房產(chǎn)稅改革已討論了相當(dāng)長時間，但不能把開征房產(chǎn)稅的目的僅僅看成是打壓房價。目前談及的房產(chǎn)稅,，實際是以房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅形成規(guī)范的經(jīng)濟調(diào)節(jié)杠桿,，以形成多種正面效應(yīng)，包括對地方政府職能轉(zhuǎn)變的合理激勵,，以及在配套改革中改變地方政府對土地財政的過度依賴,。這一改革也是優(yōu)化我國稅制結(jié)構(gòu)和收入再分配的組成部分。征收房產(chǎn)稅,，房價不會應(yīng)聲而落,，但會使上揚曲線的斜率降低，發(fā)展過程更加平穩(wěn),，減少泡沫,，不會動不動就大起大落，造成對社會生活的負面沖擊,。
現(xiàn)實困境,既得利益格局復(fù)雜
現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策,，最主要的進步是形成了區(qū)分保障房和商品房的雙軌統(tǒng)籌管理框架，這是優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控和解決房價高問題的一個大的管理框架,。
在保障房軌道,，政府管規(guī)劃、管托底,。在商品房軌道,，政府要管公平競爭規(guī)則和收稅，不只是房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)要收稅,，按照一個走向現(xiàn)代國家必須配套的現(xiàn)代稅制來說,，在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)也要收稅。但是,，大家對保有環(huán)節(jié)的稅收沒概念,，目前僅有上海、重慶在試點房產(chǎn)稅,。
在房產(chǎn)稅改革方面,，公眾最關(guān)心的往往是房價過高問題。政府應(yīng)該做些什么呢,？收稅,。房價越高，政府拿到的稅收越高，拿到稅后支持加快建設(shè)保障房,。在保障和商品雙軌統(tǒng)籌之下,，把所有要素合在一起形成理性認識，這種理性認識絕不僅僅是探索商品房房價的,。
現(xiàn)在為各方關(guān)注的上海,、重慶房產(chǎn)稅改革試點，是在全國人大審批通過,、授權(quán)國務(wù)院制定實施辦法的“房產(chǎn)稅”框架下啟動的試點,，引入了兩個實質(zhì)性的新機制：一是把房產(chǎn)稅覆蓋面擴大到一部分消費住房；二是要作一定形式的稅基規(guī)范,，確立房產(chǎn)評估值概念并發(fā)展其方法,。雖然兩市試點方案細則不盡相同，但都包含著向較標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅靠攏的取向,。
有人說,，應(yīng)該由人大組織方方面面的參與者討論設(shè)計中國的房地產(chǎn)稅稅法，審批通過后照法執(zhí)行,。這個說法從邏輯上看無懈可擊,，但在中國經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)軌過程中矛盾錯綜復(fù)雜，在觸動既得利益格局,、各方面認識明顯不統(tǒng)一的情況下,，如果想首先形成一個非常穩(wěn)定的、全面的房地產(chǎn)稅稅法,，人大審批通過后再執(zhí)行,，估計幾十年也拿不出一個結(jié)果，房產(chǎn)稅改革會無限拖延,。我認為,，不能不讓爭論，但不能陷于爭論,，要有先行建設(shè)的試點,。
中國改革進入深水區(qū)后，任何改革都不可能呈現(xiàn)無人受損的局面,。我們需要聯(lián)系現(xiàn)實充分認識房產(chǎn)稅可能產(chǎn)生的正面效應(yīng),，由于既得利益格局與此有非常密切的關(guān)系，十分復(fù)雜,、非常敏感,，存在公開的和內(nèi)部的激烈爭論。我認為,，應(yīng)該推動理性探討,，尋求既有利于社會,、民族長遠根本利益又能助益較短期經(jīng)濟運行趨向平穩(wěn)健康的可行性方案。
勢在必行,房產(chǎn)稅改革別無選擇
我國經(jīng)濟社會中房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展的特征依然存在,，由此引發(fā)的矛盾也日益凸顯,。雖然，絕大多數(shù)社會成員跟自己比,，生活水平都在提升,，但橫向?qū)Ρ染蜁a(chǎn)生種種心理不平衡。要解決這些問題,，在大的改革方向上,，關(guān)于直接稅和房地產(chǎn)稅，我們沒有其他選擇,。
地方稅體系改革不成型
中國的稅制結(jié)構(gòu)中直接稅比重偏低是個突出問題,。這幾年一說到“饅頭稅”“月餅稅”，網(wǎng)上一片抱怨,。老百姓的稅負痛苦不能回避，應(yīng)該考慮在合理收稅的可塑性空間內(nèi)降低間接稅比重,，提升直接稅比重,。
直接稅以個人所得稅和財產(chǎn)稅為主，這些稅負不能轉(zhuǎn)嫁,，那落在哪兒呢,？落在先富起來的那部分人身上，他們更多地按照支付能力給國庫做貢獻,，這符合所有經(jīng)濟體都承認的稅收理念,。先富者為稅收做更多貢獻，在享受生活資料層面做一些讓步,，痛苦程度相當(dāng)?shù)�,。富豪在交個稅過程中沒有任何傷筋動骨的感覺，而且一部分人認為自己應(yīng)該給社會做貢獻,。而消費大眾的收入中很大比重是滿足基本生活需要,，讓他們在生存和從生存向發(fā)展提升層面讓渡利益，痛苦程度相當(dāng)高,。
此外,，中國地方稅體系改革不成型。1994年的財稅改革建立了與市場經(jīng)濟配套的以分稅制為基礎(chǔ)的分級財政框架,，具有歷史功績,。但走到現(xiàn)在，針對基層困難,、土地財政等問題,，對分稅制的抨擊不絕于耳,，許多人把板子打在分稅制上，是打錯了地方,。實際上省以下體制的狀況是遲遲未能進入分稅制狀態(tài),，究其原因，其一,，財政層級太多,，分稅分不清楚；其二,，地方政府沒有成型的地方稅體系,，沒有大宗穩(wěn)定的主體稅源和收入支柱，不得已就要搞出很多隱性負債,。我國地方稅體系要從不成型向成型轉(zhuǎn)變以優(yōu)化相關(guān)制度安排,，需要尋找其財源支柱，這也繞不開不動產(chǎn)稅問題,。
房地產(chǎn)現(xiàn)狀引發(fā)嚴(yán)重不滿
從整個國民經(jīng)濟看,，有兩個突出問題。
第一,，中國房地產(chǎn)業(yè)的情況已引起嚴(yán)重不滿,。房地產(chǎn)在今后十幾年中國繼續(xù)保持黃金發(fā)展態(tài)勢過程中的作用，應(yīng)該正面肯定,。
要擴大內(nèi)需,、提振消費的一個重要線索就是使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。房地產(chǎn)要健康發(fā)展,，就要有相關(guān)的制度建設(shè)減少房地產(chǎn)業(yè)的泡沫,。限購、限價只是權(quán)宜之計,，長遠看要通過經(jīng)濟手段來維持,，這就需要有制度框架依托的一種約束力量。
如何減少房地產(chǎn)泡沫呢,？就是要通過制度建設(shè),，使房價在發(fā)展過程中不要大起大落。要真正解決好房地產(chǎn)業(yè)在必要調(diào)控下的健康發(fā)展問題,，稅收不是萬能的,，房產(chǎn)稅不可能把房價壓得很低，房產(chǎn)稅只能使房價泡沫適當(dāng)減少,；但要使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,，不考慮在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)逐步建立房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅，又是萬萬不能的,。不應(yīng)把所有的調(diào)控任務(wù)都指望于某一個稅種,，也不應(yīng)在相關(guān)改革實施中操之過急,，但又不能對這樣一個明顯的經(jīng)濟手段不加考慮。
第二,，中國的收入分配差距擴大引起嚴(yán)重不滿,。鄧小平曾指出，如不能真正走向共同富裕,，我們的改革和發(fā)展就失敗了,。收入差距迅速擴大，在很大程度上緣于財產(chǎn)性收入,，最主要的構(gòu)成原因之一是不動產(chǎn)財富的增值,、溢價收入。這需要通過一定的再分配優(yōu)化調(diào)節(jié)和制約,，不動產(chǎn)稅即房地產(chǎn)稅,，應(yīng)該發(fā)揮收入分配的優(yōu)化作用。
以上涉及的重大現(xiàn)實問題都在告訴我們：在大的改革方向上,，關(guān)于直接稅和房地產(chǎn)稅,，我們沒有其他選擇，需要考慮的是如何堅定穩(wěn)妥地把握這一方向往前走,。
在中國實施房地產(chǎn)稅改革,，是完成經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)軌與現(xiàn)代化的必要制度建設(shè)，將會產(chǎn)生4方面的正面效應(yīng)：增加中國直接稅比重降低中低端收入者的稅收痛苦程度,；為解決中國地方稅體系不成型問題提供地方層面的支柱稅種；促使已實施的房地產(chǎn)調(diào)控新政體現(xiàn)其應(yīng)有的“治本”水準(zhǔn),；優(yōu)化收入和財產(chǎn)的再分配以抑制“兩極分化”,。可見,，這一改革一舉多得,、勢在必行。
預(yù)期效果,促進住房供需平衡
對不動產(chǎn)的調(diào)節(jié),，原理上是尋求一個合理的供需狀態(tài),。供需狀態(tài)平衡，價格就不會大起大落,但恰恰在不動產(chǎn)方面,，最根本的要素——地皮,，屬于天然壟斷、特別稀缺的性質(zhì),，即人類社會各中心區(qū)的地皮是最稀缺而無法增加的,，必然越來越珍貴。不能說中國960萬平方公里陸地,，每個人有一份,，那還是很寬松的,，實際上所有利益相關(guān)者爭奪的，都是中心區(qū),、黃金地段,、好地段的不動產(chǎn)。這樣一來,，自然壟斷就造成了供需長期傾斜失衡,，我們只是力求合理調(diào)節(jié)這一狀態(tài)，盡可能達到最多社會成員的基本滿意,。這就必須強調(diào)雙軌統(tǒng)籌,，而且應(yīng)該在高端住房保有環(huán)節(jié)征稅。
這個稅會產(chǎn)生什么效應(yīng),？第一,，對買房自住的人，這會改變其預(yù)期,，使其傾向于更實惠一點,，相對小戶型的房子，這就收斂了供需緊張情況下需求方面的沖勁,，并提高了土地集約利用水平,。第二，對買房做“商業(yè)性社會保險”的人,，會考慮買房后出租,，這就在沒有增加投入的情況下增加了租房市場的供給，緩和了供需矛盾,。第三,，炒房的人會收斂自己的行為，因為這時的社會氛圍和利益相關(guān)者的心態(tài),、預(yù)期都有所改變,，炒房者會在估計風(fēng)險時悠著點兒，而且會考慮多數(shù)接手的人是用于自住,，自然而然會考慮多炒中小戶型,。這樣一來，需求方結(jié)構(gòu)變了,，開發(fā)商拿地后也要考慮更多提供中小戶型,，而且在參加土地招拍掛環(huán)節(jié)不能像以前那樣把利潤空間想象得那么大，要謹慎一點,。
綜合起來,，需求沉穩(wěn)收斂了，同時有效供給增加了,，總體的供需情況就會趨于更平衡,、沉穩(wěn),、健康，泡沫少些,，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式所追求的一些可持續(xù)的因素也會注入,，比如土地集約利用。
個案成效,上海試點解決老問題
上海,、重慶兩地房產(chǎn)稅改革試點,，在打開局面方面起了重要作用。
此前有人指責(zé)上海,、重慶試點好像成效不足,，“動靜不大”：稅收很少；沒看到房價急速下跌,。其實,，對房產(chǎn)稅試點效果的評判，不能這么表面化,。在上海,、重慶搞試點，最重要的任務(wù)不是籌集收入,，而是調(diào)節(jié)市場,，影響人們的住房消費，并為省以下財稅體制改革提供配套,。房產(chǎn)稅是按年可持續(xù)征收的,，不能急于按少數(shù)地方試點的目前情況判斷它一年能征多少稅，而要看到未來房產(chǎn)稅的財源支柱屬性會逐漸顯現(xiàn),。
還有,，開征房產(chǎn)稅房價不會應(yīng)聲而落。單靠一個稅制不可能改變中國今后城鎮(zhèn)化幾十年進程中城市不動產(chǎn)價格上揚曲線的基本模樣,，但有了這個稅收，會使這個上揚曲線的斜率降低,，發(fā)展過程更加平穩(wěn),，減少泡沫，不會動不動就大起大落,，造成對社會生活的負面沖擊,。試點后，兩地高端不動產(chǎn)成交量都明顯下降,，價格趨穩(wěn),，這就是明顯的正面效應(yīng)。
此外,，上海管理部門多年追求的一些不動產(chǎn)配置優(yōu)化目標(biāo),，通過稅制的具體設(shè)計取得了很好的調(diào)節(jié)效果,。比如，上海多年苦惱的問題是大家都愿意在城市中心區(qū)購置不動產(chǎn),，政府反復(fù)動員說周邊地區(qū)很好,，但市民的第一目標(biāo)仍是中心區(qū)。這次上海方案里有一個杠桿：中心區(qū)域的稅率是0.6%,，周邊區(qū)域的稅率是0.4%,，就差這么一點兒，便使現(xiàn)在的成交量被大量引流到周邊區(qū)域,。這也說明,，搞市場經(jīng)濟要間接調(diào)控，運用規(guī)范的經(jīng)濟手段,，而經(jīng)濟手段里稅收是不可忽略的政策組合工具,。