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房價仍舊在上漲,，而上漲是在經(jīng)濟持續(xù)走弱,、貨幣增速下行周期開啟、投資推動型增長模式江河日下的背景下發(fā)生的。于是,，我們開始擔(dān)心房地產(chǎn)市場與實體經(jīng)濟的背離以及這種背離可能產(chǎn)生的泡沫后果,。對于未來的房價走勢以及是否會出現(xiàn)泡沫破滅,，主流的觀點仍舊是從供求關(guān)系出發(fā)的。一般認為,，供應(yīng)不是問題，關(guān)鍵是后續(xù)需求能否跟得上,。
根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計,，如果將在售面積、施工面積和已出讓但未開工的土地建筑面積加總,，“十二五”期間城鎮(zhèn)人均住房面積將增加9.5平方米,，這意味著城鎮(zhèn)人均住房面積在2015年將接近40平方米，超過發(fā)達國家的平均住房水平,。因此,，我國大規(guī)模的住房需求釋放在趨勢上已經(jīng)下降。如果考慮到存量住房分配嚴重不均（擁有兩套以上住房的城市家庭占19.07%,、富裕群體人均住房3.3套）和以房產(chǎn)稅為主的存量住房調(diào)節(jié)政策的推進,，以及投資推動型經(jīng)濟增長模式的褪去，未來住房自住需求和投資需求萎縮的形勢更加嚴峻,。例如,，平安證券近期的研究成果廣受關(guān)注，該研究認為2-5年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的供需關(guān)系將逆轉(zhuǎn),，需求大于供給的時代將結(jié)束,，房價可能會出現(xiàn)一次深幅調(diào)整。
但是,，也有相反觀點，代表就是發(fā)改委投資研究所房地產(chǎn)研究中心的劉琳,，核心的論據(jù)就是城鎮(zhèn)化快速推進和居民收入增長對住房需求的支撐,。一則，據(jù)國家人口和計劃生育委員會統(tǒng)計,，我國未來將有3億農(nóng)村人口進城,，新增住房需求將會出現(xiàn)新的規(guī)模化生力軍,；二則,，新型城鎮(zhèn)化的推進將釋放結(jié)構(gòu)性的人口住房紅利，即在過去“半城市化”下,，農(nóng)民工的住房需求并未釋放,，而新型城鎮(zhèn)化下首先釋放的就是這部分人群的住房需求；三則,，根據(jù)第六次全國人口普查,，我國城鎮(zhèn)居民家庭居住在商品房中的僅占31%，而超過50%的家庭居住在自建私房或房改房中,，這些房屋大多是上世紀90年代或之前建造的,，1980年之前建造的就占20%,，約38億平方米，這些住房中的60%要在未來10年內(nèi)拆除重建,，每年新增2億-2.5億平方米,。隨著居民收入的增長，改善性住房需求將在未來出現(xiàn)爆發(fā)性增長,。
對于考察我國住房市場長期演進的路徑,，一般供求視角非常關(guān)鍵，但這一視角遵循的是已經(jīng)完成城市化的發(fā)達國家的脈絡(luò),，即城市化和居民收入變動對于住房需求的影響,，忽略了將我國特色的住房需求注入到上述供求關(guān)系的分析框架中，而此舉對于分析我國住房供求趨勢和周期至關(guān)重要,。一個值得深思的問題是,，上世紀90年代的房改只是我國商品化、市場化改革的一部分,，為何對于住房這一種商品會癡迷到如此瘋狂的地步,？看來，要分析我國巨大的住房需求為何會產(chǎn)生,、釋放和延續(xù),，在一般的供求關(guān)系所包含的影響因素外，需要深挖微觀基礎(chǔ),。
居民為什么要買房,？一個樸素的想法是，在城市生活和工作如果沒有房子,，就感覺到不踏實或沒有歸屬感,，這一個樸素的想法折射出推動城市住房需求的重要力量——城市社會保障不健全。當(dāng)前,，在絕大多數(shù)城市,，居民是否擁有住房與是否擁有戶籍直接掛鉤，而是否擁有戶籍與能否享受城市基本的公共服務(wù)直接掛鉤,，如教育,、醫(yī)療和社保等。試想,，如果在你長期居住的城市,，你卻不具備上學(xué)的資格、沒有退休保障,，歸屬感何來,？這就可以理解為何城市居民節(jié)衣縮食也要買房子；另外,，即使能夠享受城市公共服務(wù),，但這種公共服務(wù)是撒胡椒面式的供給,，遠不能滿足實際需求。城市公共服務(wù)設(shè)施供給越不充足,，居民當(dāng)前支出和未來支出預(yù)期就越大,，對于未來可能出現(xiàn)的風(fēng)險就越發(fā)擔(dān)憂。如果在年輕的時候購房,，在未來將房屋兌現(xiàn)時,，既可以實現(xiàn)保值增值，又可以獲得足以彌補養(yǎng)老和社保不足的額外支出,，這本質(zhì)上是社會保障供給不足時市場自發(fā)衍生的一種保障形式,，發(fā)達國家普遍存在的住房倒按揭本質(zhì)上也是沖抵社會保障不足的一種形式。在生活成本高,、物價上漲更快,、城市基本公共服務(wù)供求緊張的大城市，這種情況就更容易出現(xiàn),，這也就是為什么大城市居民住房需求更加旺盛的原因,。而傳統(tǒng)的研究認為，大城市人口,、資源集聚和土地資源緊張是主要原因,，而沒有看到大城市的住房背后所承載的東西。因此,，我國基本不存在像美國,、德國大城市“租購”相結(jié)合的二元住房體制，在我國租房是暫時需求,，而購房才是終極需求,，而且實際住房需求的規(guī)模遠大于傳統(tǒng)供求模型下所預(yù)測的規(guī)模。而且,，在通貨膨脹常態(tài)化、人口向大城市集中,、公共服務(wù)供給越來越趕不上需求,、居民生活和個人發(fā)展支出有增無減的背景下，住房需求規(guī)模越來越大,、可持續(xù)性越來越強,。
房地產(chǎn)需求的中國特色不僅局限在居民，而且也出現(xiàn)在政府和企業(yè),。過去10年,，推動房地產(chǎn)需求高速增長的另一支力量就是地方政府，地方政府土地融資是基建投資和維持舊式增長（特別是2008年后）的關(guān)鍵,，而這中間土地價值最大化和上漲預(yù)期扮演著原動力的角色,。未來相當(dāng)長的時間內(nèi),，即使淡化了投資型增長模式，但要尋求新的增長動力,，首先要為新增長動力的誕生清障,，這就需要為過去城市化滯后于工業(yè)化所出現(xiàn)的一系列結(jié)構(gòu)性矛盾買單，突出的就是公共服務(wù)供給的滯后和質(zhì)量問題,，如社保,、環(huán)保等。新一屆政府選擇的是“在增長中解決問題”的戰(zhàn)略——新型城鎮(zhèn)化,，這不僅意味著舊式增長褪去的時間比我們想象的要長,，而且意味著政府“買單性”支出有增無減，土地融資模式還要維持一段時間,。這就可以理解,，新型城鎮(zhèn)化不管如何淡化房地產(chǎn)，也無法撇開房地產(chǎn)來實施這一戰(zhàn)略,。
同樣,，市場化的未竟之路需要繼續(xù)深化國企改革。但是,，當(dāng)前首要面對的不僅是要打破壟斷,，迫在眉睫的是讓2008年以來逆市上產(chǎn)能的國企減產(chǎn)能和減杠桿，而目前的大環(huán)境已經(jīng)不容許像上世紀90年代國企改革那樣,，讓一部分人受益的同時讓另外一部分人受損來分擔(dān)改革成本,，這一過程必將是一個漸進和隱性分擔(dān)成本的問題。目前的情況是,，很多國企在靠土地升值和貸款來維持生存,，符合漸進和隱性分擔(dān)成本的需要。這個現(xiàn)狀不得已,，但需要維持相當(dāng)長的一段時間,。
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