近兩年，隨著房地產市場景氣度的變化,，作為房地產“財富源泉”的土地市場也出現(xiàn)了一些新動向。土地市場運行及供求雙方的表現(xiàn)，大致可歸納為七個特點：土地供應機制對市場變化反應遲鈍；單位土地吸納房地產投資的地區(qū)差異在逐漸拉開檔次,；居住用地需求增長快于商辦用地,；各地所推地塊質量呈下降趨勢；土地市場重心轉向一二線城市,；不同地區(qū)土地供求的緊張與寬松程度存在較大差異,；土地供應的政策基調有所調整。根據(jù)上述特點,，對房地產行業(yè)的信貸該做哪些調整,，值得研究。
1,、土地供應機制對市場變化反應略顯遲鈍
受計劃管理體制固有弊端,、地方政府追求政績沖動、房地產企業(yè)資金緊張等因素影響,，2012年以來,，土地供應機制對市場變化的反應略顯遲鈍,，主要表現(xiàn)為土地供應節(jié)奏未能跟上市場周期變動步伐。
按商品房銷售面積同比增速衡量,，2007年以來,，房地產行業(yè)共經歷了三輪比較明顯的景氣行情，按商品房銷售面積同比增速衡量,，如該指標持續(xù)反彈超過三個季度,，算一輪景氣行情開始，指標達到最高點后逐漸回落至低點,，回落過程雖有反彈但不超過一個季度,，算一輪景氣行情結束。三輪景氣行情分別是：（1）2007.2-2008.12（歷時兩年）,；（2）2009.2-2010.8（歷時一年半）,；（3）2012.2-今（已歷時一年）,。
在房地產景氣行情中,，商品房銷售面積增速從最低點攀升到最高點過程中，房地產市場從蕭條中逐漸復蘇,。與此同時，土地供應節(jié)奏也需及時跟進,，以利于形成供給平穩(wěn)增長,、供求矛盾緩解的市場預期。如果土地供應反應遲緩,，可能助長市場上房價上漲預期的形成，誘發(fā)潛在購房者提前入市,，加劇供求緊張矛盾,。但比較三輪景氣行情，可以發(fā)現(xiàn),，由地方政府土地供應主導的土地市場的反應一次不如一次,。
2007年第一輪景氣行情,，土地購置面積同比增速迅速攀升，從第三個月開始就保持了正增長,；2009年第二輪景氣行情,，土地市場緩慢反彈；2012年第三輪景氣行情,，土地市場不升反降,，并一直低位徘徊,，導致2013年國內房價上漲壓力不小。
2012年以來土地市場回暖之所以會滯后,，原因有四：一是土地供應計劃調減,。2012年年初，全國住房用地計劃供應確定為17.26萬公頃,，后于2012年8月份調減至15.93萬公頃,，為近三年來最低（見表1）；二是擔心“虧本”,。地方政府不愿意在土地市場蕭條時以低價推地,，覺得“虧本”。2012年多數(shù)月份土地尤其住宅用地溢價率較低,，因此地方政府推地積極性不高,；三是“正反饋”機制。土地供應短缺會造成商品房市場短缺,，推高房價然后再推高地價,，形成“正反饋”；四是房地產企業(yè)資金一度比較緊張,。2012年前三季度,，房地產企業(yè)資金面持續(xù)緊張，面臨以往年度信托產品集中到期的兌付高峰,，銷售雖有回暖但不足以改變資金緊張大局,，在一定程度上影響了房地產企業(yè)拿地積極性。
2,、“單位土地吸納房地產投資”的地區(qū)差異在逐漸拉開檔次
對銀行而言,，了解評估房地產企業(yè)資金需求真實性，是規(guī)避房地產信貸風險的重要保障,。不同地區(qū)土地吸納房地產投資差異性，可以“單位土地吸納房地產投資”指標衡量,。2012年,，全國單位土地吸納房地產投資為20132元/平方米，較2007年增長了2.2倍,。
從省市指標值看,，各地差異在拉開檔次。2007年,，房地產投資額/土地購置面積之比,，除上海、北京過萬（指萬元/平方米,，下同）外,，其他省區(qū)市均在萬元以下,。但在2012年，僅渝,、甘等9省區(qū)市仍在萬元以下，其余23個省區(qū)市中：京,、滬分別超過9萬和7萬,，津、浙,、川過3萬,，陜、桂,、粵,、閩過2萬，蘇,、蒙等過1萬,，各地差異已逐漸拉開檔次。
3,、居住用地需求增長快于商辦用地
從土地市場的用途結構角度看,，2012年居住用地即住宅用地需求明顯大于商業(yè)辦公用地（以下簡稱“商辦用地”）需求，表現(xiàn)為住宅用地價格上漲,，商辦用地價格下降,。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2012年300個城市住宅用地平均樓面均價為1347元/平方米,，同比上漲7%,。同期，商辦用地平均價格為1215元/平方米,，同比下降15%,。
4、各地所推地塊質量呈下降趨勢
土地所處位置及周邊環(huán)境,、配套設施等,，決定土地質量，并決定市場認可度,。2009年以來,，因優(yōu)質土地資源日漸稀缺，政府所推土地質量呈下降趨勢,，表現(xiàn)為住宅和商辦用地的“推出-成交比”不斷降低,，從2009年的80%水平降至2012年的70%水平。同時,，表明土地受歡迎程度的溢價率也在不斷降低,，宅地溢價率從2009年的50%左右降至2012年10%。
推成比下降的主因,，不在于土地市場“蕭條”,，而在于市場認可度在下降。在土地市場“蕭條”的2012年,，部分優(yōu)質地塊也受到市場格外追逐,，如青島、廣州,、石家莊,、武漢有5塊地塊分別經過105輪、112輪,、61輪,、179輪和500輪競價之后成交。部分地塊溢價率遠超平均,。
5,、土地市場重心轉向一二線城市
2010-2011年“限購”政策在一二線城市普遍落地，曾經促使房地產企業(yè)一度實施戰(zhàn)略轉移,，重點從一二線城市轉移至三四線城市,。但隨后三四線城市開發(fā)、銷售及回暖速度均不及一二線城市,，房地產企業(yè)開始將布局重點重新轉向一二線城市,。2012年一線城市住宅用地成交面積同比增速趨勢明顯快于二線城市，也快于三線城市,。2012年一二線城市住宅用地成交面積在總成交面積占比為47.4%,，較2011年提高5.9個百分點。
三四線城市市場前景不如一二線城市,除市場表現(xiàn)差強人意外,還有兩個重要原因:（1）在1998年房改后,，部分三四線城市體制內人群福利分房或變相福利分房現(xiàn)象還存在,，因此較有購買力的三四線城市體制內人群住房需求已基本飽和；（2）在城鎮(zhèn)化過程中,，三四線城市吸納人口能力不及一二線城市,。
2012年全國土地出讓金合同價款總額為2.7萬億元，同比減少15%,。同期,，前十大城市（以一二線城市為主）土地出讓金總額為7377億元，同比僅減少7%,。
2012年,，萬科、保利,、綠地,、恒大,、中海、富力,、金地,、龍湖、世茂和碧桂園等十家房地產企業(yè)在一二線城市拿地金額總計2100億元,，為2011年的7倍,。大型房地產企業(yè)的戰(zhàn)略轉向推高了一二線城市土地購置門檻及地價，2012年,，京滬總價前十地塊成交價格均超過15億元,，為適應“高門檻”，更多企業(yè)開始嘗試聯(lián)合拿地,。按單價排行,，全國前十大地塊簡單均價2012年為2.4萬元/平方米，較2011年漲1/3,。
6,、京滬等地土地供不應求，瓊晉等地略顯過剩
比較各省市區(qū)2007-2012年六年累計土地購置面積和累計商品房銷售面積,，土地供求關系在全國各地差異較大,。滬川陜京四地土地供應遠不能滿足商品房需求增長，供求差距對商品房價格上漲產生正向累積效應,，從2007年至2012年,，四地商品房均價分別上漲了68%、92%,、97%和47%,。
土地供應略顯過剩省區(qū)市有瓊皖晉等11省區(qū)，商品房銷售面積與土地供應面積之比在2.0以下,。
7,、土地供應的政策基調有所調整
1998年住房市場化改革以來，房地產調控文件關于土地供應的政策基調在不同時期均有一定的差異,。按政策基調不同,，可粗略分為幾個時期。
�,。�1）1998-2002年,，滿足供應。1998年房改開始后,，政策基調是“建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系”,，當時“賣地財政”尚未開始，實際土地供應量滿足需要。2000～2002年,，全國土地供應同比增速連續(xù)三年保持在40%以上水平,。住房改革超前于全國的京滬，1999-2002年年均土地購置面積為2009-2012年水平的1.9倍,。
�,。�2）2003-2004年,，開始限制,。2003年國發(fā)（2003）18號文將房地產行業(yè)定位為“國民經濟的支柱產業(yè)”，提到“土地供應過量,、閑置建設用地過多的地區(qū),，必須限制新的土地供應”，此后“賣地財政”漸成主流,，2003年起全國土地購置同比增速連降四年,。
（3）2005-2007,，調整結構,。2005年房價開始第一輪大幅上漲，2005年“國八條”,、2006年“國六條”要求“調整房地產開發(fā)用地的土地結構”,，土地供應增速乏力，2005-2007年,，全國土地購置面積同比增速在-5%～10%之間徘徊,，絕對推地面積停滯不前。同期,，京滬土地購置面積同比增速連續(xù)三年處于-35%～-40%的負增長水平,。
（4）2008-2009年,，控制節(jié)奏,。2008年房地產業(yè)陷入困境，政策制定者可能認為土地過量供應是導致房地產業(yè)蕭條的原因之一,，“國十三條”要求“科學合理地確定土地供應總量,、結構、布局和時序”,，即要控制節(jié)奏,。2009年，全國土地供應同比增速減至-19%,，為2000年以來最低,，京滬土地購置面積增速較2008年急降145個百分點。
（5）2010-2012年,，“增加有效供應”,。2009年房價又開始大漲，之后2010年的“國十一條”,、“新國十條”和2011年的“新國八條”均提出“增加土地有效供應”,。據(jù)業(yè)內理解，增加“有效供應”,，主要是避免已出讓土地處于閑置狀態(tài),，促進土地出讓后盡快建成住宅上市。政策制定者可能認為商品房供求緊張責任主要不在土地供應環(huán)節(jié),，而在開發(fā)建設環(huán)節(jié),。政策與市場繼續(xù)脫節(jié)，2010-2012年,，全國土地購置面積較2007-2009年僅增長8%,，遠落后于同期商品房銷售面積增長40%的水平。
�,。�6）2013年,，增加供應�,！靶聡鍡l”提出“增加土地供應”,，不再附之以“有效”的界定詞，并且提到“原則上2013年土地供應不得低于過去五年的平均值”（約10萬公頃左右）,，說明政策制定者可能已經意識到前些年土地供應不足是導致商品房市場供求緊張的主要因素,，終于開始下決心通過增加土地供應平抑房價。
1.
關注中央房地產調控政策變化,�,！靶聡鍡l”強調了將就調控效果問責地方政府、將外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶葍热�,，國土部也表�?013年房地產調控將增強針對性,、突出差異性，一系列政策調整加上市場回暖已經使一些地方土地供應迅速增長,，在連年土地供應短缺的北京,，2013年前2月土地出讓金達到476億元，達到2012年全年的73%,。建設銀行應關注土地供應短缺地區(qū)的土地存量釋放過程,，擇機介入，并積極給予信貸支持,，促進已售土地盡快形成住房入市,。
2.根據(jù)各地土地市場供求狀況,，結合當?shù)亟洕鐣l(fā)展特色，判斷未來房地產市場發(fā)展趨勢,。土地從開始供應到形成商品房實物有一段時滯,，因此與住宅需求潛力一起共同構成對遠期房地產市場產生重大影響的兩類因素。從土地供求關系和商品房市場需求潛力兩個維度,，可以大致判斷未來不同地區(qū)房地產市場前景或發(fā)展趨勢（見表7）,。
各類地區(qū)可概括如下：（1）北京、上海等一線城市,，土地供給增長緩慢,，供求矛盾尖銳，長期保持大量人口凈流入,，屬于“雙重利好”地區(qū),，房地產投資前景風險最低,，應予積極信貸支持,；（2）土地供求寬松而需求潛力較大，或者土地供求緊張而需求潛力一般的兩類地區(qū),，未來房地產投資風險基本可控,，應予有選擇信貸支持；（3）土地供求寬松且商品房需求潛力一般或不足地區(qū),，未來房地產投資風險較大,，應實施信貸退出。
3.房地產信貸政策重點應做好向一二線城市轉移的準備,，信貸決策相關信息收集也要更多地向一二線城市傾斜,。房地產行業(yè)信息收集重點應以土地市場及房地產市場信息為主，以大型企業(yè)動向為輔,。在詳細收集一二線城市信息基礎上,，選擇若干城市作為建設銀行房地產信貸業(yè)務重點拓展城市，并在資金,、政策上給予傾斜,，精耕細作，重點突破,。
4.及時監(jiān)測各地城鎮(zhèn)化進程,，尤其關注城鎮(zhèn)化和城市基礎設施建設對土地質量變動的影響程度，優(yōu)先支持土地升值較快地區(qū)的房地產開發(fā)建設,。土地質量隨城鎮(zhèn)化過程,、城市基礎設施建設而變化，城市基礎設施投資規(guī)模大,、城市規(guī)劃科學合理,、城市管理水平較高的城市,，土地質量上升相對快一些，由此帶動土地價格上漲,，減少房地產投資風險,。建設銀行房地產信貸投入，應盡量向上述城市傾斜,。
5.優(yōu)先支持住宅投資,，其次擇優(yōu)支持商辦投資。從短期和中長期看,，住宅需求仍將大于商業(yè)辦公樓需求,，從樹立建設銀行品牌形象、優(yōu)化信貸結構等出發(fā),，建設銀行房地產信貸支持重點,，仍應放在住宅建設領域。
6.改進房地產行業(yè)信貸風險評價機制,。對房地產行業(yè)的信貸風險評估,，要將土地供求的地區(qū)差異、土地用途差異等列入重點考察因素,，尤其應重點關注單位土地吸納房地產投資的地區(qū)差異,，以及土地供求關系的地區(qū)差異，合理評價行業(yè)績效與風險,。同時，不同房地產企業(yè)擁有土地儲備的數(shù)量及地區(qū)結構,，與其吸納信貸資金能力直接相關,，也是信貸風險控制應關注的重點環(huán)節(jié)。
7.密切監(jiān)測房地產行業(yè)的區(qū)域信貸風險,。部分三四線城市的地方政府從當期土地財政最大化目的出發(fā),，過量過度擴大土地供給，給房地產市場正常發(fā)展制造不確定因素,，形成土地供應過量風險。部分一二線城市利用市場預期急劇變化造成的恐慌心理,，過分推高土地價格甚至制造“地王”效應,，形成土地價格虛高風險。所以,，應關注土地供求緊張地區(qū)的土地價格形成機制,，正確判斷土地價格波動,，避免出現(xiàn)對市場的錯誤判斷。關注部分三四線城市商品房銷售進度變化,，深入調查銷量減緩的原因,，判斷其是屬于供給過分擴張導致的供求暫時失衡，還是屬于需求潛力枯竭,、購買熱潮消退,。建設銀行在拓展這些地區(qū)信貸業(yè)務過程中，應認真劃分類型并予以區(qū)別對待,。