；進(jìn)一步推進(jìn)城鎮(zhèn)等級(jí)管理制度改革,，促進(jìn)城市發(fā)展資源的平等分配，釋放中小城市的活力,，為中國(guó)的經(jīng)濟(jì),、為房地產(chǎn)企業(yè)提供更好的發(fā)展平臺(tái)。