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房價仍舊在上漲,，而上漲是在經(jīng)濟持續(xù)走弱、貨幣增速下行周期開啟,、投資推動型增長模式江河日下的背景下發(fā)生的,。于是，我們開始擔心房地產(chǎn)市場與實體經(jīng)濟的背離以及這種背離可能產(chǎn)生的泡沫后果,。對于未來的房價走勢以及是否會出現(xiàn)泡沫破滅,，主流的觀點仍舊是從供求關系出發(fā)的,。一般認為,，供應不是問題，關鍵是后續(xù)需求能否跟得上,。
根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計,，如果將在售面積、施工面積和已出讓但未開工的土地建筑面積加總,，“十二五”期間城鎮(zhèn)人均住房面積將增加9.5平方米,，這意味著城鎮(zhèn)人均住房面積在2015年將接近40平方米，超過發(fā)達國家的平均住房水平,。因此,，我國大規(guī)模的住房需求釋放在趨勢上已經(jīng)下降,。如果考慮到存量住房分配嚴重不均（擁有兩套以上住房的城市家庭占19.07%、富裕群體人均住房3.3套）和以房產(chǎn)稅為主的存量住房調節(jié)政策的推進,，以及投資推動型經(jīng)濟增長模式的褪去,，未來住房自住需求和投資需求萎縮的形勢更加嚴峻。例如,，平安證券近期的研究成果廣受關注,，該研究認為2-5年內房地產(chǎn)行業(yè)的供需關系將逆轉，需求大于供給的時代將結束,，房價可能會出現(xiàn)一次深幅調整,。
但是，也有相反觀點,，代表就是發(fā)改委投資研究所房地產(chǎn)研究中心的劉琳,，核心的論據(jù)就是城鎮(zhèn)化快速推進和居民收入增長對住房需求的支撐。一則,，據(jù)國家人口和計劃生育委員會統(tǒng)計,，我國未來將有3億農村人口進城，新增住房需求將會出現(xiàn)新的規(guī)�,；�,；二則，新型城鎮(zhèn)化的推進將釋放結構性的人口住房紅利,，即在過去“半城市化”下,，農民工的住房需求并未釋放，而新型城鎮(zhèn)化下首先釋放的就是這部分人群的住房需求,；三則,，根據(jù)第六次全國人口普查，我國城鎮(zhèn)居民家庭居住在商品房中的僅占31%,，而超過50%的家庭居住在自建私房或房改房中,，這些房屋大多是上世紀90年代或之前建造的，1980年之前建造的就占20%,，約38億平方米,，這些住房中的60%要在未來10年內拆除重建，每年新增2億-2.5億平方米,。隨著居民收入的增長,，改善性住房需求將在未來出現(xiàn)爆發(fā)性增長。
對于考察我國住房市場長期演進的路徑,，一般供求視角非常關鍵,，但這一視角遵循的是已經(jīng)完成城市化的發(fā)達國家的脈絡，即城市化和居民收入變動對于住房需求的影響,，忽略了將我國特色的住房需求注入到上述供求關系的分析框架中,，而此舉對于分析我國住房供求趨勢和周期至關重要,。一個值得深思的問題是，上世紀90年代的房改只是我國商品化,、市場化改革的一部分,，為何對于住房這一種商品會癡迷到如此瘋狂的地步？看來,，要分析我國巨大的住房需求為何會產(chǎn)生,、釋放和延續(xù)，在一般的供求關系所包含的影響因素外,，需要深挖微觀基礎,。
居民為什么要買房？一個樸素的想法是,，在城市生活和工作如果沒有房子,，就感覺到不踏實或沒有歸屬感，這一個樸素的想法折射出推動城市住房需求的重要力量——城市社會保障不健全,。當前,，在絕大多數(shù)城市，居民是否擁有住房與是否擁有戶籍直接掛鉤,，而是否擁有戶籍與能否享受城市基本的公共服務直接掛鉤,，如教育、醫(yī)療和社保等,。試想,，如果在你長期居住的城市，你卻不具備上學的資格,、沒有退休保障,，歸屬感何來？這就可以理解為何城市居民節(jié)衣縮食也要買房子,；另外,，即使能夠享受城市公共服務，但這種公共服務是撒胡椒面式的供給,，遠不能滿足實際需求,。城市公共服務設施供給越不充足，居民當前支出和未來支出預期就越大,，對于未來可能出現(xiàn)的風險就越發(fā)擔憂,。如果在年輕的時候購房,，在未來將房屋兌現(xiàn)時,，既可以實現(xiàn)保值增值，又可以獲得足以彌補養(yǎng)老和社保不足的額外支出,，這本質上是社會保障供給不足時市場自發(fā)衍生的一種保障形式,，發(fā)達國家普遍存在的住房倒按揭本質上也是沖抵社會保障不足的一種形式,。在生活成本高、物價上漲更快,、城市基本公共服務供求緊張的大城市,，這種情況就更容易出現(xiàn)，這也就是為什么大城市居民住房需求更加旺盛的原因,。而傳統(tǒng)的研究認為,，大城市人口、資源集聚和土地資源緊張是主要原因,，而沒有看到大城市的住房背后所承載的東西,。因此，我國基本不存在像美國,、德國大城市“租購”相結合的二元住房體制,，在我國租房是暫時需求，而購房才是終極需求,，而且實際住房需求的規(guī)模遠大于傳統(tǒng)供求模型下所預測的規(guī)模,。而且，在通貨膨脹常態(tài)化,、人口向大城市集中,、公共服務供給越來越趕不上需求、居民生活和個人發(fā)展支出有增無減的背景下,，住房需求規(guī)模越來越大,、可持續(xù)性越來越強。
房地產(chǎn)需求的中國特色不僅局限在居民,，而且也出現(xiàn)在政府和企業(yè),。過去10年，推動房地產(chǎn)需求高速增長的另一支力量就是地方政府,，地方政府土地融資是基建投資和維持舊式增長（特別是2008年后）的關鍵,，而這中間土地價值最大化和上漲預期扮演著原動力的角色。未來相當長的時間內,，即使淡化了投資型增長模式,，但要尋求新的增長動力，首先要為新增長動力的誕生清障,，這就需要為過去城市化滯后于工業(yè)化所出現(xiàn)的一系列結構性矛盾買單,，突出的就是公共服務供給的滯后和質量問題，如社保,、環(huán)保等,。新一屆政府選擇的是“在增長中解決問題”的戰(zhàn)略——新型城鎮(zhèn)化，這不僅意味著舊式增長褪去的時間比我們想象的要長,，而且意味著政府“買單性”支出有增無減,，土地融資模式還要維持一段時間,。這就可以理解，新型城鎮(zhèn)化不管如何淡化房地產(chǎn),，也無法撇開房地產(chǎn)來實施這一戰(zhàn)略,。
同樣，市場化的未竟之路需要繼續(xù)深化國企改革,。但是,，當前首要面對的不僅是要打破壟斷，迫在眉睫的是讓2008年以來逆市上產(chǎn)能的國企減產(chǎn)能和減杠桿,，而目前的大環(huán)境已經(jīng)不容許像上世紀90年代國企改革那樣,，讓一部分人受益的同時讓另外一部分人受損來分擔改革成本，這一過程必將是一個漸進和隱性分擔成本的問題,。目前的情況是,，很多國企在靠土地升值和貸款來維持生存，符合漸進和隱性分擔成本的需要,。這個現(xiàn)狀不得已,，但需要維持相當長的一段時間。
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