隨著美國樓市從去年開始回暖“綻放綠葉”,，樓市上出現(xiàn)很多有意思的新現(xiàn)象,。美國馬里蘭州的資深地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人布賴恩·魯佩爾觀察到一些市場新風(fēng)向：低價(jià)位住宅供應(yīng)偏緊,、現(xiàn)金為王,、亞洲買家增多等,。這些現(xiàn)象正對美國社會和經(jīng)濟(jì)的原有范式帶來沖擊,。
在流動性寬松和樓市進(jìn)入上升通道的時(shí)代,，購買低價(jià)位的美國樓房成為良好的保值渠道,。魯佩爾發(fā)現(xiàn),，15萬美元左右的低價(jià)房屋緊俏,，上市一周左右可能就會被搶走，甚至出現(xiàn)幾位買家加價(jià)競買的局面,，但價(jià)格更高的中高端房產(chǎn)供應(yīng)相對充足,。美國商務(wù)部的最新數(shù)據(jù)也顯示出房屋緊俏潮，2013年5月份美國新房銷售量升至近5年來最高點(diǎn)，按照當(dāng)前的銷售速度,，市場上的待售新房4.1個月就會售罄,，遠(yuǎn)低于一年前的4.7個月。
亞裔,、巴西等國揣著大筆現(xiàn)金的購房者增多,，這讓沒有攢錢習(xí)慣的美國人處于不對稱的競爭境地。在金融危機(jī)之后,，美國金融機(jī)構(gòu)收緊了房貸標(biāo)準(zhǔn),，一些美國人銀行房貸沒過關(guān)，這是導(dǎo)致交易流產(chǎn)的重要原因,，而這就可能讓辛苦了近兩個月的布賴恩和他同事們的營銷付之東流,。能夠一次性付款買房可以免去銀行貸款審批環(huán)節(jié)和交易失敗的潛在風(fēng)險(xiǎn)，自然是賣家首選的對象,。魯佩爾近期就有至少三個委托客戶敗在了掏出一疊現(xiàn)金的買家面前,。“很多亞洲買家即便不是全款買房,，也可能拿出50%的首付,，一些美國人只能拿出5%的首付，這就使得亞洲買家成為香餑餑,�,！�
次貸危機(jī)留下的一大傷疤就是大量存在的止贖房產(chǎn)，意即房貸者無力還供,，問題房產(chǎn)的房門鑰匙和房屋產(chǎn)權(quán)收歸銀行所有,，銀行通常會等待房價(jià)上升后再出售。無人照料,、狀況糟糕的止贖房產(chǎn)就像是社區(qū)里的“老鼠屎”,，會拖累整個社區(qū)的房價(jià)，擁有某個社區(qū)多套止贖房產(chǎn)的銀行“客大欺店”,，甚至?xí)锨肺飿I(yè)費(fèi)不交,，從而影響整個社區(qū)的環(huán)境和園林維護(hù)，使得社區(qū)的房價(jià)進(jìn)入螺旋下降通道,。美國房地產(chǎn)跟蹤公司(Realtytrac Inc.)的數(shù)據(jù)顯示,，從2007年初到2011年底，美國已有超過400萬套房屋完成了止贖程序,，另有820萬套房屋已啟動止贖程序,，今年4月美國止贖地產(chǎn)的銷售量為7.07萬套，較前月上漲近8%,。布賴恩預(yù)計(jì),，隨著美國樓市轉(zhuǎn)暖再加上中低價(jià)位的樓房供應(yīng)偏緊,，手中有大量問題房產(chǎn)的銀行或?qū)⑦x擇將止贖房產(chǎn)逐漸入市，這在一定程度上能幫助平抑市場供應(yīng)偏緊的局面,。
在美國買房的主體畢竟還是非亞裔群體的美國人,，年輕人和中年人缺乏足夠多的存款和高信用評分是常見現(xiàn)象。美國聯(lián)邦住房管理局(FHA)提供的政府資助房貸項(xiàng)目針對低信用評分群體,，最低只需3.5%的首付,，低于其他商業(yè)銀行通常5%的最低首付要求。這家1934年成立的政府機(jī)構(gòu)隸屬于美國住房與城市發(fā)展部,，是全球最大的抵押貸款擔(dān)保方,，在次貸危機(jī)發(fā)生后，商業(yè)銀行抵押貸款市場萎縮,，F(xiàn)HA“民退國進(jìn)”,，加上營運(yùn)不善，F(xiàn)HA連續(xù)多年虧損,，預(yù)計(jì)2013財(cái)年赤字高達(dá)163億美元,。FHA的收入來源主要是收取抵押貸款的擔(dān)保費(fèi)，以前30年期定息抵押貸款的擔(dān)保費(fèi)在繳納5年且欠款金額比例降至房產(chǎn)價(jià)值78%的風(fēng)險(xiǎn)線以下后,，就無需再繳納保費(fèi),，但為了彌補(bǔ)虧損，目前保費(fèi)繳納期限已經(jīng)延長至整個貸款周期且保費(fèi)已經(jīng)提高,。在美國金融產(chǎn)品日新月異和樓市復(fù)蘇的當(dāng)前,，F(xiàn)HA貸款僅比商業(yè)銀行貸款少1.5%首付比例的吸引力日益下降。
如此以往,，布賴恩預(yù)計(jì),，5年后FHA的貸款或圖變革，或?qū)⒃谑袌錾蠠o人問津,，美國房貸市場將向市場競爭主導(dǎo)局面再邁出一步,。